2016年12月房地產(chǎn)研究月報(bào)：舉牌并購(gòu)繼續(xù)發(fā)酵、土地市場(chǎng)延續(xù)火

11 月上證綜指收于 3250 點(diǎn)，上漲 4.8%，成交額 5.9 萬(wàn)億，環(huán)比增加91.2%；申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)上漲 4.5%，成交額 5793 億，環(huán)比增加 57.7%。

橫向比較來看，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，地產(chǎn)板塊漲幅稍弱于大市。板塊個(gè)股中同達(dá)創(chuàng)業(yè)、華鑫股份、粵泰股份、*ST 珠江和金地集團(tuán)等個(gè)股漲幅超過 20%，東方銀星、中珠醫(yī)療、大連友誼、綿石投資、鐵嶺新城和新黃浦等個(gè)股漲幅超過 15%；與此同時(shí)，寶億萊家居飾品，海德股份和萬(wàn)方發(fā)展跌幅超過 10%。地產(chǎn)藍(lán)籌股 11 月表現(xiàn)較為突出，其中金地集團(tuán)漲幅超過 20%，招商蛇口漲幅超過 14%，榮盛發(fā)展、萬(wàn)科 A、保利地產(chǎn)、華僑城 A、華發(fā)股份、泰禾集團(tuán)和綠地控股漲幅超過5%，好于板塊平均水平，而華夏幸福跌幅超過 5%。

行業(yè)跟蹤

土地供應(yīng)方面，全國(guó)重點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)量有所上升。11 月我們跟蹤的30 重點(diǎn)城市（4 個(gè)一線城市，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，26 個(gè)二線城市）供應(yīng)住宅類用地合計(jì) 263宗，供應(yīng)面積 1562 萬(wàn)方，對(duì)應(yīng)規(guī)劃建面為 3969 萬(wàn)方（環(huán)比增加 98.1%、同比減少 2.6%），平均起拍樓面價(jià) 4122 元每平米。

土地成交方面，11 月 30 重點(diǎn)城市住宅類用地成交 159 宗，成交面積 922 萬(wàn)方，對(duì)應(yīng)規(guī)劃建面為 2224 萬(wàn)方（環(huán)比增加 72.9%、同比減少 3.8%） ，成交總價(jià) 1667 億（環(huán)比增加 185.2%、同比增加 24.4%） ，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，平均成交樓面價(jià)7494 元每平米，住宅類用地成交溢價(jià)率為 50.9%。

房屋銷量有所下滑：11 月 32 樣本城市新房銷量環(huán)比減少 15%、同比減少13%、累計(jì)同比增加 24%，其中二線城市環(huán)比減少 9%，中西部環(huán)比減少3% ，銷量環(huán)比下跌相對(duì)較少；同比來看，整體軟裝寶億萊家居飾品，二線城市持平、中西部增加16%，增速相對(duì)領(lǐng)先。11 月 26 樣本城市二手房成交量環(huán)比減少 11%、同比減少 2%，累計(jì)同比增加 39%。

去化周期持平：我們跟蹤的 15 樣本城市平均去化周期與 10 月的 9.5 個(gè)月持平，其中上海、南京和合肥仍在 3 個(gè)月以內(nèi)，溫州仍在 15 個(gè)月以上。

投資建議

地產(chǎn)小周期特征不明顯，“十一”調(diào)控過后新房市場(chǎng)量縮價(jià)穩(wěn)、土地市場(chǎng)依舊火熱、行業(yè)資源加速整合，考慮到政策預(yù)期的高點(diǎn)已過，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股很難出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性利空。近期險(xiǎn)資舉牌概念繼續(xù)發(fā)酵，包括安邦舉牌中國(guó)建筑、恒大繼續(xù)收購(gòu)萬(wàn)科股權(quán)、前海人壽買入格力電器，險(xiǎn)資高成本資金體系內(nèi)難以正循環(huán)，不斷侵襲二級(jí)市場(chǎng)。周六劉主席發(fā)言對(duì)險(xiǎn)資概念股短期形成壓制，特別是恒大系和前海系相關(guān)概念股，但增量資金主導(dǎo)的邏輯并未破壞，不必過于悲觀。

資源類低估值推薦招商蛇口、金融街、南山控股；NAV 折讓明顯、低估值、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)類推薦新城控股、泰禾集團(tuán)、華發(fā)股份；低估值龍頭類推薦保利地產(chǎn)、華僑城 A；其他建議關(guān)注中航地產(chǎn)、城投控股、上海臨港、蘇寧環(huán)球和中珠醫(yī)療的等個(gè)股。

風(fēng)險(xiǎn)提示

銷售、新開工和投資表現(xiàn)低于預(yù)期。