萬達集團：“招人恨”的地產(chǎn)商學(xué)“文化”

24年、七十多個城市、一百多座萬達廣場。

萬達“快買、快干、快竣工”的高速擴張模式和“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”的開發(fā)模式推動著萬達速度不斷向高峰沖刺，其短周期的開發(fā)模式一度被很多房企所仿效。如今，這種創(chuàng)新型商業(yè)模式，讓萬達遭遇了質(zhì)疑。

上半年萬達集團收入562.1億元，預(yù)計全年收入將達到1400億元。與去年上半年618.2億元收入相比，萬達集團今年上半年業(yè)績下降幅度約9%。

在房地產(chǎn)行業(yè)較為困難的情況下，萬達集團股份有限公司董事長王健林表示，現(xiàn)在萬達房地產(chǎn)收入占比能達到60%多，希望到2020年，房地產(chǎn)占比為40%，萬達成為一個消費型的企業(yè)。

訂單地產(chǎn)模式

“傳統(tǒng)項目是先建設(shè)后招商，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，萬達卻以先招商再投資的模式進行開發(fā)，反其道而行，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，創(chuàng)新的開發(fā)模式是其他商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商做不到的�！眮喬�城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存評價道。

萬達商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)起于1999年，寶億萊家居飾品，在全國首創(chuàng)了商業(yè)和地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的“訂單地產(chǎn)”的全新模式�！叭f達與世界500強等知名商業(yè)機構(gòu)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，其中包括目標城市的選擇、面積的要求、租金條件等，然后共同確定城市、地塊，并在規(guī)劃設(shè)計與技術(shù)方面完成對接，為租戶量身定制商業(yè)地產(chǎn)項目�！蓖踅×直硎�。

目前，萬達廣場的商業(yè)地產(chǎn)大部分為只租不售，擁有1000多家簽訂合作協(xié)議的商家，其中有50個左右是大的主力業(yè)態(tài)，60～70個為次主力業(yè)態(tài)，沃爾瑪?shù)纫恍┥碳叶际恰案�著萬達走”，萬達廣場到哪里，他們就開到哪里，其模式的特色就是強強聯(lián)合。

王健林曾這樣解釋萬達的訂單模式：“首先是經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，由于萬達擁有多個萬達廣場這樣的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，僅銀行資產(chǎn)抵押貸款規(guī)模就有望達到300億元。第二是預(yù)售款，萬達銷售物業(yè)占總開發(fā)量的60%左右，不僅僅是商業(yè)，在周邊往往有辦公、住宅等物業(yè)出售。由于企業(yè)的良好口碑，預(yù)售款可以占到現(xiàn)金流的40%～50%。第三才是集團自有資金，一般占到總投資的1/4左右�！�

在陳寶存看來，萬達廣場并不像一般的商業(yè)物業(yè)那樣需要兩年以上的市場培育期，寶億萊家居飾品，“往往一開起來就比較活，因為周圍的配套設(shè)施已經(jīng)健全，對萬達來說，商業(yè)運營能力的培養(yǎng)要比業(yè)態(tài)布局更重要�！�

在第十屆中國企業(yè)競爭力年會上，王健林坦言，人才在商業(yè)地產(chǎn)特別是創(chuàng)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)中的重要性，“一流的企業(yè)需要一流的人才，做什么樣的企業(yè)就需要什么樣的人才�！睂Ξ�(dāng)前的萬達來說，成功的商業(yè)運營能力，需要的是一個機制和一個團隊�！耙驗橹挥袕姶蟮恼猩毯瓦\營能力才能解決商業(yè)項目開業(yè)后的難題，保證萬達開業(yè)的商業(yè)項目良好的運營狀態(tài)�！�

轉(zhuǎn)型之戰(zhàn)

“現(xiàn)在萬達房地產(chǎn)收入占比能達到60%多，現(xiàn)在還是一個比較遭人恨的房地產(chǎn)商，未來再過七八年，我們希望到2020年，房地產(chǎn)占比為40%，成為一個消費型的企業(yè)。”王健林在中國企業(yè)競爭力年會上透露出萬達轉(zhuǎn)型之路。

轉(zhuǎn)型背后的原因，是萬達地產(chǎn)在經(jīng)歷了高峰發(fā)展之后出現(xiàn)了減速。

萬達廣場資料顯示，去年集團共開了16個萬達廣場。去年10月，王健林曾在萬達年會上透露，2012年計劃新增20個萬達廣場，之后這一數(shù)字被調(diào)整為18個。單從上半年，萬達廣場開工數(shù)字看，萬達集團今年新增項目開業(yè)數(shù)量將低于去年。

“速度和模式是把雙刃劍，順馳當(dāng)年也捧著這柄雙刃劍，信心滿滿攻城略地，但最終折戟而歸�！扁�居地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理吳煒曾表示。

中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心此前曾發(fā)布報告稱，珠海、中山、�？�、銀川、西寧等5個三線城市商業(yè)建筑面積增幅將高達83.9%，出現(xiàn)過�；�的趨勢。

在吳煒看來，高速奔跑的萬達，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域暫時找不到對手——除了它自己：在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域搶地盤漸入尾聲之際，它需要完成另一次轉(zhuǎn)型，平息業(yè)界對其產(chǎn)品類型、盈利模式的爭議。

除此之外，政策環(huán)境的變化似乎也在逼迫萬達轉(zhuǎn)型。

去年隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，銀行信貸緊縮，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，整個行業(yè)資金面趨緊。為盡快套現(xiàn)，不少地產(chǎn)商的“死火”項目都重新包裝上市，消費者購買力迅速釋放后，由于資產(chǎn)沉淀，購買力后勁不足。

陽光新業(yè)副總裁吳堯認為，當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式也在加快開發(fā)商轉(zhuǎn)型，商業(yè)物業(yè)的投資回報率一般在6%～8%。但是，近幾年，隨著商鋪交易價格上漲，租金水平雖然也有20%～30%的大幅提升，但遠遠趕不上商鋪售價，“這導(dǎo)致不少商業(yè)物業(yè)整體回報率不到3%～4%，從而影響了投資者的熱情”。