綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良：房地產(chǎn)長(zhǎng)期拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)

綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在新常態(tài)的過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系發(fā)生了變化，行業(yè)拐點(diǎn)實(shí)際上已經(jīng)到來(lái)，而且不可逆轉(zhuǎn)；綠地也在成長(zhǎng)動(dòng)力切換、新舊模式交替中，將以“大金融、大基建、大消費(fèi)”三塊業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)再增長(zhǎng)。

談樓市

多數(shù)城市去化壓力大

新京報(bào)：你去年說(shuō)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)中國(guó)經(jīng)濟(jì)都會(huì)是“新常態(tài)”，寶億萊家居飾品，今年感覺如何？

張玉良：中國(guó)經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”是一個(gè)逐漸步入的過(guò)程，宏觀來(lái)講，發(fā)展速度逐漸轉(zhuǎn)向中高速；發(fā)展方式轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益集約型；發(fā)展動(dòng)力轉(zhuǎn)向新興增長(zhǎng)點(diǎn)。對(duì)我們企業(yè)來(lái)說(shuō)，在這種大背景下，各行業(yè)不能再繼續(xù)盲目沿用“鋪攤子”、“上項(xiàng)目”這種發(fā)展模式了。

新京報(bào)：你認(rèn)為2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大形勢(shì)會(huì)如何？改革方面會(huì)有哪些進(jìn)展？

張玉良：宏觀經(jīng)濟(jì)層面，全球經(jīng)濟(jì)還將繼續(xù)調(diào)整，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將繼續(xù)面臨下行挑戰(zhàn)，眾多行業(yè)及企業(yè)將重新“洗牌”，兼并重組會(huì)增多；政策方面，“穩(wěn)增長(zhǎng)”的措施還將進(jìn)一步落地，結(jié)構(gòu)改革的進(jìn)程也將進(jìn)一步推進(jìn)。

新京報(bào)：綠地第一大主業(yè)是房地產(chǎn)，你覺得房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些變化？

張玉良：今年雖然調(diào)控政策繼續(xù)保持寬松，家居行業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型 ，市場(chǎng)流動(dòng)性也更充裕，但房地產(chǎn)市場(chǎng)總體還是供大于求，結(jié)構(gòu)也在加劇分化，行業(yè)長(zhǎng)期拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)了，這個(gè)格局未來(lái)仍將延續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)逐漸進(jìn)入“制造業(yè)階段”。

新京報(bào)：“長(zhǎng)期拐點(diǎn)來(lái)了”這個(gè)判斷的依據(jù)是什么？

張玉良：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了近20年的全行業(yè)高速擴(kuò)張，到2013年達(dá)到了歷史的高峰，這兩年中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“新常態(tài)”，經(jīng)濟(jì)增速放緩，在房地產(chǎn)市場(chǎng)也很明顯——供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，供不應(yīng)求的行情逐漸看不到了，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也不斷下滑。雖然中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)模仍然很巨大，并且在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用與地位仍將十分突出，但從長(zhǎng)周期的視角來(lái)看，行業(yè)拐點(diǎn)實(shí)際上已經(jīng)到來(lái)，而且不可逆轉(zhuǎn)。

新京報(bào)：從前10月的數(shù)據(jù)看，全國(guó)房屋銷售總量并沒有減少，寶億萊家居飾品，同時(shí)深圳、北京等一些城市還出現(xiàn)了土地和一手房?jī)r(jià)格的新高？

張玉良：現(xiàn)在結(jié)構(gòu)分化的問(wèn)題很突出，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入轉(zhuǎn)型調(diào)整期，不同地區(qū)、城市的局部供求狀況、市場(chǎng)走勢(shì)都出現(xiàn)了劇烈的分化，一部分產(chǎn)業(yè)綜合條件好、人口集聚能力強(qiáng)的城市仍有發(fā)展空間，但多數(shù)城市庫(kù)存高企，面臨很大的去化壓力。

談轉(zhuǎn)型

市場(chǎng)倒逼企業(yè)做加法

新京報(bào)：你去年提到，房企洗牌已在所難免，什么企業(yè)會(huì)被“洗”出去？

張玉良：其實(shí)外部環(huán)境越是復(fù)雜，轉(zhuǎn)型調(diào)整主觀能動(dòng)性較強(qiáng)的企業(yè)，就有更大的發(fā)展機(jī)遇。當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)，正在倒逼企業(yè)必須加快創(chuàng)新商業(yè)模式，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式，不同區(qū)域市場(chǎng)分化較大，但對(duì)企業(yè)而言，都必須更加注重產(chǎn)品、服務(wù)和創(chuàng)新，更加注重市場(chǎng)、成本和效益。

新京報(bào)：綠地如何應(yīng)對(duì)新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的挑戰(zhàn)？

張玉良：在宏觀經(jīng)濟(jì)增速下行、房地產(chǎn)行業(yè)周期性調(diào)整下，公司自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也在轉(zhuǎn)型，今年綠地的發(fā)展正呈現(xiàn)成長(zhǎng)動(dòng)力切換、新舊模式交替等階段性特征。

新京報(bào)：我們看到很多房企都在提轉(zhuǎn)型，今年有什么新特點(diǎn)？

張玉良：在這個(gè)轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的跨界協(xié)同趨勢(shì)越來(lái)越明顯�，F(xiàn)在有移動(dòng)互聯(lián)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等新的技術(shù)條件，大家對(duì)房地產(chǎn)的需求在升級(jí)，超出了原有的內(nèi)涵。當(dāng)前，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)都在“千帆競(jìng)發(fā)，不斷求新”，做加法，使房地產(chǎn)附加更多的內(nèi)涵，比如+商業(yè)、+產(chǎn)業(yè)、+創(chuàng)業(yè)孵化、+互聯(lián)網(wǎng)、+金融等等。

新京報(bào)：你覺得轉(zhuǎn)型過(guò)程中最重要的是什么？

張玉良：對(duì)企業(yè)而言，最重要的是堅(jiān)定轉(zhuǎn)型發(fā)展的方向和決心，保持定力，練好內(nèi)功。

談綠地

大金融、大基建、大消費(fèi)三足鼎立

新京報(bào)：綠地在三四線城市也有大批的存貨，打算怎么辦？

張玉良：總體來(lái)說(shuō)，公司今年的房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)平穩(wěn)，綠地貼近市場(chǎng)進(jìn)行產(chǎn)品適銷化調(diào)整，加快住宅產(chǎn)品去化，拿地方面平衡風(fēng)險(xiǎn)，今年三季度我們進(jìn)入了深圳市場(chǎng)，完成了四個(gè)一線城市的整體布局，新增土地里國(guó)內(nèi)一二線城市及海外項(xiàng)目占比近3/4。

新京報(bào)：地產(chǎn)領(lǐng)域綠地還有什么探索？

張玉良：綠地在商辦業(yè)務(wù)的銷售和運(yùn)營(yíng)領(lǐng)先同行，除了“企業(yè)服務(wù)平臺(tái)”戰(zhàn)略外，我們正在探索“創(chuàng)客空間”等新型商辦運(yùn)營(yíng)模式。還有一個(gè)探索是加強(qiáng)跨界融合，豐富營(yíng)銷手段，包括綜合利用內(nèi)外部平臺(tái)資源，加大互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷力度；加強(qiáng)與境內(nèi)外基金合作，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，復(fù)制資產(chǎn)證券化模式，有效去化大宗資產(chǎn)。

新京報(bào)：除了地產(chǎn)，綠地還有金融、基建、能源等業(yè)務(wù)，寶億萊家居飾品，2016年綠地會(huì)怎么調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局？

張玉良：在產(chǎn)業(yè)上，我們看競(jìng)爭(zhēng)力和效益兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，有進(jìn)有退，目的是保障企業(yè)平衡經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)，綠地主動(dòng)縮減能源產(chǎn)業(yè)等盈利能力較差的業(yè)務(wù)規(guī)模，釋放風(fēng)險(xiǎn)，有利于公司業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)中長(zhǎng)期向好。

新京報(bào)：怎么看綠地未來(lái)的業(yè)務(wù)構(gòu)架？

張玉良：綠地要實(shí)現(xiàn)“再成長(zhǎng)”，“大金融、大基建、大消費(fèi)”這個(gè)三足鼎立不會(huì)變，房地產(chǎn)業(yè)仍然是企業(yè)發(fā)展的核心基石；金融產(chǎn)業(yè)會(huì)成為次支柱產(chǎn)業(yè)、重要增長(zhǎng)點(diǎn)和提升盈利的有力引擎。

綠地會(huì)堅(jiān)持走多元化戰(zhàn)略，包括地鐵投資、商業(yè)、酒店產(chǎn)業(yè)、海外投資都會(huì)是未來(lái)一年新突破、新成長(zhǎng)的重點(diǎn)領(lǐng)域。

■ 同題問(wèn)答

經(jīng)濟(jì)面臨挑戰(zhàn)企業(yè)需要升級(jí)

Q：如何看待下一階段的宏觀形勢(shì)？

A：宏觀經(jīng)濟(jì)仍將繼續(xù)面臨下行挑戰(zhàn)，穩(wěn)增長(zhǎng)、促轉(zhuǎn)型的措施還將進(jìn)一步落地。企業(yè)需要持續(xù)轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新、升級(jí)。

Q：如何看待創(chuàng)業(yè)熱與轉(zhuǎn)型熱？

A：堅(jiān)定方向，保持定力，練好內(nèi)功。