后調(diào)控時(shí)代的深圳 招商蛇口升級(jí)綜合運(yùn)營(yíng)

2016年，是招商蛇口這家央企重組上市的第一年，也是其業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一年。

11月12日，深圳蛇口太子灣郵輪母港正式開(kāi)港，其港口業(yè)務(wù)大幅拓展；12月8日，招商蛇口引入新世界發(fā)展以加速太子灣片區(qū)開(kāi)發(fā)，城市運(yùn)營(yíng)的蛇口模式再次升級(jí)。

招商蛇口黨委書(shū)記、副總經(jīng)理、產(chǎn)園發(fā)展總經(jīng)理劉偉表示，招商地產(chǎn)和蛇口工業(yè)區(qū)的整合是在中國(guó)房地產(chǎn)、城市發(fā)展進(jìn)入結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型階段進(jìn)行，招商蛇口的戰(zhàn)略目標(biāo)是做中國(guó)領(lǐng)先的城市及園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。

“用港、產(chǎn)、城綜合開(kāi)發(fā)模式，以港口先行，產(chǎn)業(yè)園區(qū)跟進(jìn)，寶億萊家居飾品，配套城市功能開(kāi)發(fā)，從而實(shí)現(xiàn)成片區(qū)域的整體聯(lián)動(dòng)發(fā)展。用產(chǎn)、網(wǎng)、融、城一體化推動(dòng)城市升級(jí)，未來(lái)三至五年圍繞社區(qū)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)、園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)三大核心業(yè)務(wù)。”劉偉表示。

蛇口模式

在2016年，招商蛇口總結(jié)出了蛇口片區(qū)的城市發(fā)展模式：前港-中區(qū)-后城。

在這一模式中，港口不僅僅是碼頭，還包括空港、陸港。在劉偉看來(lái)，港口是交通樞紐，整體軟裝寶億萊家居飾品，圍繞交通先行的理念，興區(qū)、引產(chǎn)、促進(jìn)城市繁榮。

在過(guò)去，“前港”以集裝箱、運(yùn)輸?shù)葌鹘y(tǒng)服務(wù)業(yè)為主要業(yè)務(wù)，到一定時(shí)期后就需要集中化�！靶�率提高之后，把有效的土地資源讓渡出來(lái)�！� 招商蛇口總經(jīng)理許永軍表示。

傳統(tǒng)業(yè)務(wù)升級(jí)是將散雜貨運(yùn)輸升級(jí)為以集裝箱主導(dǎo)的港區(qū)，郵輪母港則是對(duì)人流港口的升級(jí)。

招商蛇口深圳公司營(yíng)銷管理部總經(jīng)理王海斌表示，寶億萊家居飾品，太子灣是“前港-中區(qū)-后城”模式的一個(gè)試點(diǎn)。目前，太子灣整體規(guī)劃170萬(wàn)平方米，包括60萬(wàn)平方米寫字樓，40萬(wàn)平方米商業(yè)，以及住宅、公寓、國(guó)際醫(yī)院、國(guó)際學(xué)校。

中區(qū)的核心產(chǎn)品則是蛇口網(wǎng)谷、南海意庫(kù)等聚集互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)及研發(fā)創(chuàng)新型的企業(yè)。

12月8日，新世界發(fā)展宣布，將通過(guò)境外合資安排及境內(nèi)合資安排，與招商蛇口共同發(fā)展太子灣四宗地。境外合資安排的合營(yíng)企業(yè)將為勝聯(lián)。招商蛇口注資后境內(nèi)合資安排的合營(yíng)企業(yè)將為商鼎及樂(lè)灣。全部手續(xù)預(yù)計(jì)將于2017年3月完成。

興業(yè)證券分析師閻常銘認(rèn)為，這表現(xiàn)出主流投資者對(duì)于太子灣片區(qū)發(fā)展前景和商業(yè)價(jià)值的認(rèn)可。

麥肯錫全球副董事合伙人陳洸表示，在對(duì)蛇口未來(lái)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的設(shè)想中，從太子灣海濱南岸，包括海運(yùn)服務(wù)集群、“一帶一路”集群、產(chǎn)業(yè)金融集群，可以給走出去的企業(yè)提供一個(gè)物理載體。

陳洸指出，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，創(chuàng)意灣區(qū)的發(fā)展要政府簡(jiǎn)政放權(quán)，以市場(chǎng)的方式來(lái)配置企業(yè)行為，同時(shí)在軟件、人才吸引、信息流通上下功夫。“我相信蛇口已經(jīng)在這條道路上邁出了很好的第一步，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”

產(chǎn)城結(jié)合

對(duì)招商蛇口而言，港口、產(chǎn)業(yè)的升級(jí)離不開(kāi)住宅和社區(qū)的完善。劉偉表示，“我們的住宅、園區(qū)、社區(qū)、郵輪是相互支撐。”

在招商蛇口升級(jí)過(guò)程中也誕生了一批產(chǎn)品，包括中高端住宅、購(gòu)物中心、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園母港以及國(guó)際醫(yī)院、國(guó)際學(xué)校。

今年九月，深圳市政府宣布正式實(shí)施入戶新規(guī)，大幅放寬人才落戶政策，期望穩(wěn)定和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)不斷升級(jí)后的人口結(jié)構(gòu)和質(zhì)量。

深圳市2015年人口凈流入增速5.6%，寶億萊家居飾品，是過(guò)去四年增量的2/3，人口的增多和年輕化，將使深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求保持旺盛。而在深圳灣片區(qū)和前海片區(qū)的土地使用性質(zhì)以商業(yè)、寫字樓為主，其規(guī)劃為住宅用地的面積很少，高端人居的供應(yīng)更是緊俏。

從產(chǎn)業(yè)集群來(lái)看，深圳灣超級(jí)總部經(jīng)濟(jì)群，擁有約2000萬(wàn)平方米的商務(wù)經(jīng)濟(jì)體量，涵括后海商務(wù)總部基地、南硅谷高新科技園、深圳灣超級(jí)總部基地，投資強(qiáng)度達(dá)286億元/平方公里。前海自貿(mào)區(qū)則遠(yuǎn)期計(jì)劃興建面積逾1600萬(wàn)平方米商務(wù)經(jīng)濟(jì)體量，目前注冊(cè)企業(yè)已超過(guò)10萬(wàn)家，目標(biāo)成為廣東自貿(mào)區(qū)的金融樞紐，深圳核心商務(wù)區(qū)。

招商蛇口也建造了大型綜合超市、安居房、人才公寓、社區(qū)配套。劉偉指出，招商蛇口最近也在為創(chuàng)客考慮新的住宅，讓創(chuàng)客們不要受太大的房?jī)r(jià)壓力。

從租賃回報(bào)來(lái)看，整體軟裝寶億萊家居飾品，蛇口高端人居地位讓深圳其他片區(qū)難以企及。深圳市房屋租賃管理辦公室發(fā)布的《深圳2015年下半年房屋租賃指導(dǎo)租金表》顯示，深圳各用途建筑平均租金全線上漲，南山區(qū)住宅租賃以4.7%漲幅成為深圳租金“新貴”。

在經(jīng)歷了年初的全面去庫(kù)存和始于九月底的樓市多城調(diào)控后，政府對(duì)樓市的監(jiān)管態(tài)度發(fā)生了改變。12月9日的中共中央政治局會(huì)議分析研究了2017年經(jīng)濟(jì)工作，在樓市層面強(qiáng)調(diào)“加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”，這意味著去庫(kù)存政策已告一段落。

廣發(fā)證券首席宏觀分析師郭磊認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控的政策導(dǎo)向在2017年預(yù)計(jì)將全年維持。

劉偉也表示，招商蛇口正在向外推廣自身的模式，在對(duì)前海的開(kāi)發(fā)中再次使用政企合作模式，在深圳大空港模式中則與政府進(jìn)行常規(guī)合作，此外，招商蛇口也介入了北京通州等相關(guān)項(xiàng)目。