碧桂園員工要簽“生死狀”？

這是一個不由分說的年代，成王敗寇，適者生存！

在行業(yè)轉(zhuǎn)型之際，房地產(chǎn)企業(yè)也經(jīng)受著巨大的發(fā)展壓力。日前，素有三四線城市霸主之稱的碧桂園也讓員工簽訂了“生死狀”，未達標的直接淘汰或降級。

這是企業(yè)在現(xiàn)實壓力下的非常措施，然而，在種種“逼迫”政策下，也顯示出碧桂園管理者對未來的擔憂。

日前，碧桂園全體營銷人員收到將馬來西亞森林城市銷售業(yè)績納入個人工作考核的通知。通知要求，在2016年12月31日前入職滿6個月的營銷中心全體員工，今年全年需要賣掉一套森林城市的房子，包括推介成交以及員工自購。

未達標的一線銷售人員將被直接淘汰，對未達標的營銷管理人員以及后臺人員，將給予降薪或降職處理。

有碧桂園工作人士表示，如果完成考核，就意味靠城市森林項目，碧桂園就可以獲得140億的銷售額。如果碧桂園今年境內(nèi)銷售1680億元的目標達標，再加上其他海外項目，碧桂園今年或能成為2000億俱樂部的一員。

《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》（以下簡稱“《東地產(chǎn)》”）在碧桂園發(fā)布的2015年業(yè)績報告中注意到，森林城市的首批貨量已于2015年年末推出并基本售罄。

據(jù)悉，森林城市項目去年推售近3億元的貨量，后被搶購一空，其中部分得益于集團內(nèi)部的踴躍購買。

但內(nèi)部購買力畢竟有限，此次“軍令狀”一出，寶億萊家居飾品，雖然會在一定程度上刺激內(nèi)部購買力，但卻不是有效途徑。尤其對于部分基層員工來說，如果自身經(jīng)濟實力不到位，客戶圈層又沒有海外置業(yè)的需求，單拼自己的真本事，恐怕結(jié)果還是喜憂參半。

克爾瑞研究中心研究經(jīng)理朱一鳴在接受《東地產(chǎn)》采訪時表示：“此‘軍令狀’無疑會給員工帶來業(yè)績上的壓力，對集團來說是一件可以刺激業(yè)績增長的好事，但萬一賣不掉，將會帶來集團人員的流失，所以此政策利弊相當。”

《東地產(chǎn)》了解到，目前，碧桂園在海外市場已經(jīng)成功布局了馬來西亞和澳大利亞兩個市場。

2013年，碧桂園首度試水海外，《東地產(chǎn)》在其2013年年報中注意到，該項目位于馬來西亞新山，毗鄰新加坡，作為集團首個開盤的海外項目，碧桂園金海灣2013年全年合同銷售金額接近人民幣70億元，成為集團當年最大的合同銷售貢獻者。

根據(jù)2014年年報，馬來西亞項目合同銷售額約為人民幣26億元。

2015年集團全年業(yè)績報告顯示，馬來西亞柔佛州的森林城市項目，首批貨量已于2015年年末推出并基本售罄。報告稱，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，該項目開發(fā)周期為20年，面積約為14平方公里，永久產(chǎn)權(quán)。項目預(yù)計利潤率水平高于一般國內(nèi)開發(fā)項目，集團將“以銷定產(chǎn)”，根據(jù)市場反應(yīng)逐步推進項目建設(shè)。

然而，記者發(fā)現(xiàn)，在2015年的業(yè)績報告中，并沒有對澳大利亞悉尼項目的各項情況進行闡述。

《東地產(chǎn)》僅在集團發(fā)布的2014年年度報告中看到，碧桂園首個亞洲以外的項目，位于悉尼市郊的碧桂園萊德花園開盤后，實現(xiàn)合同銷售額約為人民幣25億元。

碧桂園萊德花園項目

值得一提的是，無論是馬來西亞項目，亦或是澳大利亞悉尼項目，碧桂園所推產(chǎn)品主要針對國內(nèi)買家。對于這種自產(chǎn)自銷的模式，寶億萊家居飾品，部分專家提出質(zhì)疑。

有業(yè)內(nèi)人士表示，盡管一些房企進軍海外市場旗開得勝，但這些項目大多是“返銷”給中國人，這種自產(chǎn)自銷模式短期效果雖然很好，但不具持續(xù)性，如果僅依托中國人的海外置業(yè)需求，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，國內(nèi)房企的海外業(yè)務(wù)很難持續(xù)發(fā)展。出海的房地產(chǎn)企業(yè)必須能制造出滿足國外消費者需求的產(chǎn)品，同時兼顧國內(nèi)外市場，才能持久地發(fā)展。

然而，開拓海外市場并不容易，盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民告訴《東地產(chǎn)》：“中國開發(fā)商開拓海外市場存在一定障礙，首先是團隊海外市場適應(yīng)性的問題，其次缺乏相關(guān)營銷渠道，品牌知名度又不高，加上許多國內(nèi)開發(fā)商實際上是在用中國思維做海外房產(chǎn)，所以開拓海外市場比較困難�！�

根據(jù)碧桂園發(fā)布的2015全年業(yè)績報告，集團在2015年共實現(xiàn)合同銷售金額約人民幣1401.6億元，合同銷售面積約2153萬平方米，分別同比增長7.1%以及10.7%。

然而《東地產(chǎn)》注意到，在2013年，集團共實現(xiàn)合同銷售金額約為人民幣1060億元，合同銷售面積約1593萬平方米，同比增長分別為123%以及109%；2014年，集團共實現(xiàn)合同銷售金額約為人民幣1288億元，合同銷售面積約1928萬平方米，分別同比增長21.5%和21.0%。

由此可見，雖然碧桂園的業(yè)績在持續(xù)上漲，但增速已經(jīng)明顯放緩，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，發(fā)展趨勢呈現(xiàn)出疲軟態(tài)勢。

此外，經(jīng)計算，記者注意到，近年來，代表碧桂園企業(yè)盈利能力的毛利率也出現(xiàn)了逐步下滑的趨勢，2013年至2015年，其毛利率分別為30.31%、26.09%、20.19%，呈現(xiàn)加速下滑趨勢。

在行業(yè)下行階段，碧桂園這個三四線城市霸主的發(fā)展狀況也不得不受到影響，因而開始了其在一二線城市的部署。

對此，易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱透露，在碧桂園內(nèi)部，一直未對“堅持三四線城市”還是“主攻推進一線城市”的戰(zhàn)略達成共識。在他看來，碧桂園深耕三四線城市多年，目前僅進入不到五分之一的一二線城市，未來依然大有可為，但碧桂園在一線城市確實并不具備核心競爭優(yōu)勢，至少在短期內(nèi)不適合大規(guī)模進入。

詳見本期《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》P15