萬達(dá)王健林力推輕資產(chǎn)模式 未來地產(chǎn)將租大于賣

最近在西雙版納萬達(dá)的年會(huì)上，王健林宣布2016年地產(chǎn)下調(diào)40%。這就意味著萬達(dá)開始轉(zhuǎn)型，去地產(chǎn)化也成為公司首要擺脫的目標(biāo)，那么從歷史上來看，王健林能坐上首富寶座，大部分貢獻(xiàn)都是地產(chǎn)。那么此時(shí)的王健林怎么這么著急的去地產(chǎn)化?

自從2014年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化以來，除了少數(shù)幾個(gè)一線城市和二線城市之外，整體軟裝寶億萊家居飾品，全國(guó)其他城市房地產(chǎn)項(xiàng)目都出現(xiàn)了普跌的情況。那么自萬科總經(jīng)理瑜亮內(nèi)部會(huì)議稱房地產(chǎn)的黃金10年過去之后，寶億萊家居飾品，房地產(chǎn)企業(yè)都開始了大步轉(zhuǎn)型之路。當(dāng)然萬達(dá)也不例外。

與萬達(dá)不同的是，像萬科這樣的企業(yè)，主業(yè)和副業(yè)幾乎都和房地產(chǎn)相關(guān)，因此就決定了它不能轉(zhuǎn)型只能升級(jí)。所以目前地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)站在了改革的風(fēng)口，并且處于一個(gè)漫長(zhǎng)的轉(zhuǎn)型或者升級(jí)期看來是不可避免的。但是，現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)的已經(jīng)到了一個(gè)十字路口了。

從萬達(dá)的模式來看，寶億萊家居飾品，輕資產(chǎn)化成為了唯一的出路。2015年全年萬達(dá)地產(chǎn)銷售額為1640億，而王健林認(rèn)為2016年萬達(dá)地產(chǎn)的銷售額應(yīng)該在1000億，可見王健林對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)非常不樂觀了，而且從萬達(dá)在建項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)范圍來看，至少萬達(dá)地產(chǎn)還需要投入2389億元，并且銀行貸款未償還的總額也已經(jīng)接近1800億元。按照萬達(dá)目前的IPO融資以及物業(yè)相加差不多在2700億元，寶億萊家居飾品，可見輕資產(chǎn)模式未來對(duì)于萬達(dá)將是十分重要的。

縱觀萬科、桂碧園等的發(fā)展模式，他們將轉(zhuǎn)型改賣為租賣相結(jié)合的方式。并且逐步把住房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為商業(yè)地產(chǎn)。我國(guó)目前地產(chǎn)的新常態(tài)為去地產(chǎn)化，庫(kù)存存量化已經(jīng)成為地產(chǎn)商的主要問題了。

王石一直在強(qiáng)調(diào)，萬科要做最后一個(gè)住宅開發(fā)商，這樣似乎挺有道理，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)回報(bào)周期相對(duì)來說極為漫長(zhǎng)，住宅開發(fā)則可以讓資金盤活起來。但是，目前在去庫(kù)存時(shí)代，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，賣房子是一件比較難的事情。

相比萬科，萬達(dá)的輕資產(chǎn)模式則是一個(gè)零風(fēng)險(xiǎn)的并且沒有任何資金壓力，但是它不能長(zhǎng)久的享受物業(yè)升值帶來的好處。筆者認(rèn)為，目前萬達(dá)地產(chǎn)目前市值較傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商高的原因，就是輕資產(chǎn)模式有更多的故事可以講�？梢越o地產(chǎn)項(xiàng)目帶來更高的估值。

而且，從2015年開始，互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)成為地產(chǎn)界發(fā)展的一個(gè)共識(shí)了，并且地產(chǎn)+服務(wù)將長(zhǎng)期會(huì)成為地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)方向。

那么萬達(dá)這樣走，那就必須有更大的體量勝過地產(chǎn)為主的模式，否則，從根本上似乎難以服眾。但是萬達(dá)目前所涉及的文化產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)將有更多的故事可以將，并且從體量上看，文化產(chǎn)業(yè)成立三年已經(jīng)占到集團(tuán)總收入的20%左右，可見增長(zhǎng)的空間還是非常大。筆者認(rèn)為，這就是萬達(dá)能夠優(yōu)雅轉(zhuǎn)身的原因。

從王健林描述來看，未來兩年以內(nèi)，萬達(dá)集團(tuán)的總收入中地產(chǎn)銷售比例將下降到1/3左右。筆者認(rèn)為這是可信的，也許只有這樣萬達(dá)才能脫離“房地產(chǎn)的輪回”，將不再受制于地產(chǎn)發(fā)展的魔咒。

未來，房地產(chǎn)市場(chǎng)還將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱之一，這點(diǎn)不會(huì)改變。未來，諸如SOHO這種商業(yè)地產(chǎn)模式將會(huì)成為中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展的主要方向之一。未來，萬達(dá)這種去地產(chǎn)化形式一定也會(huì)成為地產(chǎn)市場(chǎng)的方向之一。但是，不管怎么發(fā)展，地產(chǎn)業(yè)對(duì)于中國(guó)市場(chǎng)來說，始終是一個(gè)風(fēng)口、一個(gè)標(biāo)向。