中海地產(chǎn)高利潤之謎：低成本與強操盤并行

在房地產(chǎn)行業(yè)，中國海外發(fā)展有限公司(以下簡稱“中海地產(chǎn)”)的“利潤王”頭銜一時或難以易主。

2016年中期報表顯示，今年上半年，中海地產(chǎn)實現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤同比增長20.6%，達到196.9億港元，穩(wěn)坐行業(yè)龍頭寶座。減去物業(yè)重估公允值帶來的凈利，仍是行業(yè)老大萬科53.51億元的兩倍多，更是同屬千億軍團的中國恒大20.17億元的6倍多。

與此同時，中海地產(chǎn)25.28%的營業(yè)凈利率較2015年同期微增。這是自2010年以來，連續(xù)第7年中期凈利率保持25%以上的高水平。

銷售規(guī)模僅有萬科的一半、恒大的六成左右，但利潤卻遠超萬科、恒大。是什么成就了中海地產(chǎn)的“利潤王”之名？答案隱藏在公司的財務(wù)報表中。從具體的財務(wù)指標(biāo)來看，低“三費”、低融資成本、中高端項目高周轉(zhuǎn)，再加上收購兼并資產(chǎn)帶來的收益，是中海衛(wèi)冕“利潤王”的制勝法寶。

低費低息下的高利

21世紀經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計2010年至2016年中海地產(chǎn)財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，7年間盡管凈利潤同比增速經(jīng)歷了從高速到中高速的變化(其中2012年受到行業(yè)整體不景氣的影響，凈利潤增速為近年低谷)，但仍保持了每年凈利潤在18%以上的中高速。

在房地產(chǎn)行業(yè)凈利率普遍進入“個位時代”之時，中海仍保持了一貫的高水平。

中投證券分析師李少明統(tǒng)計，2011年至今(除2010年外)房地產(chǎn)行業(yè)整體的凈利率都處在下行趨勢中，每年的降幅大約為一個百分點，今年更是達到了10%的最低值。從全年來看，這個數(shù)字仍將維持在個位數(shù)水準(zhǔn)。

對比中海地產(chǎn)，其除了凈利潤在行業(yè)居首外，凈利率水準(zhǔn)更是逆勢上升，2014年至2016年上半年期間的凈利率分別為25.03%、25.16%和25.19%。

毛利率方面，盡管中海地產(chǎn)毛利率同比下降了4個百分點至28.2%，是公司近年來毛利率的低谷，但仍高于行業(yè)平均水準(zhǔn)。

中海地產(chǎn)管理層表示，2016年上半年多項一次性成本結(jié)轉(zhuǎn)是毛利率下滑的主要原因，但預(yù)期已接近底部，2016年全年總體毛利潤仍將接近30% 。

通常，行業(yè)分析人士認為中海地產(chǎn)之所以能成為利潤王歸功于成本控制，主要是因為中海是做建筑起家，在建安成本方面控制能力強，管理嚴謹，三費等費用控制嚴。

根據(jù)記者統(tǒng)計，中海的“三費”占比較低，銷售、行政以及利息費用占總收入的比值呈下降趨勢，從2010年中期5.10%的水平不斷下降，今年更是達到了2.88%的最低值。

相比之下，行業(yè)龍頭萬科的“三費”占比也在今年達到低值，但約7.43%的占比與中海相比仍高出不少。而在李少明的統(tǒng)計中，今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)三費占比平均水平約在9.1%，也同樣是近年來的最低水準(zhǔn)。

“對于超大型房企來說，費用率相差幾個點，就是幾十億，這省下來的就是利潤�！币淮笮头科笸顿Y財務(wù)部人士說。

此外，中海表現(xiàn)出了強融資能力，可以以較低成本融資。半年報顯示，今年8月，中海發(fā)行了60億元的公司債，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，其利率下降到了3.10%，目前中海的加權(quán)平均借貸成本大約在3.97%。盡管保利在近期發(fā)行了創(chuàng)紀錄的低利率公司債，可有效置換高成本債務(wù)100億元，利率約2.95%，但當(dāng)前保利的債務(wù)成本為5.02%，雖在行業(yè)中保持低債務(wù)成本的前列，但與中海相比仍有一定距離。而銷售規(guī)模直追萬科的恒大，融資利率更高，2016年上半年恒大銀行借款利息為8.46%，發(fā)行企業(yè)票據(jù)和企業(yè)債成本在8%-15%之間。

并購整合與高周轉(zhuǎn)

知情人士對記者表示，成本控制只是中海高利潤之謎答案的一部分，另一部分至少還應(yīng)包括兩方面：一是中海有著超強的行業(yè)整合能力；二是中海有著極高的操盤能力，優(yōu)質(zhì)項目盈利能力強勁。

數(shù)據(jù)顯示，2010年至今，軟裝設(shè)計家居產(chǎn)業(yè)鏈，中海地產(chǎn)已進行了對中國海外宏洋、母公司中國建筑(601668,股吧)股份和中信地產(chǎn)的三場整合并購，交易對價近 700億元，整體軟裝寶億萊家居飾品，總資產(chǎn)價值超過2000億元，直接獲得了超過3700萬平方米的土地儲備。目前，中海并購中信地產(chǎn)住宅業(yè)務(wù)已棋近終局。

在這三次并購中，中海所支付的現(xiàn)金僅數(shù)十億，寶億萊家居飾品，大都在股權(quán)及資產(chǎn)兌付。也就是說，中海通過三次并購成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的并購?fù)�，也同時成就了其利潤王的地位。

就地產(chǎn)項目開發(fā)能力來看，以2015年底于深圳正式推出的豪宅項目中海天鉆為例，該項目來自于鹿丹村城市更新項目，也是深圳首個成功拆除改造的商品住宅小區(qū)。

中海雖然拿地表面上只花了8.88億元，但因為要配建回遷房，隱含成本達到20多億元。深圳市住建局披露的規(guī)劃方案顯示，重建后的鹿丹村共有住宅樓11棟，其中回遷房有9棟，可出售商品住宅2棟，總戶數(shù)1535戶，總投資額近25億元。

如此高難度的項目要想盈利，對開發(fā)商的要求極高。

與其他房企中高端項目耗時長不同，中海在“高大上”項目上表現(xiàn)出了高周轉(zhuǎn)，整體軟裝寶億萊家居飾品，這提高了資金成本，帶來更多利潤。天鉆項目從2015年拿到項目至入市也不過一年時間。

資料顯示，中海天鉆項目總的可售套數(shù)僅約240套，有120平3房及180平4房兩種房型，可售總面積約為3.99萬平方米。按照目前羅湖區(qū)豪宅項目動輒10萬元的單價，該項目可售貨值至少在40億元。

21世紀經(jīng)濟報道記者記得獲得的最新信息顯示，在不到一年時間內(nèi)，這個單價約10萬的豪宅項目只剩下50套之前沒有賣的高層景觀單位。

“中海的團隊在業(yè)內(nèi)是最強的，哪怕萬科、碧桂園從中海挖走了那么多人，但能把豪宅玩到如此高周轉(zhuǎn)的，還是中海�！鄙钲谝环科蟾邔訉τ浾弑硎尽�

實際上，中高端項目一直以來都是中海的強項。深圳中海九號公館(資料、團購、論壇)從2012年11月28日拿地到2013年11月3日第一期開盤，周期不到一年的時間；在深圳全市，中海手上的中高端項目周期均控制在兩年以內(nèi)，其他企業(yè)則在五年左右。

這樣的高周轉(zhuǎn)使得中海的回款能力表現(xiàn)突出。今年上半年，中海擁有1179.7億港元現(xiàn)金，利率覆蓋率更是從去年同期的9.9倍提升至12.3倍，流動比率也從在2.00左右波動進一步提升至了3.02，表現(xiàn)出了中海的高流動性和穩(wěn)健的財務(wù)。這在房地產(chǎn)這個高負債的行業(yè)來說非常少見，今年上半年萬科的速動比率為1.25，碧桂園為1.35。

按照中海的計劃，十三五規(guī)劃內(nèi)合約銷售達4000億港元，如果按照2016年2100億港元的合約銷售算，未來四年保持17.5%的年均增長速度就能實現(xiàn)目標(biāo)，對于中海而言難度并不大。

易居控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱認為，中海地產(chǎn)在規(guī)模增長上需要更加進取。