利潤(rùn)王中海地產(chǎn)醉心拿地創(chuàng)新少 幾乎全是吃老本

　　中海地產(chǎn)：學(xué)霸的未來

　　在過去十年中，中海地產(chǎn)被冠以“學(xué)霸”的美名：這家根正苗紅、家底殷實(shí)同時(shí)又勤奮刻苦的地產(chǎn)公司，甚至是地產(chǎn)界傳統(tǒng)四強(qiáng)“招保萬金”同時(shí)仰視的存在——但以不變應(yīng)萬變之策，能讓“學(xué)霸”避免“泯于眾人”的悲劇嗎？

　　文  |  本刊特約記者  

　　紀(jì)一寧

　　“泯然眾人”，恐怕是少年得志者最悲涼的未來。

　　大約1000年前，當(dāng)北宋改革家王安石記錄下那則國(guó)人耳熟能詳?shù)摹秱�仲永》的故事時(shí)，其實(shí)最想說的恐怕就是這四個(gè)字。用現(xiàn)在時(shí)髦的說法，王翁筆下的方仲永絕對(duì)算得上“學(xué)霸”——五歲起書能文會(huì)作詩(shī)，這在當(dāng)時(shí)可是了不得的事情，并且詩(shī)中還“以養(yǎng)父母、收族為意”，就是做人得孝敬贍養(yǎng)父母，并且還要團(tuán)結(jié)同族親朋——這情商和政治覺悟自然也是拔尖。但接下來的日子，“學(xué)霸”仲永在老爹的帶領(lǐng)下走上了一條賣文作秀的道路，最終因?yàn)槌怨庾约旱奶觳爬媳径�“泯然眾人”�?/p>

　　這也無怪乎王翁在文后感慨：天資再聰穎的人如果不努力，老大一樣徒傷悲——從“學(xué)霸”到“眾人”，不過十年而已，吃老本，果然不是長(zhǎng)久之計(jì)。

　　而在過去十年中，整體軟裝寶億萊家居飾品，中海地產(chǎn)同樣被冠以了“學(xué)霸”的美名：這家根正苗紅、家底殷實(shí)同時(shí)又勤奮刻苦的地產(chǎn)公司，甚至是地產(chǎn)界傳統(tǒng)四強(qiáng)“招保萬金”同時(shí)仰視的存在。

　　8月19日下午，中海地產(chǎn)(00688.HK)在香港發(fā)布了2015年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。2015年上半年集團(tuán)收入上升19.5%至港幣648.5億元；核心利潤(rùn)上升20.3%至港幣136.3億元；實(shí)現(xiàn)毛利率32.2%。中海地產(chǎn)主席兼行政總裁郝建民在當(dāng)日召開的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上提出，集團(tuán)把全年合約銷售金額目標(biāo)從1680億元港幣上調(diào)至1800億元港幣。

　　“學(xué)霸”的好成績(jī)不足以令人意外，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，令業(yè)界詫異的是，中海依然在堅(jiān)持著自己的管理升級(jí)、成本管控與專心囤地的戰(zhàn)略，絲毫不為多元化的概念所誘惑，在轉(zhuǎn)型熱潮洶涌的中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)中顯得鶴立雞群——這樣的以不變應(yīng)萬變之策，能讓“學(xué)霸”避免“泯于眾人”的悲劇嗎？

　　“卷面”滿分：解析高利潤(rùn)

　　“比較全面、沒有明顯短板、執(zhí)行力強(qiáng)、財(cái)務(wù)穩(wěn)健、負(fù)債率低、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)小、融資成本低、成本控制⋯⋯”一位中海的高管曾經(jīng)如是評(píng)價(jià)東家，寶億萊家居飾品，而且業(yè)界居然鮮有反對(duì)的聲音。

　　因?yàn)橹辽僭?015年的上半年之前，中海每次都能拿出滿分的成績(jī)單堵住懷疑者的嘴。

　　中海最新的2015年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，除了前文所述的營(yíng)收、利潤(rùn)雙豐收以及上調(diào)銷售目標(biāo)的利好之外，還有三個(gè)值得關(guān)注的數(shù)據(jù)：截至6月底，集團(tuán)股東權(quán)益較2014年底上升近四成、可動(dòng)用財(cái)務(wù)資源超過882億港元、凈貸比下降超過半數(shù)低至13.4%。根據(jù)年報(bào)，過去12年中海的純利復(fù)合增長(zhǎng)41.7%、過去5年純利復(fù)合增長(zhǎng)34.7%。穩(wěn)居行業(yè)第一。另外，中海地產(chǎn)也在中期報(bào)告中進(jìn)一步披露，中海地產(chǎn)擬分拆全資附屬公司中海物業(yè)，并且將在香港聯(lián)交所獨(dú)立上市，目前分拆及上市的準(zhǔn)備工作正在全面推進(jìn)。

　　這與目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)形成了鮮明對(duì)比。從此前Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來看，在已經(jīng)公布2015年中期業(yè)績(jī)的21家房企中，過半房企的凈利潤(rùn)出現(xiàn)了下滑，近5年間有超過100家A股涉房企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　毫無疑問，“學(xué)霸”中海今年的期中考試，又是滿分。

　　高利潤(rùn)率，是任何一家企業(yè)都追求的，其高增長(zhǎng)絕大多數(shù)情況只有兩種可能，其一是嚴(yán)格成本內(nèi)控，其二是銷售額放量。而中海的高利潤(rùn)率來源于前者，其中包括工程成本、營(yíng)銷成本和資金成本，這幾乎是業(yè)界公開的秘密。

　　首先，中海本身有大量的土地儲(chǔ)備，觀察家們?cè)缫炎⒁獾健皩W(xué)霸”的方針：旗下很多項(xiàng)目緩慢開發(fā)，主要靠囤地和土地溢價(jià)賺取收益。與此同時(shí)，在中海內(nèi)部，各項(xiàng)成本費(fèi)用被控制嚴(yán)格，其營(yíng)銷和管理費(fèi)均不超過營(yíng)收的1%——這在業(yè)內(nèi)前50強(qiáng)屬于最低水平。而且為了狠抓成本，長(zhǎng)期以來，中海是高度中央集權(quán)模式，各地公司自由權(quán)限很小。

　　除此之外，中海憑借其有香港海外融資平臺(tái)、國(guó)企身份地位以及長(zhǎng)期的低成本高利潤(rùn)、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的形象，在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)圈中鮮有地實(shí)現(xiàn)了極低的融資成本，借貸綜合年成本只有4%左右。與之相比，萬科前兩年的借貸成本達(dá)10%，許多同規(guī)模房企的海外借貸成本甚至逼近15%——僅此一項(xiàng)，就足以讓“學(xué)霸”在重資本運(yùn)營(yíng)的地產(chǎn)圈笑傲群雄。

　　這個(gè)模式其實(shí)是相對(duì)完美的：中海系統(tǒng)地平衡了投資前期風(fēng)險(xiǎn)和開發(fā)端口的成本管控，整體軟裝寶億萊家居飾品，吃干各個(gè)環(huán)節(jié)的凈利潤(rùn)，再加上融資成本優(yōu)勢(shì)，從而實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)——但是，請(qǐng)注意，這僅僅是相對(duì)完美，因?yàn)橹泻ＤＪ降慕】颠\(yùn)行有一個(gè)必備的先決條件，即市場(chǎng)環(huán)境穩(wěn)定，沒有巨大變化。換而言之，這是一套完美的守成之法，卻毫無開拓之力。

　　功勞簿不是通行證

　　但問題是，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化！

　　“白銀時(shí)代”、轉(zhuǎn)型升級(jí)與整合擴(kuò)張，已經(jīng)成為未來中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵詞，在所有對(duì)手都在忙于轉(zhuǎn)型、急于吃透“互聯(lián)網(wǎng)+”的今天，中海卻有些偏執(zhí)地醉心于內(nèi)控與拿地，是否有些“目光短淺”？

　　“改變和轉(zhuǎn)型是兩回事，中海地產(chǎn)目前的共識(shí)是，房地產(chǎn)仍然屬于朝陽行業(yè)，中海地產(chǎn)還是會(huì)做好自己的主業(yè)�！敝泻Ｕ崎T人郝建民的話中規(guī)中矩，但同樣缺乏野心，“中海地產(chǎn)目前的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)比較穩(wěn)定�！�

　　據(jù)公開資料顯示，中海所力推的地產(chǎn)、營(yíng)銷、工程獨(dú)立類似于美國(guó)的三權(quán)分立，是大總部平臺(tái)+大前線戰(zhàn)略的布局。在中海內(nèi)部看來，如今的管控模式也是一種相對(duì)的輕資產(chǎn)模式，在總部的集中管控下，未來很多分支業(yè)務(wù)都符合單獨(dú)上市的條件，比如商業(yè)地產(chǎn)和物業(yè)板塊。

　　不可否認(rèn)的是，這樣的戰(zhàn)略布局，在帶來強(qiáng)成本控制的同時(shí)，也限制了未來的發(fā)展，重制度、輕創(chuàng)新的大平臺(tái)運(yùn)轉(zhuǎn)，代價(jià)就是產(chǎn)品進(jìn)步遲緩、創(chuàng)新少，中下級(jí)員工的執(zhí)行力永遠(yuǎn)高于創(chuàng)造性——換句話說，中海的成績(jī)單上，幾乎全是吃老本的功績(jī)。

　　更何況，雖然中海地產(chǎn)有“利潤(rùn)王”的美稱，但是其銷售規(guī)模增長(zhǎng)速度相比于其他千億級(jí)房企，并沒有多大的優(yōu)勢(shì)。截至2013年底，中海地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備規(guī)模已經(jīng)超過萬科，但銷售規(guī)模卻與萬科有著約600億元的差距——但這居然絲毫沒有引起中海高層的注意，時(shí)至今日，整體軟裝寶億萊家居飾品，土地儲(chǔ)備依然是中海的主攻方向：從2015年年初至今，中海地產(chǎn)通過公開市場(chǎng)在內(nèi)地廈門、濟(jì)南、青島、南京、廣州等五個(gè)城市拿下了5幅地塊，新增土儲(chǔ)建筑面積226萬平方米，截至6月底，其總土儲(chǔ)建筑面積已經(jīng)達(dá)到4400萬平方米，根據(jù)中海年初制定的土儲(chǔ)“新增1000萬”的目標(biāo)，土儲(chǔ)增持仍是期未來投資的主要方向�！靶略�1000萬平方米的土地儲(chǔ)備這個(gè)目標(biāo)沒有變化，我們會(huì)繼續(xù)尋找適當(dāng)?shù)耐顿Y機(jī)會(huì)，包括公開市場(chǎng)獲取、并購(gòu)和聯(lián)合”，郝建民表示，隨著行業(yè)整合的加速，投資并購(gòu)的機(jī)會(huì)增加，這對(duì)中海而言是一個(gè)難得的機(jī)會(huì)，“公司目前已經(jīng)有一些并購(gòu)目標(biāo)”。

　　《書經(jīng)》有云：居安思危，思則有備，有備無患。熱衷于土地儲(chǔ)備的中海目前似乎還沒有意識(shí)到，土地，或者說土地紅利，并不是打開未來之路的通行證。

　　“大考”將至：全新起跑線

　　不可否認(rèn)，在過去三十余年中，土地紅利是房地產(chǎn)行業(yè)能夠高速發(fā)展的支撐力量，但是也必須承認(rèn)，這一可以直接轉(zhuǎn)化為財(cái)務(wù)報(bào)表上靚麗數(shù)據(jù)的重要要素，在現(xiàn)今的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)被邊緣化了。