中建地產(chǎn)注入中海組建地產(chǎn)“巨無(wú)霸“ 或?qū)②s超萬(wàn)科

8月5日，中國(guó)海外發(fā)展有限公司(簡(jiǎn)稱中海地產(chǎn))宣布，該公司的控股股東中國(guó)建筑股份有限公司(簡(jiǎn)稱中國(guó)建筑)，擬將旗下中建股份房地產(chǎn)事業(yè)部、中國(guó)中建地產(chǎn)有限公司及中建國(guó)際建設(shè)有限公司運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)。

中海地產(chǎn)是中國(guó)內(nèi)地盈利能力最強(qiáng)的房企，為其注入母公司其他地產(chǎn)資產(chǎn)后，將形成一個(gè)地產(chǎn)巨無(wú)霸“大中�！�，這也將使第一梯隊(duì)房企的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。

集中經(jīng)營(yíng)提高效率

剛剛卸任中海集團(tuán)董事局主席一職的孔慶平在接受媒體采訪時(shí)表示，“我們將用500億元人民幣來(lái)打造新的地產(chǎn)平臺(tái)，整合是為了避免出現(xiàn)同系競(jìng)爭(zhēng)。調(diào)整的目的主要是以資產(chǎn)效率最大化，寶億萊家居飾品，資產(chǎn)效率發(fā)揮得更好為主�！�

據(jù)了解，中國(guó)建筑屬于整體上市，旗下有中海地產(chǎn)、中海宏洋以及中國(guó)建筑旗下其他的地產(chǎn)企業(yè)(包括中建股份地產(chǎn)事業(yè)部、中建地產(chǎn)、中建國(guó)際等)。

此前，中建地產(chǎn)系內(nèi)部的分工是，中海地產(chǎn)專注商業(yè)和中高端住宅開發(fā)，而中建地產(chǎn)則主要開發(fā)中端住宅和保障房。

蘭德咨詢機(jī)構(gòu)總裁宋延慶表示，中建和中海后幾年的發(fā)展或?qū)⒉豢杀苊獾爻霈F(xiàn)交叉，開始有同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和資源空耗現(xiàn)象。進(jìn)行重組聯(lián)合，有利于集中優(yōu)化內(nèi)部資源，在土地、人力、資金資源上形成合力，整合非常有必要。

“如果想更好發(fā)展業(yè)務(wù)，應(yīng)更集中一家公司集中經(jīng)營(yíng)，以提高效率，未來(lái)會(huì)研究整合方案�！笨讘c平對(duì)媒體表示。

而宋延慶認(rèn)為，而在目前A股再融資窗口打開的背景下，中國(guó)建筑股份要實(shí)現(xiàn)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)A+H雙融資通道，就必須避開同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

整合方案尚未公布

據(jù)孔慶平透露，中國(guó)建筑地產(chǎn)系此次的調(diào)整在今年初就已經(jīng)在整合了。

蘭德咨詢機(jī)構(gòu)總裁宋延慶對(duì)記者表示中建地產(chǎn)和中海地產(chǎn)之間優(yōu)化重組，在一年前就提出了，這背后也有明顯的中國(guó)建筑的印記。從一個(gè)細(xì)節(jié)就能看出中國(guó)建筑股份希望整合壯大地產(chǎn)業(yè)務(wù)，那就是中國(guó)建筑股份每個(gè)月都會(huì)發(fā)布地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售、土儲(chǔ)數(shù)字。

一位中海地產(chǎn)北京公司的員工告訴記者，中海與中建地產(chǎn)整合的消息早已傳開，寶億萊家居飾品，但目前還沒(méi)有具體的方案，中建的辦公地址也沒(méi)有出現(xiàn)變更。

據(jù)了解，將中國(guó)建筑其他地產(chǎn)資產(chǎn)注入中海地產(chǎn)，目前是中國(guó)建筑對(duì)公司資產(chǎn)整合的一種考慮，目前尚在研究當(dāng)中，至今并未達(dá)成任何具體方案及并未簽署任何協(xié)議，如具體方案確定，還需要獲得董事會(huì)以及證券業(yè)監(jiān)管部門批準(zhǔn)。

就此番中建地產(chǎn)注入中海地產(chǎn)，記者還聯(lián)系了中國(guó)建筑和中建地產(chǎn)高層人士，但對(duì)方均謝絕采訪。

■ 觀察

業(yè)務(wù)紛繁復(fù)雜 整合一波三折

內(nèi)部整合曲折進(jìn)行

中海地產(chǎn)已發(fā)展20多年，并在港交所上市，素有“工科中�！钡拿雷u(yù)，目前已進(jìn)入30多個(gè)內(nèi)地城市，同時(shí)在香港有一定的業(yè)務(wù)發(fā)展平臺(tái)，是中國(guó)建筑最有優(yōu)勢(shì)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)大平臺(tái)。在2010年，中海地產(chǎn)收購(gòu)光大地產(chǎn)，并更名為中海宏洋，專注于三四線經(jīng)濟(jì)活躍城市，成為中海地產(chǎn)業(yè)務(wù)的有力補(bǔ)充。

而中國(guó)建筑旗下其他的地產(chǎn)業(yè)務(wù)比較紛繁復(fù)雜，中建地產(chǎn)內(nèi)部的整合曲折進(jìn)行。

綜合記者多方了解，中國(guó)建筑在2009年開始試圖整合旗下工程局地產(chǎn)業(yè)務(wù)，為此成立了中建股份房地產(chǎn)事業(yè)部，以中建國(guó)際為核心平臺(tái)，整合除中海系以外的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括前后在2009年到2011年間成立或重組了中建地產(chǎn)西安公司、濰坊公司等。

一位資深人士告訴記者，中建國(guó)際的整合之路并不順利，各工程局、院“這樣的實(shí)力型諸侯”，并不愿意讓出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。這也直接導(dǎo)致了如今中建地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入中海，無(wú)法限制各工程局、院再發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

人事互換頻繁

在中國(guó)建筑將中建地產(chǎn)業(yè)務(wù)計(jì)劃注入中海地產(chǎn)之時(shí)，中海地產(chǎn)也面臨重大的人事變動(dòng)。孔慶平卸任中海地產(chǎn)董事局主席，并辭任該公司執(zhí)行董事職位，由中海外執(zhí)行董事、副主席兼行政總裁郝建民獲選接任為該公司董事局主席。并由陳誼任公司執(zhí)行董事。

此前，陳誼就任中建地產(chǎn)總經(jīng)理、中建國(guó)際董事、總經(jīng)理。

由于同屬一個(gè)母公司，中建地產(chǎn)和中海地產(chǎn)之間的人事互動(dòng)頻繁。

記者發(fā)現(xiàn)，從中建地產(chǎn)官方網(wǎng)站可以看到，在中建地產(chǎn)多位副總經(jīng)理中，賈衛(wèi)東、邱盾都是從中海地產(chǎn)來(lái)到中建地產(chǎn)。賈衛(wèi)東此前曾任中海地產(chǎn)總部規(guī)劃設(shè)計(jì)中心主任設(shè)計(jì)師，邱盾曾任北京中海地產(chǎn)有限公司總建筑師、濟(jì)南中海地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理。

一位資深人士表示，中建地產(chǎn)和中海地產(chǎn)的此番重組很難在短期全部落定，首先就涉及很多人事上的安排。不過(guò)，在中建地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)的背后，是中國(guó)建筑股份公司的謀篇布局。這本身也有助于強(qiáng)化中國(guó)建筑股份對(duì)中海地產(chǎn)的控制力。同時(shí)中國(guó)建筑將中建地產(chǎn)的資產(chǎn)注入，應(yīng)可以換購(gòu)中海增發(fā)股份。

■ 預(yù)測(cè)

“大中海”3-5年內(nèi)成為行業(yè)老大？

銷售數(shù)據(jù)顯示，2012年中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額896億元，中建地產(chǎn)銷售額為210億人民幣，中國(guó)建筑地產(chǎn)板塊銷售額總計(jì)達(dá)到1106億元人民幣，僅次于萬(wàn)科和綠地。中建系地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重組，“大中�！睍�(huì)超越萬(wàn)科成為行業(yè)老大嗎？

宋延慶認(rèn)為，寶億萊家居飾品，2015年之前，中建地產(chǎn)系肯定是國(guó)內(nèi)最具有盈利能力的地產(chǎn)公司。一方面隨著地產(chǎn)系的擴(kuò)張，能拉動(dòng)建筑工程板塊業(yè)務(wù)的發(fā)展，另外地產(chǎn)和建筑工程業(yè)務(wù)能夠進(jìn)行雙融資，增加融資渠道、降低融資成本，3-5年內(nèi)有可能趕超萬(wàn)科。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)也顯示，截至今年上半年，中國(guó)建筑除中海地產(chǎn)以外房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)土儲(chǔ)超過(guò)3200萬(wàn)平米，中海地產(chǎn)自有土地儲(chǔ)備3649萬(wàn)平米。和萬(wàn)科不到4500萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備相比，中海未來(lái)將占據(jù)著一定優(yōu)勢(shì)。而以中海的開發(fā)能力論，也已經(jīng)得到業(yè)內(nèi)的認(rèn)可，并不輸于萬(wàn)科。

對(duì)于“大中海”可能對(duì)萬(wàn)科形成的挑戰(zhàn)，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，記者聯(lián)系萬(wàn)科董秘譚華杰，并未得到回應(yīng)。此前在今年6月，萬(wàn)科總裁郁亮曾表示，不擔(dān)心被超越。

不過(guò)在外界人士看來(lái)，萬(wàn)科并非真的不在乎老大的位子。萬(wàn)科也會(huì)通過(guò)自己成熟的開發(fā)運(yùn)作銷售，守住老大的位子。

宋延慶還對(duì)記者表示，按凈利潤(rùn)等其他指標(biāo)看，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，萬(wàn)科并非行業(yè)老大。媒體對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注，不應(yīng)該關(guān)注銷售額的排名，而應(yīng)該看營(yíng)收、凈利潤(rùn)等指標(biāo)。甚至按權(quán)益銷售額算，事實(shí)上的排名也并非萬(wàn)科老大。