萬(wàn)達(dá)去“地產(chǎn)” 房地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”化是何邏輯

　　互聯(lián)網(wǎng)等輕資產(chǎn)公司，試圖通過(guò)“互聯(lián)網(wǎng)+”的概念，實(shí)現(xiàn)“重資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng);以房企為代表的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)則希望通過(guò)資產(chǎn)證券化，實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)。無(wú)論是何種方式運(yùn)營(yíng)，其實(shí)都是一個(gè)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈定位的過(guò)程。誰(shuí)有能力占據(jù)價(jià)值鏈上的高附加值環(huán)節(jié)，誰(shuí)就能有效操控整條供應(yīng)鏈，從而有效實(shí)現(xiàn)以小博大。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，只有明確了自身的核心專長(zhǎng)所在，才能做好減法，最終實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

　　近日，在深交所，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林用6000字左右的演講，分四個(gè)部分闡述了集團(tuán)的“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，“五年以后萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將沒(méi)有重資產(chǎn)項(xiàng)目了”，“將來(lái)萬(wàn)達(dá)商業(yè)股份有限公司可能去掉‘地產(chǎn)’二字�！�

　　不僅萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，2010年投身商業(yè)地產(chǎn)的萬(wàn)科集團(tuán)也于去年尋找轉(zhuǎn)型“船票”。事實(shí)上，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速明顯放緩的背景下，部分商業(yè)地產(chǎn)商正致力于實(shí)現(xiàn)從“重資產(chǎn)”經(jīng)營(yíng)模式向“輕資產(chǎn)”經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型，力求減少資金沉淀，保障現(xiàn)金流。

　　何為輕資產(chǎn)?“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略的核心是充分利用外界資源，減少自身投入，集中自身資源于產(chǎn)業(yè)鏈利潤(rùn)最高的階段，以提高企業(yè)的盈利能力。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是以小博大。

　　如何實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)呢?分析人士認(rèn)為，要想實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，需要企業(yè)對(duì)整條供應(yīng)鏈有較強(qiáng)的把控能力，在這一點(diǎn)上，萬(wàn)大集團(tuán)和萬(wàn)科集團(tuán)這樣的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，不存在問(wèn)題。問(wèn)題是，并不是每一家房地產(chǎn)企業(yè)都有這樣的操控產(chǎn)業(yè)鏈的能力。

　　萬(wàn)科先“試錯(cuò)”

　　與輕資產(chǎn)相對(duì)的是重資產(chǎn)概念。

　　所謂重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，是指開(kāi)發(fā)商依靠大量的自有資金投入支持商用物業(yè)，一般持股占到50%以上，甚至部分達(dá)到100%。重資產(chǎn)的模式受制于房地產(chǎn)的周期，在房地產(chǎn)火熱時(shí)，賣得很快，現(xiàn)金流回得很快;如今，房地產(chǎn)進(jìn)入緊縮周期，單純依靠原有的重資產(chǎn)模式，已經(jīng)很難快速擴(kuò)大規(guī)模。重資產(chǎn)模式，不但影響企業(yè)的擴(kuò)大再生產(chǎn)，更不符合當(dāng)下高周轉(zhuǎn)、高杠桿的生存原則。

　　萬(wàn)科集團(tuán)2010年宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的，歷時(shí)數(shù)年發(fā)展，在商業(yè)地產(chǎn)方面已經(jīng)形成了一定的持有規(guī)模。不過(guò)，寶億萊家居飾品，在商業(yè)地產(chǎn)版圖擴(kuò)大的同時(shí)，萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力不足的問(wèn)題也日漸暴露。對(duì)于強(qiáng)調(diào)資金回籠的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，逐日龐大的商業(yè)體量無(wú)疑像一個(gè)吸金的“無(wú)底洞”，因此，“輕資產(chǎn)”運(yùn)作成為了萬(wàn)科不二選擇。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，如今的商業(yè)地產(chǎn)更加注重企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性的比重，商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)化在這種背景下顯得尤其重要。

　　按照萬(wàn)科總裁郁亮的想法，當(dāng)下萬(wàn)科所有業(yè)務(wù)分成三個(gè)階段，從0到1試錯(cuò)階段;從1到10復(fù)制階段;從10到100穩(wěn)健發(fā)展階段�，F(xiàn)在萬(wàn)科是在鞏固傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的同時(shí)，積極尋找新業(yè)務(wù)方向的“1”，萬(wàn)科希望在行業(yè)拐點(diǎn)到來(lái)之前能夠找到“船票”。

　　2014年8月，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，萬(wàn)科與世界最大的投資公司凱雷投資集團(tuán)簽署商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作平臺(tái)意向書，該平臺(tái)將收購(gòu)萬(wàn)科擁有的9個(gè)商業(yè)物業(yè)并長(zhǎng)期持有，兩者分別持股80%和20%，未來(lái)會(huì)以資產(chǎn)證券化的方式退出。隨后，萬(wàn)科又相繼將深圳龍崗萬(wàn)科商場(chǎng)和北京金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)的大部分股權(quán)售予領(lǐng)匯基金和麥格理。2014年12月25日，深圳東方藏山資產(chǎn)管理有限公司與萬(wàn)科聯(lián)手宣布進(jìn)行商業(yè)資產(chǎn)管理的合作。東方藏山將以收購(gòu)物業(yè)產(chǎn)權(quán)和股權(quán)形式，收購(gòu)萬(wàn)科旗下涉及一二線城市共計(jì)5個(gè)社區(qū)商業(yè)物業(yè)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，如果說(shuō)萬(wàn)科與凱雷的合作是構(gòu)建“輕資產(chǎn)”退出機(jī)制的開(kāi)端，那么 “牽手”東方藏山是其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目走向資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵一步。

　　萬(wàn)達(dá)去“地產(chǎn)”

　　總資產(chǎn)接近5000億元的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)，目前超過(guò)七成的收入來(lái)自于地產(chǎn)銷售。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在2015年年初推出輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，希望減少對(duì)這一部分收入的依賴，而轉(zhuǎn)向一種在更大程度上由租賃驅(qū)動(dòng)的模式。

　　隨后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公布了與光大控股旗下的的光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議，4家機(jī)構(gòu)將在今明兩年間首批投資約人民幣240億元。萬(wàn)達(dá)方面對(duì)外表示，這標(biāo)志著萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式正式啟動(dòng)。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，集團(tuán)規(guī)模的擴(kuò)張、利潤(rùn)的提升要求以及企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力提高的需求，是萬(wàn)達(dá)由單邊重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的原因。

　　王健林近日在深交所演講時(shí)首次披露，未來(lái)五年內(nèi)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將去房地產(chǎn)化，轉(zhuǎn)型為一家商業(yè)投資服務(wù)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)完全輕資產(chǎn)化，“五年以后萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將沒(méi)有重資產(chǎn)項(xiàng)目了”，“2020年萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)凈利潤(rùn)的2/3要來(lái)自租賃收入”，“在輕資產(chǎn)運(yùn)作和靠租金收入賺錢的目標(biāo)下，將來(lái)萬(wàn)達(dá)商業(yè)股份有限公司可能去掉‘地產(chǎn)’二字，變成萬(wàn)達(dá)商業(yè)投資公司或商業(yè)投資管理公司”。

　　嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，相比地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，寶億萊家居飾品，商業(yè)投資服務(wù)商的新角色更加有利于資金的快周轉(zhuǎn)和業(yè)務(wù)的迅速擴(kuò)張，而萬(wàn)達(dá)向輕資產(chǎn)邁進(jìn)的途中，包含支付、理財(cái)、眾籌等功能的金融集團(tuán)或?qū)�扮演重要角色�?

　　那么錢又從哪里來(lái)?

　　在王健林看來(lái)，未來(lái)萬(wàn)達(dá)對(duì)資金的需求將來(lái)自兩個(gè)渠道：一是外部管道，像基金、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)投資者;二是建立內(nèi)部融資管道。包括萬(wàn)達(dá)已經(jīng)成立的電子商務(wù)公司、已收購(gòu)的快錢支付公司以及正在籌劃的全新理財(cái)產(chǎn)品。此外，萬(wàn)達(dá)還將采用眾籌方式為萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)融資。王健林強(qiáng)調(diào)，“如果萬(wàn)達(dá)的理財(cái)產(chǎn)品推行成功就能解決輕資產(chǎn)項(xiàng)目的投資，也許就不用依賴外部投資者了�！�

　　三類輕資產(chǎn)模式

　　萬(wàn)達(dá)和萬(wàn)科已率先開(kāi)啟了“輕資產(chǎn)”的運(yùn)營(yíng)模式。中國(guó)指數(shù)研究院華東分院研究總監(jiān)高院生認(rèn)為，寶億萊家居飾品，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，“重運(yùn)營(yíng)、輕資產(chǎn)”將成為眾多房企的共識(shí)。

　　據(jù)亞洲房地產(chǎn)協(xié)會(huì)投資專業(yè)委員會(huì)聯(lián)席副理事長(zhǎng)柏文喜介紹，從業(yè)務(wù)線選擇、價(jià)值鏈定位以及資本資源整合三個(gè)方面判斷，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)形成了三種主流的輕資產(chǎn)運(yùn)行模式。“第一種以運(yùn)營(yíng)商為核心，投資機(jī)構(gòu)作為財(cái)務(wù)投資人的類資管模式，典型者如萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)擬實(shí)施的輕資產(chǎn)模式;第二種以投資機(jī)構(gòu)為核心，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)作為受托管理人的基金模式，以西蒙、鐵獅門等為代表;第三種是集運(yùn)營(yíng)與投資為一體，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)同時(shí)作為投資管理人，打通投資建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理與投資退出整條產(chǎn)業(yè)鏈的凱德模式�！�