任澤平：長效機制是新一輪地產(chǎn)周期的起點

（原標題：長效機制是新一輪地產(chǎn)周期的起點——點評中央經(jīng)濟工作會議房地產(chǎn)工作任務(wù)）

文：房地產(chǎn)首席夏磊，首席經(jīng)濟學(xué)家任澤平

事件：

中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)房地產(chǎn)：堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

摘要：

1.房地產(chǎn)不再作為穩(wěn)增長的手段，長短結(jié)合解決高房價問題

高房價不僅涉及城市發(fā)展理念、中央地方財權(quán)分配、國有土地供應(yīng)體制，也與收入分配格局、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、信貸等因素密切相關(guān)。高房價是市場效率與公共利益失衡的直接體現(xiàn)。解決高房價問題，必須堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，政策工具長短結(jié)合，長效機制穩(wěn)定購房預(yù)期、行政控制穩(wěn)定短期價格，解決高房價問題就是防風(fēng)險。

2.短期加強市場監(jiān)管，消除“恐慌性”購房預(yù)期

短期內(nèi)將繼續(xù)加強監(jiān)管和調(diào)控，主要包括：需求端的限購限貸、規(guī)范消費、減少稅費優(yōu)惠及補貼；供給端的控制“地王”形成、規(guī)范開發(fā)商銷售行為、規(guī)范中介行為。這些措施主要通過三個渠道作用房地產(chǎn)市場：一是直接減少信貸資金流向投資投機性購房，二是減少市場主體間的信息不對稱，三是改變買賣雙方對短期內(nèi)市場走向的預(yù)期。

3.長期依靠長效機制，穩(wěn)定購房預(yù)期，防止市場大起大落

長效機制的目標，是使住房回歸居住屬性，減少金融屬性，防控資產(chǎn)風(fēng)險。1）堅持差別化信貸：繼續(xù)支持首套房，堅決打擊首付貸、消費貸，嚴防資金非法借道進入房地產(chǎn)；2）落實地方政府責(zé)任，增加土地供應(yīng)，其中二線城市土地供給彈性增加，一線城市鼓勵和支持存量土地挖掘；3）特大城市加快疏解部分城市功能，發(fā)展軌道交通，帶動周邊中小城市發(fā)展；4）鼓勵租房，推動住房消費觀念轉(zhuǎn)變，加快房屋租賃立法、鼓勵租賃企業(yè)發(fā)展；5）加強市場監(jiān)管，并制度化常態(tài)化：加強住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。

4.聚焦資源股，維持行業(yè)推薦評級

2017年，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)分化，行業(yè)集中度將迅速提高。在熱點區(qū)域有拿地優(yōu)勢或有優(yōu)質(zhì)存量項目的資源股將獲益。這些公司將不斷享受價值重估增值、行業(yè)集中度提升和產(chǎn)業(yè)資本增持并購的紅利。

重點推薦新首都、新北京主題的兩類資源股：第一類，提前卡位布局環(huán)北京，充分受益北京城市功能疏散、京津冀一體化和大北京經(jīng)濟圈發(fā)展的環(huán)北京資源股，如華夏幸福（600340）和榮盛發(fā)展（002146）；第二類，在北京具有稀缺資源和獨特拿地優(yōu)勢的北京資源股，如在北京擁有大量稀缺資源儲備，北京土地變性上市先驅(qū)的首開股份（600376）；北京軌交物業(yè)王者京投發(fā)展（600683），北京棚改第一股北京城建（600266）。 除此以外，建議關(guān)注存量優(yōu)勢顯著，NAV折價高的深圳資源股如中洲控股（000042）、招商蛇口（001979）。

風(fēng)險提示：樓市調(diào)整、土地市場持續(xù)過熱超預(yù)期，寶億萊家居飾品，政策不達預(yù)期

正文：

1  治理高房價需要長短機制結(jié)合

98年房改以來，中國商品住房市場呈易漲難跌，短期波動大的特征。2013年以來，全國房價結(jié)束普漲，地區(qū)分化加劇，高房價問題在熱點城市和區(qū)域不斷突出，房價上漲速度超過居民收入增幅。

高房價是改革開放以來諸多矛盾的一個側(cè)影，不僅涉及城市發(fā)展理念、中央地方財權(quán)分配、國有土地供應(yīng)體制，也與收入分配格局、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、信貸等因素密切相關(guān)。

高房價是市場效率與公共利益失衡的直接體現(xiàn)。解決高房價問題，需要長短結(jié)合，長效機制穩(wěn)定購房預(yù)期、行政控制穩(wěn)定短期價格，形成“長槍短炮”結(jié)合的平衡政策火力，才能走出十年來房地產(chǎn)調(diào)控“越調(diào)房價越高”的泥淖。

2  短期加強監(jiān)管和調(diào)控，消除“恐慌性”購房預(yù)期

2016年部分城市房價暴漲，除剛需、改善型需求入場外，更多的是提前剛需、提前改善型需求釋放。在房價即將暴漲的強烈預(yù)期下，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“捂盤惜售”， 一些中介機構(gòu)趁機炒作房價，營造“一房難求”的市場氛圍，更有各種“首付貸”押寶房價短期暴漲套利，這些都是市場短期失靈的直接表現(xiàn)。

逐利是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的天性，利用“買漲不買跌”的心理促使迅速成交也是房地產(chǎn)中介的最優(yōu)選擇。但是，房地產(chǎn)市場是先天的壟斷競爭市場，老百姓本來就是信息弱勢的群體，如果強勢的市場主體利用掌握的信息操縱、影響市場，政府就必須出手，對不規(guī)范的市場行為進行堅決的打擊。政府出手，直接目的在于糾正微觀主體的不當行為，最終目的還是防范可能引發(fā)的市場風(fēng)險。住房作為資產(chǎn)，價格具有剛性，“十次危機九次地產(chǎn)”，在市場失靈時，政府必須直接亮劍，給百姓吃定心丸。

2.1信息不對稱下的恐慌性購房

用簡單的圖形可以清晰分析出，信息不對稱下，開發(fā)商、中介、投機者和恐慌性購房者如何將房價迅速推升。開發(fā)商和中介占有絕對信息優(yōu)勢，通過合謀捂盤惜售，將供給曲線由S左移至S1；開發(fā)商和中介通過虛假宣傳等各類不正當銷售方式，制造銷售火爆、一房難求的假象，導(dǎo)致消費者開始恐慌，需求曲線又D右移至D1；投資投機性需求入場，手握大量資金，將需求曲線進一步右移至D2；最后在房價上漲的高潮階段，大量剛需和改善性需求恐慌，提前置業(yè)，需求曲線進一步右移至D3。因此短期內(nèi)，市場平衡點由E上升至E4，成交放量，價格迅速上漲。

2.2供需兩端齊發(fā)力，短期措施快速見效

在歷次短周期調(diào)控中，已經(jīng)積累了一籃子成熟的短期措施，從供需兩端齊發(fā)力，快速降溫房地產(chǎn)市場。主要措施包括：需求端的限購限貸、規(guī)范消費、減少稅費優(yōu)惠及補貼；供給端的控制土地樓面價、規(guī)范開發(fā)商銷售行為、規(guī)范中介行為、調(diào)節(jié)網(wǎng)簽和預(yù)售證頒發(fā)。

這些措施主要通過三個渠道作用房地產(chǎn)市場：一是直接減少信貸資金流向投資投機性購房，二是減少市場主體間的信息不對稱，三是改變買賣雙方對短期內(nèi)市場走向的預(yù)期。

2.2.1   因地制宜限購限貸，精準限制投資投機