保利地產(chǎn):業(yè)績增長趨穩(wěn),鞏固住宅業(yè)務(wù),發(fā)力房地產(chǎn)金融

公司業(yè)績增速穩(wěn)定,15年毛利率上升且穩(wěn)定。2016中報(bào)半年銷售金額首破1100億元,同比增長45.5%,公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入552億元,同比增加30.2%,總體毛利率32.6%,維持原有水平,歸母凈利潤49.6億元,同比增加僅0.21%。2015年公司營業(yè)收入1234億元,同比增長13.18%,歸母凈利潤123億元,少數(shù)股東權(quán)益較2014年增加32%,攤薄后歸母凈利潤與去年幾乎持平。業(yè)績增速放緩,但仍維持較高水平。15年龍頭地產(chǎn)公司毛利下降,公司毛利率略升1%,盈利能力保證。2015年銷售毛利率33%,銷售凈利率14%,行業(yè)利潤空間縮小,但公司毛利率凈利率分別較上年提高1.17和0.58個(gè)百分點(diǎn)。

90億定增后保利集團(tuán)股權(quán)略有攤薄,3.38%低成本直接融資。2016年6月公司完成非公開發(fā)行,募集資金總額90億元,大股東保利集團(tuán)略有攤薄,泰康養(yǎng)老成第二大股東。2016年上半年,公司共發(fā)行兩期公司債券,募集資金共100億元,平均融資成本3.38%。

土地儲備充足,積極拿地,開發(fā)項(xiàng)目權(quán)益總體提高。截止2016年上半年待開發(fā)土地總建筑面積5571萬方,按每年1700萬方的新開工量,基本滿足公司未來兩到三年的開發(fā)需求。2015年公司新拿地總價(jià)656億元,較上年429億元有較大幅度的上升,拿地權(quán)益由69.9%上升至76%。2016年上半年,公司新增項(xiàng)目42個(gè),總獲取成本450億元,權(quán)益地價(jià)390億元,權(quán)益比例87%,拿地速度和權(quán)益比例均進(jìn)一步提高。

借力國企改革,擬收購中航地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。中航地產(chǎn)專注于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),2015年在建擬建項(xiàng)目共17個(gè),總建面717萬方,商業(yè)地產(chǎn)占比66%,投資性房地產(chǎn)108萬平方米,可售面積114萬平方米,可售貨值約94億元。若收購?fù)瓿?公司將新進(jìn)入昆山、贛州、惠東、九江等城市,與周邊核心城市形成聯(lián)動(dòng),進(jìn)一步完善全國化布局。

公司將基本形成以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主,以社區(qū)消費(fèi)服務(wù)和房地產(chǎn)金融為翼的“一主兩翼”的業(yè)務(wù)板塊布局。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營繼續(xù)全國化布局,并依托核心城市優(yōu)勢向周邊城市圈擴(kuò)展,同時(shí)積極開發(fā)海外項(xiàng)目。社區(qū)消費(fèi)服務(wù)方面將通過保利地產(chǎn)、保利物業(yè)、保利安平養(yǎng)老公司三方資源優(yōu)勢整合,保利將在全國30余個(gè)城市的保利社區(qū)配套建立“和熹健康生活館”,并以此為基點(diǎn)輻射周邊社區(qū),推動(dòng)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)快速發(fā)展。房地產(chǎn)金融方面,信�；�金、保利資本、養(yǎng)老基金并駕齊驅(qū),助力公司主業(yè)規(guī)模擴(kuò)張及業(yè)績增長。

投資評級與建議:首次覆蓋,給予增持評級,目標(biāo)價(jià)10.84元。我們預(yù)計(jì)公司2016-2018年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1385億元、1560億元、1740億元, 營業(yè)收入增速為:12.2%/12.7%/11.5%。預(yù)計(jì)2016-2018年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤146/160/172億元,凈利潤增速19%/9%/8%,對應(yīng)EPS 分別為1.24元、1.35元、1.45元。由于2011年以來公司估值波動(dòng)較小,我們按照2011年以來歷史平均估值給予公司8.74倍PE,對應(yīng)目標(biāo)價(jià)10.84元。當(dāng)前股價(jià)9.56元,較PE 估值折價(jià)12%,給予增持評級。RNAV 測算結(jié)果9.35元,由于RNAV 未考慮未來拿地對股價(jià)的增厚,我們認(rèn)為RNAV 估值為股價(jià)提供了安全邊際。

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