禹洲地產(chǎn)：廈門地王揮師滬寧皖 多元化發(fā)展初見成效

期待已久的“深港通”在12月5日開通了，這個(gè)互通機(jī)制給兩地的投資者提供了極大的便利性，尤其是在當(dāng)前人民幣貶值的情況下，深港通的開通是內(nèi)地投資者海外資產(chǎn)配置的一輛快車。

　　期待已久的“深港通”在12月5日開通了，這個(gè)互通機(jī)制給兩地的投資者提供了極大的便利性，尤其是在當(dāng)前人民幣貶值的情況下，深港通的開通是內(nèi)地投資者海外資產(chǎn)配置的一輛快車。在此次深港通名單中，禹洲地產(chǎn)(1628.HK)，作為香港的優(yōu)質(zhì)內(nèi)房股之一，也成功進(jìn)入內(nèi)地投資者的眼簾。今天，就讓我們來一起研究下這家低調(diào)的廈門地王股和她未來的發(fā)展方向吧。

　　一、禹洲的發(fā)展史

　　禹洲地產(chǎn)成立于1994年，總部位于廈門。經(jīng)過十年的發(fā)展，已成為廈門房地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)，而近兩年，禹洲也開啟了他的全國擴(kuò)展戰(zhàn)略：

　　2004年，成功布局福州、上海市場；

　　2006年，開始拓展合肥市場；

　　2009年，禹洲地產(chǎn)成功于香港聯(lián)交所主板上市，持續(xù)深耕以廈門和福州兩大核心城市為中心的海西區(qū)域，先后進(jìn)入泉州、龍巖、漳州市場；

　　2010年，成功開拓了環(huán)渤海區(qū)域，進(jìn)入天津市場；

　　2013年，發(fā)力長三角，擴(kuò)充了在長三角區(qū)域的土地儲(chǔ)備，躋身百億房企俱樂部；

　　2014年，首次進(jìn)入南京市場，進(jìn)一步拓展長三角區(qū)域戰(zhàn)略布局；

　　2015年，十年磨一劍，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，躋身合肥前三大開發(fā)商；

　　2016年，首次進(jìn)入杭州，總部落戶上海，長三角地位逐漸穩(wěn)固，并繼續(xù)引領(lǐng)海西區(qū)。

　　經(jīng)過20余年的穩(wěn)健發(fā)展，禹洲已成功布局海西、長三角與環(huán)渤海三大經(jīng)濟(jì)區(qū)，已成為了集房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資運(yùn)營、酒店運(yùn)營、物業(yè)管理為一體的多元化綜合性集團(tuán)。

　　二、財(cái)務(wù)狀況

　　港股并不是概念市場，而是一個(gè)以業(yè)績驅(qū)動(dòng)的理性市場。禹洲地產(chǎn)作為一只港股標(biāo)的，過去這么多年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，充分展示了企業(yè)的健康發(fā)展。禹洲地產(chǎn)2009年在香港聯(lián)交所主板成功上市后，從2011至2015年，年復(fù)合增長率逾34%。2013年，禹洲年銷售額突破了百億，而今年，前十月，合約銷售額便超過了200億元大關(guān)，根據(jù)最新數(shù)據(jù)，禹洲地產(chǎn)前十一個(gè)月合約銷售額已達(dá)216億元。擴(kuò)張速度確實(shí)驚人。

　　大家知道如今地產(chǎn)行業(yè)的利潤率普遍下滑，寶億萊家居飾品，不過禹洲地產(chǎn)依然保持著高于30%的毛利率及高于15%的凈利潤率。

　　2013年、2014年、2015年管理層宣布派發(fā)股息每股分別是15港仙，16港仙，18港仙，派息率約為當(dāng)年核心凈利潤的37%、43%、36%，股息率高達(dá)8-10%。董事會(huì)承諾每年將拿出不低于核心凈利潤的30%用于回饋股東。

　　從今年的中期業(yè)績來看，禹洲地產(chǎn)今年上半年的收入較去年同期上升18.3%，達(dá)到41.43億元。其中物業(yè)收入占總收入的97.0%，達(dá)40.17億元，同比上升了17.6%。除了物業(yè)銷售收入的增加，禹洲地產(chǎn)的其他業(yè)務(wù)如物業(yè)投資、酒店經(jīng)營、物業(yè)管理的收入也都在上升。

　　截至2016年6月30日止六個(gè)月期間，禹洲地產(chǎn)來自物業(yè)投資的收入同比增加63.1%，約為5,112 萬元。已經(jīng)投入使用的廈門禹洲廣場、上海禹洲廣場以及位于廈門火車站商圈的禹洲世貿(mào)商城，報(bào)告期內(nèi)出租率分別達(dá)到75%、99%、95%。位于廈門的禹洲嘉美倫酒店公寓帶來了971萬元的收入，同比增長30.3%，入住率達(dá)到77%。物業(yè)管理板塊的業(yè)務(wù)也有很大的提升，禹洲地產(chǎn)在中國內(nèi)地管理的總建筑面積增加了64.6%至703萬平方米，物業(yè)管理費(fèi)收入同比增加了45.8%，為6,135萬元。

　　從去年開始，禹洲地產(chǎn)加快了在南京和上海的城市布局，因此2015年底的資本負(fù)債率上升至79.4%。全國化布局之路，勢必會(huì)帶來負(fù)債規(guī)模的攀升，然而今年上半年，禹洲地產(chǎn)的資本負(fù)債比率為75.3%，下降了4.1%。根據(jù)公司的發(fā)展策略，預(yù)計(jì)未來兩年禹洲地產(chǎn)的資本負(fù)債率會(huì)進(jìn)一步改善。

　　在改善資本負(fù)債率的同時(shí)，禹洲地產(chǎn)的融資成本從2015年底的7.0%下降至6.3%。禹洲之所以能在不“傷筋動(dòng)骨”前提下完成全國布局，得益于其擴(kuò)張均是以充足的現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，寶億萊家居飾品，買地的節(jié)奏踏的好。同時(shí)，憑借著良好的信貸記錄，禹洲地產(chǎn)的境內(nèi)外低成本融資渠道均能保持長期暢通，一旦市場出現(xiàn)變化，風(fēng)險(xiǎn)對抗能力較強(qiáng)。

　　三、競爭優(yōu)勢

　　其實(shí)從禹洲地產(chǎn)的發(fā)展歷史對于其區(qū)域深耕的發(fā)展戰(zhàn)略即可窺見一斑，其海西地區(qū)的傳統(tǒng)優(yōu)勢從未動(dòng)搖，而從去年開始，禹洲已躋身合肥前三大開發(fā)商，之后揮師北上發(fā)力滬上，總部落戶浦東。

　　禹洲地產(chǎn)的全國化戰(zhàn)略，讓企業(yè)的收入來源于更多元的城市，寶億萊家居飾品，可緩沖來自行業(yè)局部調(diào)控政策的影響，并可以使得多地的業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)、提高品牌的知名度。多元化的地產(chǎn)布局可以降低企業(yè)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，禹洲地產(chǎn)這么多年對城市的投資布局，可謂精準(zhǔn)又具前瞻性。比如合肥，一般來說，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平對房地產(chǎn)行業(yè)的影響最大，而合肥其實(shí)是一座典型的工業(yè)城市，2015年第二產(chǎn)業(yè)的GDP貢獻(xiàn)占比超過50%。但合肥市的獨(dú)特之處在于其將32%的固定投資都投向了制造業(yè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房地產(chǎn)開發(fā)的24%。同時(shí)，合肥市制造業(yè)排名前三的產(chǎn)業(yè)里除了家用電器，另外兩個(gè)產(chǎn)業(yè)--裝備制造業(yè)和平板顯示及電子信息業(yè)亦均處于上升的階段，所以說合肥市的實(shí)業(yè)投資并沒有浪費(fèi)資金，而是對經(jīng)濟(jì)的增長起到了積極的促進(jìn)作用。

　　禹洲地產(chǎn)在2006年就進(jìn)入了合肥市場，近年來也加大了在合肥市場的拿地力度。事實(shí)證明禹洲地產(chǎn)的眼光是非常精準(zhǔn)的：合肥市在過去四年間GDP增長了56%至5,660億元。且實(shí)業(yè)根基牢靠，經(jīng)濟(jì)高速增長，這給合肥市的房地產(chǎn)行業(yè)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也給當(dāng)?shù)貛�來了大量的人口流入�?006年合肥市的常住人口為468萬人，而2015年合肥市的常住人口就達(dá)到了779萬人，即使扣除2011年因?yàn)槿�分巢湖而增加�?82萬人口，人口增幅依然高達(dá)27.5%，人口流入引發(fā)了房地產(chǎn)市場的增量需求。

　　除了在城市的選擇上精準(zhǔn)投資，禹洲地產(chǎn)拿地的時(shí)間點(diǎn)也把握的非常好。從上面的圖可以看到，近兩年來合肥市場的房價(jià)增幅達(dá)63.6%，增長迅猛。在2013年的時(shí)候，合肥這個(gè)城市的房價(jià)還處在一個(gè)相對平穩(wěn)的階段，而這個(gè)時(shí)候禹洲在合肥拿地十分積極，以僅2,825元/平方米的樓板價(jià)拿下了總建筑面積47萬平方米的項(xiàng)目。接著2014年，禹洲又以平均單價(jià)4,200/平方米的成本在合肥新增土儲(chǔ)總建筑面積45萬平。禹洲地產(chǎn)在今年合肥樓市爆發(fā)前就已布局多個(gè)項(xiàng)目，所以今年上半年合肥區(qū)域的業(yè)績非常亮麗：銷售面積增加了42.4%至40.92萬平方米，占總銷售面積的49.5%。合約銷售金額增加了62.7%，達(dá)到了33.25億元，穩(wěn)居合肥第三大開發(fā)商寶座。