中海地產(chǎn)成并購王 "吃下"中信地產(chǎn)大餐還是雞肋

3月14日，中海地產(chǎn)發(fā)布公告稱，將以人民幣310億元的總價收購中信股份旗下完成整合后的中信公司及中信泰富持有的絕大部分住宅業(yè)務(wù)，中海將向中信賣方增發(fā)股份、并轉(zhuǎn)讓公司旗下資產(chǎn)作為交易對價。

3月18日下午，在香港召開的中海地產(chǎn)年度業(yè)績發(fā)布會上，這宗地產(chǎn)央企之間的大額并購案引發(fā)媒體聚焦。中海地產(chǎn)董事局主席郝建民表示：“如果相關(guān)部門的流程等工作順利，預(yù)計交易可以在五六個月內(nèi)完成，最保守估計年內(nèi)肯定是可以完成的。”

據(jù)媒體報道，中信剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)的談判實際上半年前就已經(jīng)啟動了，先后談了好幾家。“原來碧桂園盯上了，最終還是選擇了和央企中海地產(chǎn)合作。”

“央企和央企之間的合作方式更清晰簡單，寶億萊家居飾品，效率更高。”一位熟悉房企并購的人士如是評價。在他看來，在當前反腐倡廉的大背景下，央企之間的并購重組也能回避國有資產(chǎn)定價方面容易出現(xiàn)的爭議和麻煩。

收購25城地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴張土地儲備

根據(jù)交易協(xié)議，中國海外將向中信方配發(fā)及發(fā)行10.96億股普通股，占中國海外經(jīng)發(fā)行該等股份后已擴大股本的約10%，對價股份將按每股27.13港元的價格發(fā)行；此外，中國海外將向中信方轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)對價，價值約為人民幣61.50億元。

完成重組后，目前輿論非常看好中海未來前景。公告上顯示，中海將收購中信目標集團的物業(yè)項目分部于中國內(nèi)地25個城市，整體軟裝寶億萊家居飾品，其土地儲備總面積約2400萬平方米，項目主要位于環(huán)渤海、長三角、珠三角及其他地區(qū)，大部分項目位于一線及二線城市。

本次交易完成后，中信股份將成為中國海外第二大股東，中國海外 大股東（中國建筑股份有限公司，通過中國海外集團持有中國海外股份）仍將保持51%以上控股地位。

中信股份旗下房地產(chǎn)項目主要集中于中國內(nèi)地主要城市，與中海的業(yè)務(wù)重心與競爭優(yōu)勢契合。本次交易中，中海通過發(fā)行新股及轉(zhuǎn)讓部分資產(chǎn)的方式，一次性獲得中信股份旗下具規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，而不動用現(xiàn)金資源，更能提升中海在一二線城市的土地儲備，進一步強化它作為中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的實力。

六年三次大并購

在千億級房企中，中海是目前土地儲備量最少的一家。

2015年年報顯示，截至去年底，中海在內(nèi)地32個城市及香港、澳門擁有土地儲備約4144萬平方米。

在已公布2015年銷售金額的房企中，排在中海之上的企業(yè)包括萬科、綠地、恒大、碧桂園、萬達和保利。從土地儲備來看，整體軟裝寶億萊家居飾品，除了萬科比中海略少之外，其它均超過中海。恒大和綠地的土地儲備甚至超過1.4億平方米。

2010年3月，中海地產(chǎn)完成蜆殼電器50.1%股權(quán)的收購，涉及金額約15億港元。同年6月，蜆殼電器正式更名為“中國海外宏洋”。

蜆殼電器是光大地產(chǎn) 大股東，占70%股權(quán)。這次收購讓中海成功控股光大地產(chǎn)，幫助中海獲得蜆殼電器在國內(nèi)6個城市擁有的約190萬平方米土地儲備。其中北京、廣州的項目均屬市中心優(yōu)質(zhì)地塊，進而完成了在這兩個一線城市的真正布局。

略有不同的是，在中海系房地產(chǎn)開發(fā)的投資戰(zhàn)略和布局中，中海專注于一二線城市，中海宏洋則專注于三四線城市。

進入2013年，一場歷時21個月的整合開始了。

2013年8月，中海外宣布其控股股東中國建筑股份，擬將旗下多個平臺的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)。

去年5月，中海外宣布收購先決條件均已達成，收購的資金以向中國建筑發(fā)行新股的方式獲得。中國建筑的全資子公司、中海地產(chǎn)母公司——中國海外集團將以25.38港元股價認購16.9億股，認購總代價約338.2億元人民幣。

直到今年1月，這場收購涉及繁雜的管理架構(gòu)改革、人事變動才得以完成。

一場更大的并購讓中海迎來新契機。今年3月14日，中海發(fā)布公告稱，將收購中信旗下完成整合后的中信公司及中信泰富持有的絕大部分住宅業(yè)務(wù)，總建筑面積約2400萬平方米。

收購項目的初始代價為人民幣310億，將按兩種方式支付：中海將向中信配發(fā)約10%股份，合共代表297.24億元價值；中海將向中信轉(zhuǎn)讓其資產(chǎn)對價，價值約61.5億元。

交易完成后，中信將持有中海地產(chǎn)10%股權(quán)，成為中海地產(chǎn)第二大股東。

相比去年4144萬平方米土地儲備，如果與中信的交易順利完成，中海土地儲備將擴張50%。尤其是增加大量一二線核心城市項目，對于一向獨立開發(fā)為主的中海而言，這有利于其規(guī)模進一步增長。

中海外內(nèi)部人士表示，中海獲取土地資源的方式，便是并購重組，公司傾向于收購上市公司的凈地，并且通過多種方式獲取資源，盡量爭取節(jié)省現(xiàn)金支出。

中海中信的這次合并將在什么時候完成？中海外主席兼行政總裁郝建民在3月18日的業(yè)績發(fā)布會上表示，如果相關(guān)部門的流程等工作順利，預(yù)計交易可以在5-6個月之內(nèi)完成。

房地產(chǎn)與金融資深評論人黃立沖認為，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，這么大資產(chǎn)出售，涉及的審批、評估程序相當復雜，內(nèi)部融合肯定會有阻力，還要看執(zhí)行結(jié)果。

“并購王”業(yè)績單

六年不斷兼并重組，帶動了中海外業(yè)績增長。

2010年的收購潤色了中海的財報。其當年年報顯示，中海實現(xiàn)營業(yè)額港幣443.1億元，同比增長18.7%；實現(xiàn)凈利潤為港幣126.7億元，同比增長66.6%。

到了2015年，由于資產(chǎn)注入的助力，全年中海系連同其合營公司、聯(lián)營公司共實現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約1806.32億港元（約合1530億人民幣），在千億房企中排名上升至第六位。

而中海外的凈利潤，在2015年達到333億港元，連續(xù)14年位居房企之首。

在中國海外發(fā)展2015年業(yè)績會上，寶億萊家居飾品，郝建民表示，因為整合交易尚未最終完成，不考慮中信整合項目的銷售貢獻，集團2016年的合約銷售目標為1850億港元，較2015年增長約2.4%。

中金公司認為，中央支持央企重組，這將促使部分開發(fā)商更有動力剝離資產(chǎn)或徹底退出房地產(chǎn)行業(yè)，從而創(chuàng)造一個良性的行業(yè)整合環(huán)境而非通過企業(yè)破產(chǎn)來推動行業(yè)重組。

據(jù)wind資訊統(tǒng)計，最近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)每年的并購金額增長均超過一倍。2014年并購236宗，涉及金額1768.09億元，同比增長104.93%；2015年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)完成并購案例176起，涉及金額達1600億元。

在多元化超大型房企爭奪市場份額的同時，資金不足的那部分中小型房企將會逐漸被代替，央企也不例外。

郝建民年初的并購之言似乎預(yù)示著，2016年房產(chǎn)行業(yè)將持續(xù)收購并購，這為中海外這樣的房企帶來更多機會。

郝建民說，面對日益分化競爭加劇的市場，中海有信心抓住行業(yè)整合機遇，不斷提升市場占有率，始終保持凈利潤行業(yè) ，銷售規(guī)模居于 陣營。并且在財務(wù)狀況允許的條件下，爭取投資的機會。