中海并購(gòu)中信：中海難 中信殤

在中海并購(gòu)中信進(jìn)入實(shí)操階段的整整兩個(gè)月后，中信原有的地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始重啟，但撕裂傷的疼痛感遠(yuǎn)比想象的要強(qiáng)烈。

9月10日，因中海并購(gòu)而擱置銷售的中信地產(chǎn)原有項(xiàng)目中信墅·云邸開(kāi)盤(pán)，174套房源全部售罄，均價(jià)為5萬(wàn)元/平方米。而按照中信地產(chǎn)的原定計(jì)劃，這一項(xiàng)目在今年3月的計(jì)劃銷售價(jià)格僅為3.8萬(wàn)元/平米。

在天津，中海對(duì)接手過(guò)來(lái)的中信公園城和中信城市廣場(chǎng)也做了價(jià)格調(diào)整。“這兩個(gè)項(xiàng)目之前中信也在賣(mài)，不過(guò)中信城市廣場(chǎng)中信賣(mài)得便宜。5月份中海接手后，對(duì)價(jià)格做了一定調(diào)整。中信公園城因?yàn)槭墙紖^(qū)盤(pán)，售價(jià)沒(méi)有太大調(diào)整。”一位來(lái)自央企的知情人士表示，這主要也是由市場(chǎng)決定的。

對(duì)于中海地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，在央企整合大背景下，一筆事關(guān)2400萬(wàn)平方米土儲(chǔ)的重大收購(gòu)，讓中海迎來(lái)新一輪壯大契機(jī)。

不過(guò)，中海究竟吃下的是大餐還是雞肋，仍有待時(shí)間的考驗(yàn)。知情人士分析，中信地產(chǎn)真正好的項(xiàng)目基本去化完，中海收購(gòu)來(lái)的中信現(xiàn)有項(xiàng)目多位于去庫(kù)存嚴(yán)重的重災(zāi)區(qū)。這些項(xiàng)目，曾一度拖累中信地產(chǎn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)乏力，未來(lái)會(huì)不會(huì)成為中海的包袱，也很難說(shuō)。

上述知情人士透露，目前中海中信并購(gòu)的后續(xù)工作仍在收尾中。“當(dāng)初原定中信項(xiàng)目?jī)秲r(jià)310億元，中海還會(huì)拿出60多億元的商業(yè)項(xiàng)目并入中信平臺(tái)。但目前這一計(jì)劃仍無(wú)法兌現(xiàn)，又在重新算賬，而且中海具體將哪些項(xiàng)目并入中海也沒(méi)有明確消息。”

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在經(jīng)歷一番人事大清洗之后，中海對(duì)于中信項(xiàng)目面臨的問(wèn)題除了人員的補(bǔ)給之外，更大的難點(diǎn)在于對(duì)中信項(xiàng)目在土地確權(quán)、定位、產(chǎn)品適銷等方面的突破。

中信之殤

6月30日，對(duì)于中信地產(chǎn)人而言，多少有些傷感。這一天，中信中海正式完成交接班，30年中信地產(chǎn)宣告消失。

“沒(méi)想到來(lái)得這么快。原來(lái)聽(tīng)說(shuō)整合要持續(xù)一年，會(huì)有一年的過(guò)渡期。但6月17日，單位突然拿出一套員工去留方案，讓大家選擇，并要求6月30日前必須辦好手續(xù)。”中信地產(chǎn)一位離職員工告訴和訊房產(chǎn)。

這位員工透露，超過(guò)70%的員工選擇拿離職補(bǔ)償金離開(kāi)，選擇留下的不到30%。而這只是項(xiàng)目公司層面的離職率，在集團(tuán)管理層層面離職率更高，能達(dá)到90%以上離職。

一位接近中信地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士告訴和訊房產(chǎn)，“整合之前，中信地產(chǎn)一批背景硬的老員工有的調(diào)回集團(tuán)，有的則調(diào)到了中信股份其他地產(chǎn)或金融平臺(tái)。”

“其實(shí)，員工對(duì)整體安置方案還比較滿意，大部分人能接受，包括對(duì)員工的賠償、對(duì)老員工的照顧，都高于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。”上述中信地產(chǎn)離職員工告訴和訊房產(chǎn)，方案制定總體是雙向選擇，但員工如果選擇去中海，中海是不可以拒絕的。而且，去中海的員工除了可以拿到補(bǔ)償金外，還能拿到融合專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)金。

“雖然留在中海暫時(shí)待遇會(huì)不錯(cuò)，但對(duì)中信人而言，更多憂慮的是留在中海的職業(yè)前景，包括對(duì)未來(lái)工作不確定性的擔(dān)憂。”另一位中信地產(chǎn)前員工如是說(shuō)。

“這跟中海之前與中海宏洋、中建地產(chǎn)的幾次并購(gòu)最終以人員慘烈離開(kāi)的前車之鑒有關(guān)。大家了解到的都是，中海文化強(qiáng)勢(shì)，被并購(gòu)一方最終都是高層出走，整體軟裝寶億萊家居飾品，人才流失，即使留下來(lái)，最終1-2年內(nèi)，也都走了。很多人會(huì)有職業(yè)前景的擔(dān)憂。”他告訴和訊。

一位接近中海地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士表示，寶億萊家居飾品，中海文化的確比較強(qiáng)勢(shì)，而且自恃能力高人一籌，他們認(rèn)為中海出來(lái)的人，至少比其他公司的人高兩級(jí)。

“中海盯上的是中信的土地儲(chǔ)備，要的并不是中信的人。所以，在人事任命或信任度上，肯定不如信任自己的員工。”上述離職中信地產(chǎn)人士說(shuō)。

據(jù)和訊房產(chǎn)了解，中信地產(chǎn)未并入中海地產(chǎn)的一部分業(yè)務(wù)被重新整合為一個(gè)新的平臺(tái)——中信城市投資發(fā)展有限公司(簡(jiǎn)稱“中信城投”)，主要聚焦于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、城市綜合體業(yè)務(wù)，中信副董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理王炯親自掛帥。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“中信系”地產(chǎn)長(zhǎng)期整而不合，整體軟裝寶億萊家居飾品，業(yè)務(wù)增長(zhǎng)緩滯，于整個(gè)集團(tuán)而言變得越來(lái)越邊緣。在這一輪國(guó)企改革要求國(guó)有資本保值增值的大背景下，中信選擇切割2400萬(wàn)平方米住宅地產(chǎn)，將業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)向擅長(zhǎng)的金融領(lǐng)域(相冊(cè) 戶型 價(jià)格 動(dòng)態(tài))和資源搭建領(lǐng)域(相冊(cè) 戶型 價(jià)格 動(dòng)態(tài))，也是管理層聚焦主業(yè)的整體戰(zhàn)略部署考慮。

中信集團(tuán)內(nèi)涉及房地產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)分別有中信地產(chǎn)、中信泰富地產(chǎn)、中信和業(yè)、中信興業(yè)及新香港隧道五家公司，而前三者則主要經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

一位接近中信地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士表示，從管理層角度看，中信的金融思維做地產(chǎn)并不擅長(zhǎng)。中信集團(tuán)內(nèi)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)多，而且雜亂，很難把控，多年整而不合。

“地產(chǎn)不像金融，上一套系統(tǒng)之后，流程會(huì)很清晰。地產(chǎn)業(yè)務(wù)是散落在各地，寶億萊家居飾品，中信又是弱總部。項(xiàng)目上的權(quán)力更大，所以總部很難把控。這也是管理層下決心切掉這一塊業(yè)務(wù)的原因之一。”上述業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

中海之難

據(jù)了解，寶億萊家居飾品，中信轉(zhuǎn)讓給中海地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布于25個(gè)城市，共126個(gè)項(xiàng)目。截至4月30日，總價(jià)值為1096.39億元人民幣。以住宅為主，包括已竣工待售的項(xiàng)目54個(gè)，正在開(kāi)發(fā)中的項(xiàng)目31個(gè)，未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目41個(gè)。從區(qū)域分布來(lái)看，總建筑面積的45.4%位于華南地區(qū)，16.1%位于華東，15.2%位于華北。北部和西部地區(qū)的土地僅占13%。

對(duì)于中海地產(chǎn)而言，中信項(xiàng)目的注入，將進(jìn)一步增加中海地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備，幫助中海實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模的擴(kuò)大。

中期業(yè)績(jī)會(huì)上，中海地產(chǎn)董事會(huì)主席郝建民便稱，中信整合帶來(lái)了資源貢獻(xiàn)，集團(tuán)全年可售項(xiàng)目貨值將突破3000億港元，因此決定把全年合約銷售金額目標(biāo)上調(diào)到2100億港元。

有機(jī)構(gòu)人士表示，中海與中信的資產(chǎn)置換，對(duì)于改善凈資產(chǎn)及盈利有利，成為另一個(gè)潛在的催化劑，這將有助改善中海的凈資產(chǎn)值3%至10%。

不過(guò)，也有市場(chǎng)人士認(rèn)為，中海地產(chǎn)究竟吃下的是大餐還是雞肋，在房地產(chǎn)去庫(kù)存大趨勢(shì)下，要細(xì)看土地資源究竟是處于哪些城市。中信地產(chǎn)真正好的項(xiàng)目基本去化完畢，甩給中海的住宅項(xiàng)目，很可能給中海造成很重的去庫(kù)存任務(wù)。

據(jù)和訊房產(chǎn)了解，中信地產(chǎn)的庫(kù)存主要集中在海南、長(zhǎng)沙、天津及廣東的三四線城市。而中信泰富住宅項(xiàng)目更少，主要集中在揚(yáng)州、萬(wàn)寧及上海朱家角等地，中信泰富以商辦開(kāi)發(fā)見(jiàn)長(zhǎng)，最核心的如中信泰富和上海船廠合作的陸家嘴項(xiàng)目并不在此次合作范圍之內(nèi)。

除了項(xiàng)目所處城市可能面臨去庫(kù)存壓力之外。另一大問(wèn)題是，中信現(xiàn)有項(xiàng)目?jī)?nèi)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目占比較多，這也非中海地產(chǎn)所擅長(zhǎng)。比如，中信在海南及內(nèi)地南昌等地有大量旅游地產(chǎn)土地儲(chǔ)備。