萬達(dá)房地產(chǎn)之外的“明日帝國”

萬達(dá)是中國最能將不同業(yè)務(wù)都做到第一的公司：全球最大的院線公司、全球最大的不動產(chǎn)公司、全球持有5星級酒店最多的業(yè)主……而且，從進(jìn)入該行業(yè)到成為行業(yè)第一，萬達(dá)集團(tuán)所用時間都不超過15年。

即便有多項全球第一的業(yè)務(wù)，萬達(dá)賴以起家的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍是其目前最主要的收入來源。萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林迫切地希望降低房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的占比，他的目標(biāo)是七年之后以商業(yè)地產(chǎn)為主的傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入降到50%以下。

萬達(dá)接下來希望做到第一的業(yè)務(wù)是文化旅游產(chǎn)業(yè)。萬達(dá)咄咄逼人的雄心確實在彰顯，而與這些“霸業(yè)”相對應(yīng)的，就是一筆筆驚人投入。僅萬達(dá)今年的項目投資列資就超過2900億元，而其2012年全年總收入也才1097億元。

但投資額迅速膨脹的萬達(dá)究竟能否復(fù)制商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的成功？

“賣房子”仍然是根本

王健林最近為房地產(chǎn)業(yè)做出悲觀預(yù)言，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的高速成長時期未來只有10年左右，15到20年之后，“這個市場就倒了”。

但對于想做百年企業(yè)的王健林來說，寶億萊家居飾品，這個時間按顯然不夠長。王健林提出的目標(biāo)是，2020年公司總收入6000億元，文化旅游產(chǎn)業(yè)收入至少達(dá)到800億元，房地產(chǎn)收入要降到50%以下。

對于并未正式上市的萬達(dá)而言，它的成本賬外界并不容易算出來。王健林也大方承認(rèn)，一個500億元的項目，土地等初期投資約50億元，萬達(dá)自有資金、銀行貸款、商戶回款等三方面構(gòu)成整個投資的主要資金來源——也就是說，看上去天文數(shù)字般的投資，真正需要萬達(dá)自掏腰包的占比并不多。

但有一筆賬卻是相對好算的。自2000年萬達(dá)開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)、2008年開始進(jìn)入旅游地產(chǎn)以及文化地產(chǎn)以來，若干次轉(zhuǎn)型過后，萬達(dá)收入真正的核心支柱是什么？

萬達(dá)公布的2013年上半年業(yè)績報告顯示，商業(yè)地產(chǎn)公司上半年收入567.2億元，而另外三項支柱產(chǎn)業(yè)酒店、文化旅游、連鎖百貨總共收入也才只有百億元出頭（如果加上2012年收購的美國AMC的上半年收入13.43億美元，則此三項產(chǎn)業(yè)的上半年總收入接近200億元）。而上半年商管公司租金收入36.7億元，由于地產(chǎn)收入一般主要來源于售賣和租金，因此萬達(dá)上半年“賣房子”的收入極有可能達(dá)到530億元。

而從具體的項目看，以萬達(dá)文化旅游轉(zhuǎn)型代表武漢中央文化區(qū)項目為例，其總建筑面積達(dá)340萬平方米，家居行業(yè)升級轉(zhuǎn)型 ，其中住宅地產(chǎn)就占155萬平方米，接近一半。從武漢市的土地交易網(wǎng)上可以看到，2010年萬達(dá)此區(qū)域多次拿地的地面單價都在15000元/平方米-18000元/平方米左右。有武漢房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴騰訊財經(jīng)，2010年武漢市執(zhí)行的基準(zhǔn)地價，一級商業(yè)用地是12983元/平米，一級住宅用地5848元/平米，作為政府重點招商引資項目，萬達(dá)拿地價格不可能這么高，極可能政府有稅收以及補貼名義對沒有特別優(yōu)惠的拿地價格對萬達(dá)進(jìn)行補償。而王健林本人在其他場合也提到過：“我們拿地的成本比所有企業(yè)都便宜很多，至少便宜一半，邀請我們和我們選擇去的項目比例是3：1或者4：1�！�

而即使是沒有任何補貼與優(yōu)惠，15000-18000元/平方米的地面單價再算上項目的容積率，萬達(dá)武漢中央文化區(qū)內(nèi)的建筑露面地價平均約3600元/平方米，而純住宅項目的樓面地價可以達(dá)到約1600元/平方米。截至2013年12月18日，武漢中央文化區(qū)的住宅樓宇最新銷售報價為 均價26000元/平方米，與本項目2011年08月23日第一次對外報出的19000元相比，28個月以來，銷售價格累計上漲了7000元，漲幅為36.8%。而此時，中央文化區(qū)所在的武昌區(qū)所有在售住宅項目的銷售均價為12,935.7元/平方米，武漢市所有在售住宅項目的銷售均價只有9,031.4元/平方米。

此區(qū)域內(nèi)還有8座共45萬平方米建筑面積的寫字樓項目，目前絕大多數(shù)已經(jīng)銷售告罄。僅以住宅和寫字樓200萬平方米，銷售均價26000元/平米粗算，520億元的銷售額已經(jīng)可以回收中央文化區(qū)項目全部500億元的投資。

而據(jù)其他媒體報道，整體軟裝寶億萊家居飾品，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，在萬達(dá)同樣已經(jīng)開售的西雙版納國際度假區(qū)，銷售物業(yè)的面積達(dá)到400萬平方米，按照現(xiàn)在4500元/平方米的單價，也可以收回180億元的投資�？偼顿Y200億元的萬達(dá)長白山旅游度假區(qū)，規(guī)劃了400多萬平方米的住宅，即便按照最初3000多元的單價，都可以收回超過120億元的投資。“這還只是因為長白山項目剛開業(yè)，人們認(rèn)識還不夠，才賣3000多�！蓖踅×终f，5年8年后，也許能賣到七八千元，那賣完房子就把整個投資收回來了。

今年開工的幾個萬達(dá)城也同樣依照此模式，4月底開工建設(shè)的哈爾濱萬達(dá)城，文化旅游項目都還看不到，但是已經(jīng)于8月10日盛大開盤。而6月18日開工的南昌萬達(dá)城，現(xiàn)在也已經(jīng)開啟了精品商鋪的全城認(rèn)購。

盡管宣稱要向文化旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型后，每個萬達(dá)旅游文化城的投資量級已經(jīng)由此前一個萬達(dá)廣場幾十億元上升到幾百億元，然而無論有多少新鮮的投資嘗試，但保障現(xiàn)金流回籠的根本——“賣房子”是沒有動搖的。當(dāng)人們在說萬達(dá)是打著文化旅游的旗號做房地產(chǎn)銷售的事實時，王健林不無自豪的回應(yīng)：“我其實是在用房地產(chǎn)養(yǎng)文化旅游�！�

大象能否靈活轉(zhuǎn)身

目前有著房地產(chǎn)銷售現(xiàn)金回籠的保駕護(hù)航，萬達(dá)對文化旅游進(jìn)行投資探索，其實是相對容易的，艱難的挑戰(zhàn)卻在于當(dāng)房地產(chǎn)銷售占到總收入一半以下時，萬達(dá)是否能成為所布局的其他行業(yè)的真正玩家？

即如武漢中央文化區(qū)兩個文化旅游項目漢秀劇場和科技電影院投資達(dá)到60億元，但王健林對其投資回報是很有信心的，他對騰訊財經(jīng)表示：“比如說投一個電影院35億，非常高，但我們是經(jīng)過反復(fù)的保守計算，就算收入5個億，其成本也就是1個億，主要就是耗電以及一些簡單的管理或者稅金成本，10年之內(nèi)能夠還本付息。而國外已有的模式可以給我們參考，大概估算一下一天能接待多少，再乘以一個保險系數(shù)，這是有一個測算的，再把成本控制得非常嚴(yán)格。這個模式是經(jīng)過測算的，不然的話也不敢投資�！�

真正的實際經(jīng)營效果還有待明年漢秀劇場真正開幕后才能驗證。即使影院劇場這類項目的經(jīng)營要求相對簡單。但在零售業(yè)態(tài)上，萬達(dá)的轉(zhuǎn)型就摔過大跟頭。萬達(dá)自營的萬千百貨被業(yè)內(nèi)人士說是常年虧損、從未真正盈利。萬達(dá)在2011年時已將萬千百貨的名字換掉，全部整改成萬達(dá)百貨。迄今，萬達(dá)仍然在零售地產(chǎn)的運營上不斷探索。

去年三季度，萬達(dá)廣場決定調(diào)整二樓業(yè)態(tài)，減少服飾類業(yè)態(tài)、增加生活服務(wù)類業(yè)態(tài)，并在今年開業(yè)的大連高新和宜興兩個萬達(dá)廣場進(jìn)行試點，今年四季度以后開業(yè)的萬達(dá)廣場二樓全面取消服飾業(yè)態(tài)，力爭不招零售業(yè)態(tài)，2015年前把已開業(yè)的72個廣場二樓業(yè)態(tài)調(diào)整完。