王瀚：萬科引發(fā)全資本投資效率對地產(chǎn)行業(yè)的思考

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　　不談萬科之爭，談?wù)劙l(fā)展趨勢觀察

　　作者：王瀚

　　萬科之爭愈發(fā)激烈，也引來各方激辯，筆者就不直接摻合了。在這里談?wù)剬��?jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的一些觀察心得。

　　就房地產(chǎn)行業(yè)來說，有兩個觀察點(diǎn)值得注意。

　　一 是從“快速銷售階段”向“持續(xù)經(jīng)營階段”轉(zhuǎn)變

　　過去十余年，國內(nèi)開發(fā)商的運(yùn)營模式基本上是以住宅開發(fā)為主，快速銷售回籠資金，例如這次焦點(diǎn)當(dāng)中的龍頭企業(yè)萬科在2004年時就明確提出“只做住宅”的發(fā)展戰(zhàn)略，并且退出了曾經(jīng)涉足的商業(yè)經(jīng)營領(lǐng)域，同時也是王石先生一直堅持的觀點(diǎn)。但是，近三四年來，即便是萬科也開始逐漸做起商業(yè)地產(chǎn)。

　　以商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營為主，是發(fā)達(dá)市場房地產(chǎn)發(fā)展的主流模式，寶億萊家居飾品，當(dāng)然，這種模式的要求是比較高的，從資本運(yùn)作到實(shí)際運(yùn)營都與國內(nèi)現(xiàn)行主要房地產(chǎn)開發(fā)模式有較大差異，如何轉(zhuǎn)型確實(shí)是一個很大的挑戰(zhàn)，當(dāng)然這也是升級轉(zhuǎn)型的重大機(jī)會。

　　有一個觀察點(diǎn)多少能說明一些問題。從去年底開始的房地產(chǎn)去庫存工作，一二線城市的住宅去庫存進(jìn)展很明顯，但是商業(yè)地產(chǎn)的去庫存則仍然存在較大壓力。

　　二 是高負(fù)債模式如何轉(zhuǎn)型

　　房 地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，包括銀行信貸在內(nèi)的全資本投資效率是應(yīng)該引起高度關(guān)注的，這次的萬科之爭其實(shí)也可以從這里展開一個視角。美國在上世紀(jì)八十年代曾風(fēng)行杠桿收購，與國內(nèi)開發(fā)模式有相似之處，都是運(yùn)用包括銀行在內(nèi)的財團(tuán)貸款進(jìn)行相應(yīng)的資本運(yùn)作。到了九十年代，則進(jìn)入高科技產(chǎn)業(yè)股權(quán) 投資的黃金時代。中國的國情與發(fā)展階段與美國不能完全類比，但是作為借鑒，從中應(yīng)該還是可以得到一些經(jīng)驗參考的。國內(nèi)開發(fā)商現(xiàn)在開始多元發(fā)展，嘗試進(jìn)入包 括股權(quán)投資在內(nèi)的更多領(lǐng)域。筆者認(rèn)為，包括支持工商創(chuàng)業(yè)、小微金融等在內(nèi)的社區(qū)服務(wù)以及探索包括綠色建筑、新型家裝家居等在內(nèi)的建工科技，是房地產(chǎn)-住宅產(chǎn)業(yè)向“大居住”產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理路徑。

　　以上兩點(diǎn)是對房地產(chǎn)行業(yè)本身的觀察。如果從經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的角度來看，電商020模式正在對房地產(chǎn)業(yè)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)起著越來越大的作用。

　　電商對傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的沖擊已不是新鮮事情了，寶億萊家居飾品，但是電商如何與商業(yè)地產(chǎn)更好地融合發(fā)展，卻是一個值得關(guān)注的觀察點(diǎn)。

　　2015年8月，阿里巴巴與蘇寧宣布進(jìn)行戰(zhàn)略合作，并有互換股權(quán)的動作。阿里巴巴是最大的電商平臺，而蘇寧則是最大的民營連鎖業(yè)態(tài)運(yùn)營商，二者的合作，意味著電商可以從線 上到線下形成一個超級大閉環(huán)。傳統(tǒng)電商的發(fā)展缺環(huán)是沒有足夠的線下實(shí)體據(jù)點(diǎn)支撐其進(jìn)一步拓展，而諸如生鮮電商、社區(qū)服務(wù)等細(xì)分領(lǐng)域都需要“最后一公里”的 支撐。電商與商業(yè)地產(chǎn)布點(diǎn)全面合作，可以進(jìn)一步激活房地產(chǎn)時代所帶來的龐大居住人口的消費(fèi)需求，尤其在一二線城市。而商業(yè)地產(chǎn)借助于電商的線上拓展進(jìn)行綜 合經(jīng)營，有助于攤低不斷增加的經(jīng)營成本，提升運(yùn)營效率水平。到2016年上半年，國美與亞馬遜戰(zhàn)略合作，京東與沃爾瑪戰(zhàn)略合作，基本上都是線上與線下合作的發(fā)展思路。

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