龍湖或?qū)⑷ブ泻；�：顏建�?guó)之后 張澤林或也辭別

　　 一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)擺在了張澤林面前。去深圳還是離開(kāi)，這位“中海籍”老將如何抉擇？

　　  7日晚，中海一紙公告，正式宣布顏建國(guó)新任執(zhí)行董事兼行政總裁職位，而肖肖則轉(zhuǎn)為主席一職。

　　  顏建國(guó)回歸中海一事，至此塵埃落地。不過(guò)，問(wèn)題來(lái)了，龍湖怎么辦？

　　  近日，多方信源向見(jiàn)地君證實(shí)，龍湖上�？偨�(jīng)理張澤林將調(diào)往深圳公司任總經(jīng)理，接任者基本確定為沈陽(yáng)公司總經(jīng)理溫介邦。

　　  吳亞軍選擇調(diào)張澤林去深圳或許別有用意。

　　  公開(kāi)資料顯示，張澤林1996年畢業(yè)于哈工大工民建專業(yè)，與中海舊將曲詠海是校友。張?jiān)�先后任中海地產(chǎn)南京副總、深圳副總、內(nèi)蒙古總經(jīng)理。

　　  其中，任職深圳中海副總的時(shí)間為2007年至2010年，也正是孔慶平時(shí)代中�？缛搿扒�億俱樂(lè)部”非常關(guān)鍵的三年，而華南地區(qū)一直為中海業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)了大頭。

2007-2010年，中海銷售額快速增長(zhǎng)

　　據(jù)見(jiàn)地君了解，在龍湖內(nèi)部，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，按城市重要性排名，上海排在重慶（樓盤）、北京（樓盤）、杭州（樓盤）之后，位列第四。

　　  深圳對(duì)于龍湖是個(gè)新戰(zhàn)場(chǎng)。由于土地稀缺，如果不想通過(guò)招牌掛拿地付出高昂成本，要么走舊改途徑，要么采取收并購(gòu)的辦法，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，或者多方尋求合作。而這些，都需要操盤手具有極豐富的人脈和長(zhǎng)袖善舞的能力。從這個(gè)角度看，此前活躍于深圳市場(chǎng)的張澤林或許是個(gè)不錯(cuò)的人選。

　　  “目前龍湖在深圳尚未布局，公司也在籌備中，人也只有幾個(gè)，張過(guò)去有點(diǎn)像是降（職）了�！庇腥藫�(dān)心，張會(huì)因此離開(kāi)龍湖。

　　  如若離開(kāi)，張是否可能也回歸中海呢？見(jiàn)地君從多方打聽(tīng)得知，張應(yīng)該不會(huì)回中海，其與顏建國(guó)不是“一國(guó)的”。

　　  1、上海龍湖土儲(chǔ)不足

　　  在顏建國(guó)離職之時(shí)，傳出張澤林也將面臨去留的消息，或許只是個(gè)巧合。事實(shí)上，從今年初開(kāi)始，上海龍湖就已經(jīng)出現(xiàn)不穩(wěn)定因素。

　　  一位上海龍湖的前員工稱，自己在今年初預(yù)料到公司年底情況不妙，索性選擇了跳槽。

　　  據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，龍湖今年在濟(jì)南（樓盤）拿地最多，共7塊，其次在杭州拿了5塊表現(xiàn)良好，在大本營(yíng)重慶拿了4塊，而上海和北京、成都、寧波（樓盤）等城市一樣，都拿了3塊地。

　　  拿地積極的背后，是上海龍湖庫(kù)存進(jìn)一步減少。龍湖今年中報(bào)披露的土儲(chǔ)分布則顯示，上海占比僅為3%。

來(lái)源：龍湖2016年中期報(bào)告

　　 另外，中報(bào)顯示，龍湖新增收購(gòu)?fù)羶?chǔ)只有10%位于長(zhǎng)三角地區(qū)。

　　  “這幾年在上海大肆擴(kuò)張的房企，要么背后有雄厚的資本撐腰，要么就是正處于跑馬圈地上升期、不在乎面粉價(jià)多高的閩系房企，龍湖一向秉承穩(wěn)健的拿地策略，不一定會(huì)在公開(kāi)市場(chǎng)上跟他們搶地�！币晃簧虾�業(yè)內(nèi)人士表示。

　　  事實(shí)上，龍湖也開(kāi)始尋求并購(gòu)與合作的機(jī)會(huì)。見(jiàn)地君了解到，明年龍湖或?qū)�參與顧村地王的開(kāi)發(fā)，“其他合作也還在進(jìn)一步洽談中”。

　　  據(jù)了解，在龍湖城市公司拿地，均需集團(tuán)拍板決定，而有“投票”表決權(quán)的，就是顏建國(guó)早前所處的投資委員會(huì)。即使是吳亞軍，也只有一票“不通過(guò)權(quán)”，但沒(méi)有一票“通過(guò)權(quán)”。

　　  不斷升高的拿地成本與“投資委員會(huì)”抓成本管控相違背，從而直接影響了上海龍湖的拿地節(jié)奏？

　　  一位龍湖集團(tuán)負(fù)責(zé)拿地的人士告訴見(jiàn)地君，龍湖對(duì)地塊未來(lái)利潤(rùn)率規(guī)定了“紅線”，一般不超過(guò)20%，不過(guò)，依龍湖的溢價(jià)能力，這樣的利潤(rùn)率很容易就能達(dá)到。

　　  重點(diǎn)在于龍湖自有一套“客戶邏輯”，在各個(gè)城市、各個(gè)區(qū)域?qū)Σ煌�支付能力的客戶需求分類，只要符合“土地邏輯”（近城市核心區(qū))，又能找到對(duì)應(yīng)的客戶群，就可以拿地了，不存在集團(tuán)不允許拿高價(jià)地的硬性規(guī)定。

　　  2、業(yè)績(jī)與產(chǎn)品創(chuàng)新問(wèn)題

　　  回顧上海龍湖這幾年的發(fā)展情況，由于拿地不足，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)開(kāi)始放緩。

　　  據(jù)易居研究院不完全統(tǒng)計(jì)，在趙男男、張澤林交接的2013年，上海龍湖的銷售額一度從20多億元降至16.7億元左右，但到了2014年又大增115%至36億元，之后的2015和2016年至今，年均增長(zhǎng)率均在40%左右。

　　  不過(guò)，上述人士提到，就城市量級(jí)而言，北京和廣佛都是4000億銷售額的城市量級(jí)，而上海是6000億。在這種情況下，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，北京今年目標(biāo)150億元，上海只定了100億元，目前據(jù)說(shuō)已完成80億元，今年這最后的大半個(gè)月是否能夠完成業(yè)績(jī)，還有待驗(yàn)證。

　　  “上海公司離集團(tuán)的期許還有一段距離。”上述人士透露，集團(tuán)希望龍湖能擠進(jìn)上海銷售排名前十。

　　  另外，產(chǎn)品創(chuàng)新力缺乏，或許也是上海龍湖發(fā)展趨緩的原因之一。

　　  作為龍湖重倉(cāng)的一線城市，上海龍湖目前在售的三個(gè)項(xiàng)目，“天街”系列源自于龍湖著名的商業(yè)品牌，而“第壹城”也是發(fā)家于大本營(yíng)重慶。要知道，龍湖在北京頤和原著項(xiàng)目，可是嘗過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新的甜頭的。

　　  3、龍湖或?qū)ⅰ叭ブ泻；��?/STRONG>

　　  龍湖是中海人的熱門聚集地，巔峰時(shí)期曾有多達(dá)9人位列龍湖管理層。在經(jīng)歷了全國(guó)化擴(kuò)張后，“內(nèi)斂、不張揚(yáng)、心里有譜”的中海籍員工成為處在穩(wěn)健階段的龍湖的適配性人才，寶億萊家居飾品，而中海出色的成本管控和工程管理能力，也很合吳亞軍的“胃口”。

　　  不過(guò)現(xiàn)在，有人開(kāi)始替吳亞軍擔(dān)心，龍湖正在失去這些曾經(jīng)花大力氣尋來(lái)的明星職業(yè)經(jīng)理人。

　　  而見(jiàn)地君了解到更深層次的原因是，中海強(qiáng)調(diào)執(zhí)行力、強(qiáng)調(diào)等級(jí)關(guān)系，跟龍湖強(qiáng)調(diào)創(chuàng)造力、強(qiáng)調(diào)平等的文化差異比較大。一位龍湖集團(tuán)內(nèi)部人士透露，“老邵說(shuō)過(guò)，中海的干部，最大問(wèn)題是對(duì)市場(chǎng)太不敏感，遇到問(wèn)題喜歡等總部給指令�！�

　　  前述人士認(rèn)為，接下來(lái)龍湖或?qū)⑹┬小叭ブ泻；�”�?/P>

          

               

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