住宅地產(chǎn)：重壓下的支柱

過(guò)去一年中國(guó)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展可謂是一邊“熱熱鬧鬧”，一邊“膽戰(zhàn)心驚”。具體來(lái)說(shuō)就是，當(dāng)前城市分化態(tài)勢(shì)加劇，熱點(diǎn)城市樓市不斷升溫，促使地方調(diào)控頻頻加碼，部分城市已實(shí)施多輪調(diào)整，或重啟限購(gòu)，或收緊信貸政策，或限房?jī)r(jià)地價(jià)，或加強(qiáng)監(jiān)管，政策也主要以抑制投資投機(jī)需求為重點(diǎn)，特別是購(gòu)買人群受限及信貸收緊。

一時(shí)之間關(guān)于中國(guó)住宅市場(chǎng)的發(fā)展和未來(lái)，有各種揣測(cè)。有人認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是住宅房地產(chǎn)泡沫巨大，面臨崩盤的可能，寶億萊家居飾品，但也有人指出雖然相關(guān)數(shù)據(jù)顯示中國(guó)住宅房地產(chǎn)此刻確實(shí)是在高位運(yùn)行，但是距離崩盤還甚遠(yuǎn)。

然而，不管人們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)如何預(yù)測(cè)，有三組數(shù)據(jù)依然是擺在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展前行的道路上不可否認(rèn)的事實(shí)，這些數(shù)據(jù)和事實(shí)將繼續(xù)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重大的影響。60%的銀行貸款與房地產(chǎn)有關(guān)系，60%的地方財(cái)政來(lái)自于房地產(chǎn)，60%的GDP有房地產(chǎn)連帶行業(yè)的貢獻(xiàn)。

在這樣一個(gè)背景下，加上中國(guó)一直以來(lái)的安居樂(lè)業(yè)的文化傳統(tǒng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是住宅房地產(chǎn)剛需市場(chǎng)依然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱，房地產(chǎn)如果一旦停滯，打擊面是巨大的。這也意味著在我國(guó)，住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)依然將繼續(xù)受政策影響，依然將繼續(xù)成為支柱產(chǎn)業(yè)而繼續(xù)發(fā)展，不過(guò)一旦中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)調(diào)整，住宅市場(chǎng)也必然首當(dāng)其沖。

市場(chǎng)漲幅穩(wěn)步持續(xù)

對(duì)于房地產(chǎn)消費(fèi)者和投資者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲的速度快過(guò)人均可支配收入的增幅始終是住宅市場(chǎng)發(fā)展的困境。輿論關(guān)于住宅地產(chǎn)是否存在泡沫也一直在被爭(zhēng)論。那么2016年住宅房地產(chǎn)上，前三季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交出了什么樣的答卷呢?

數(shù)據(jù)顯示，2016年三季度百城住宅均價(jià)累計(jì)漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，8、9月單月環(huán)比漲幅均突破2%。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2016年1-9月百城住宅均價(jià)累計(jì)上漲14.91%，各季度漲幅逐步走高。其中，一季度累計(jì)上漲2.94%;二季度漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，累計(jì)上漲4.54%;三季度隨著更多城市房?jī)r(jià)加入上漲行列，全國(guó)整體均價(jià)漲幅再度擴(kuò)大，累計(jì)上漲6.78%，其中8、9月環(huán)比漲幅均突破2%。截至2016年9月，百城住宅均價(jià)上漲至12617元/平方米，環(huán)比連續(xù)17個(gè)月上漲;同比連續(xù)14個(gè)月上漲。

2016年三季度，各線城市住宅價(jià)格漲幅均擴(kuò)大，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，二線城市由局部上漲升級(jí)為普漲。具體來(lái)看，一線城市三季度累計(jì)上漲7.24%，上海領(lǐng)漲，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，漲幅為10.70%，北京上漲7.74%，深圳、廣州漲幅在5%左右;二線城市累計(jì)上漲5.13%，其中超90%城市房?jī)r(jià)上漲，無(wú)錫、福州、濟(jì)南漲幅超過(guò)12%，另有合肥、杭州、鄭州等10個(gè)城市漲幅也超過(guò)二線城市整體漲幅;三線城市累計(jì)上漲3.51%，其中昆山、廊坊、珠海、惠州4個(gè)一線周邊城市三季度漲幅均超過(guò)10%。

總體而言，因?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)率下滑、人民幣貶值預(yù)期等因素導(dǎo)致的投資荒困局是造成本輪資金在各級(jí)城市間追逐傳導(dǎo)的主要原因。近期熱點(diǎn)城市政策收緊力度升級(jí)，限購(gòu)、限貸、提高首付比例等政策接連出臺(tái)，如市場(chǎng)熱度繼續(xù)高溫不退，未來(lái)不乏有更多城市效仿，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，收緊政策的實(shí)施將限制部分投資需求入市，將有助于緩解樓市過(guò)熱現(xiàn)象。

“白銀時(shí)代”的到來(lái)

隨著調(diào)控政策頻繁推出，從最初的一線城市開(kāi)始向二三線城市蔓延的趨勢(shì)也越來(lái)越明顯。過(guò)去一年來(lái)，全國(guó)20多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，尤其是住宅需求市場(chǎng)，為過(guò)熱的住宅樓市踩下“剎車”。有人就此認(rèn)為中國(guó)的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)將因此進(jìn)入“寒冬”，寶億萊家居飾品，相關(guān)專業(yè)人士反駁道：“進(jìn)入了一個(gè)發(fā)展和機(jī)遇并存的時(shí)代。” 中國(guó)住宅市場(chǎng)的機(jī)遇到底是什么呢?

眾所周知，中國(guó)住宅房地產(chǎn)投資歷史需求峰值已過(guò)，這是一個(gè)大的判斷，一個(gè)大格局。隨著中國(guó)人口紅利的逐漸消化，中國(guó)人口進(jìn)入老齡化社會(huì)之后，中國(guó)住宅市場(chǎng)的發(fā)展也在迎來(lái)新的消費(fèi)群體和消費(fèi)需求。

過(guò)去15年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以超過(guò)20%的年均增速發(fā)展。而全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在2015年降至2000年有數(shù)據(jù)記錄以來(lái)最低點(diǎn)，僅為1%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)6.6%。不少業(yè)界專家認(rèn)為，“囤地生金”的暴利“黃金時(shí)代”已經(jīng)過(guò)去，但依然處于大周期向前的“白銀時(shí)代”。

所謂“白銀時(shí)代”就是指之前的野蠻開(kāi)發(fā)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，因?yàn)橹袊?guó)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)在過(guò)去兩年發(fā)生了巨大的變化。一味像以前追求粗放式房地產(chǎn)野蠻發(fā)展，或許并不是適應(yīng)未來(lái)的消費(fèi)需求。所以當(dāng)20多個(gè)城市陸續(xù)推出調(diào)控政策的時(shí)候，部分媒體認(rèn)為是踩剎車，而專業(yè)人士則認(rèn)為此刻踩剎車與其說(shuō)是踩剎車，倒不如認(rèn)為是在為轉(zhuǎn)型做準(zhǔn)備。

萬(wàn)科集團(tuán)副總裁劉肖說(shuō)，中國(guó)城鎮(zhèn)化在繼續(xù)，收入水平在提高，消費(fèi)在升級(jí)，過(guò)去驅(qū)動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)因素沒(méi)有消失，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入以理性增長(zhǎng)為特點(diǎn)的“白銀”時(shí)代，仍有發(fā)展可期待。

同時(shí)，中國(guó)樓市存在大周期和小周期，整個(gè)大周期是向前的，目前只是處于投資過(guò)熱的一個(gè)小周期。而這將是中國(guó)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)暫時(shí)的一個(gè)探索之路。但不可否認(rèn)，這個(gè)白銀時(shí)代或?qū)�伴隨中國(guó)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)很長(zhǎng)一段時(shí)間，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)以及消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，都是一個(gè)機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存的時(shí)代。