三大“地王”考驗操盤能力 時代地產(chǎn)豪賭珠三角

（原標(biāo)題：三大“地王”考驗操盤能力，劍指600億市場）

2月23日，時代地產(chǎn)控股有限公司（01233.HK，以下簡稱“時代地產(chǎn)”）在香港發(fā)布其2015年全年業(yè)績，報告顯示，2015年，時代地產(chǎn)營業(yè)額達136.4億元，同比增幅30.9%。公司擁有人應(yīng)占利潤為14.21億元，同比增幅11.1%。報告期內(nèi)，公司合同銷售額約195.08億元，總銷售面積約216.5萬平方米，較2014年分別增長28.1%及55.1%。

1999年成立于廣州市白云區(qū)，2013年底才完成上市的時代地產(chǎn)，是近年來廣東地區(qū)業(yè)績增長最快的房企之一。2012-2015年，時代地產(chǎn)的年銷售額分別為70.31億元、110.56億元、152.34億元和195.08億元，四年間實現(xiàn)翻倍增長，年復(fù)合增長率超40%。

不過，受公司2014年部分減價項目交付到2015年，以及毛利率較高項目要在2017年確認兩方面的“拖累”，2015年時代地產(chǎn)毛利率及核心凈利潤率均呈現(xiàn)不同程度下降。

一面是銷售額從2012年70億元到2015年195億元的規(guī)模化增長；另一面則是略顯激進的拿地策略將使其利潤率進一步承壓。從2015年年末至2016年年初，時代地產(chǎn)相繼在廣州、佛山兩地連拿三幅地王，其中兩幅樓面價均超1.5萬元/平方米，“面粉貴過面包”。

站在近200億元銷售額風(fēng)口，深耕珠三角區(qū)域的時代地產(chǎn)，將如何平衡其財務(wù)杠桿？按照時代地產(chǎn)開發(fā)周期計算，廣州及佛山地王項目將于2017年投入市場，如何在高溢價與高周轉(zhuǎn)間實現(xiàn)平衡，仍是時代地產(chǎn)管理層接下來亟待面對的挑戰(zhàn)。

凈負債率逐年下降

據(jù)時代地產(chǎn)公布數(shù)據(jù)顯示，年度毛利率及核心凈利率分別為26.0%及10.8%。毛利潤率較上年下降4.6個百分點；核心的凈利潤率是10.8%，同比下降了1.8個百分點。

而隨著公司在2013年末上市以及利潤大幅增長，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，時代地產(chǎn)此前高企的凈負債率亦逐年降低。2012年，該公司凈負債率曾高達116.2%，時至2013年，該數(shù)據(jù)降至93.2%。截至2014年底，時代地產(chǎn)的凈負債率為94%。

2015 年，時代地產(chǎn)成功發(fā)行 5 年期 20 億元和 3 年期30億元公司債，票面利率分別為 6.75%和 7.85%，平均融資成本降至 8.6%。截至 2015 年底，時代地產(chǎn)凈負債率降至 77.3%（業(yè)內(nèi)公認70%是凈負債率警戒線)。

標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師李俊文表示：“時代地產(chǎn)的財務(wù)自律性未經(jīng)考驗，該公司還面臨快速擴張帶來的執(zhí)行風(fēng)險和項目有限帶來的集中度風(fēng)險。但時代地產(chǎn)在廣東省穩(wěn)固的市場地位和普通住宅市場定位帶來的良好經(jīng)營效率抵消上述劣勢�！�

據(jù)悉，2016年時代地產(chǎn)全年銷售目標(biāo)為215億元，僅在去年合同銷售金額的基礎(chǔ)上增長10%。時代地產(chǎn)品牌管理部在接受時代周報記者書面采訪時表示，公司一直在穩(wěn)健的前提下保持業(yè)績增長，絕不盲目追求規(guī)模。

不過，雖然2015年時代地產(chǎn)上交了一份不錯的業(yè)績單，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，但其毛利率仍同比下降4.6%至26.0%，核心凈利潤率同比下降1.8%至10.8%。

時代周報記者透過年報獲悉，自2013年上市以來，時代地產(chǎn)毛利率一直處于波動狀態(tài)。2013年，時代地產(chǎn)毛利率低至24.14%，2014年回升至30.58%，2015年再降至26%。

在給時代周報記者的回復(fù)中，時代地產(chǎn)表示，毛利率的下降主要是2014年市場減價影響到2015年毛利率，而26%的毛利率，跟同行相比來說，寶億萊家居飾品，屬于合理的水平。WIND資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，申萬一級行業(yè)下房地產(chǎn)類142家房企2015年三季度銷售毛利率為28.4%，凈利潤率為9.66%。

時代地產(chǎn)董事會主席岑釗雄則在業(yè)績會上展望，2015年的結(jié)轉(zhuǎn)毛利更多是反映2014年的情況，寶億萊家居飾品，而2015年我們的銷售價格穩(wěn)定，預(yù)期年毛利率不會低于目前的水平。

連刷三地王或激化入市風(fēng)險

然而，對于“穩(wěn)中求發(fā)展”的時代地產(chǎn)而言，在拿地上仍不乏激進的樣本。

2015年11月24日，時代地產(chǎn)以總價24.69億元、配建3600平方米奪得番禺市橋南宅地，樓面地價16401元/平方米，成為番禺市橋板塊的單價第一。2015年12月23日，時代地產(chǎn)經(jīng)過47輪競價，最終以樓面地價9662元/平方米、總價8.55億元、溢價率66% 競得佛山南海一宗商住地，刷新佛山單價地王紀錄。2016年1月22日，時代地產(chǎn)以64億元總價、折合15298.12元/平方米樓面地價拿下佛山南海大瀝鎮(zhèn)黃岐泌沖沿江路地塊。

據(jù)悉，時代地產(chǎn)佛山大瀝鎮(zhèn)地塊相鄰的時代水岸目前在售洋房均價15000-1.6萬元/平方米，保利紫山國際洋房售價約1.2萬元/平方米，綠地香樹花城洋房售價約1.2萬元/平方米。而目前市橋周邊在售樓盤價格則為1.8萬-2萬元/平方米。

合富輝煌首席分析師黎文江曾對媒體表示，如要保證利潤，時代地產(chǎn)市橋地塊項目入市價格將在3萬元/平方米左右。

中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜則認為，時代地產(chǎn)做豪宅有經(jīng)驗，假如找準(zhǔn)圈層、找準(zhǔn)目標(biāo)群體，上述項目售價賣3萬元/平方米以上并非沒有可能。

廣州資深地產(chǎn)專家韓世同告訴時代周報記者，一直以來，時代地產(chǎn)在發(fā)展及拿地方面都較為穩(wěn)健和理性，但其在廣州、佛山三幅地王樓面價仍偏高，“我個人一直不贊同房企拿地王，如果地價和現(xiàn)售樓價差不多。一旦大勢不漲，就沒辦法逆轉(zhuǎn)”。

“大家關(guān)心公司在佛山拿地價格過高，但大家應(yīng)該都清楚佛山跟廣州的關(guān)系。時代地產(chǎn)將佛山東部視為廣州市場的一部分，2015年佛山項目60%-70%是由廣州市民購買的，因此我們將其視作廣州市場，所以，在佛山的拿地價格略高一點也是合理的�！贬�釗雄如是稱。

不過，透過數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，受多幅高價地影響，時代地產(chǎn)土地成本亦開始逐年遞增。2013年，時代地產(chǎn)土地平均成本為1051元/平方米，2014年土地平均成本為1305元/平方米，2015年再升至1994元/平方米。

標(biāo)普預(yù)計，由于土地成本上升以及廣東省部分主要城市的競爭加劇，因此時代地產(chǎn)的利潤率將在2016年和2017年繼續(xù)面臨壓力。

岑釗雄則表示，時代地產(chǎn)拿地的方式存在多樣化，除了公開招拍掛，還有合作、協(xié)議出讓的地塊，整體的土地成本仍然在可控范圍。

未來將增加改善性住宅比重

誠然，上述三幅地塊僅是時代地產(chǎn)近年來購地的縮影。2015年，時代地產(chǎn)在土地市場表現(xiàn)活躍，集團斥資108.85億元新購13個項目，堪稱集團近年來最大規(guī)模的土地增持。

不過，按照時代地產(chǎn)一貫的土地收購意愿，是將購地支出限制在年合約銷售額的40%以下。2015年時代地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售額約195.08億元，照此推算，其購地支出約占其年合約銷售額的50%以上，素以穩(wěn)健著稱的時代地產(chǎn)，為何頻頻拿地且不乏“地王”？

有業(yè)內(nèi)分析指出，時代地產(chǎn)本來就是走低成本拿地、快速周轉(zhuǎn)的穩(wěn)健發(fā)展路子，加上其部分樓盤定價確實過高，同時碰上金融面的緊縮，無論從外部還是內(nèi)部，都沒有支持其高速擴張的理由。