整合蛇口工業(yè)區(qū)公司 招商地產(chǎn)混改計劃浮現(xiàn)

6月30日，已停牌兩個月的招商地產(chǎn)公布了重大資產(chǎn)重組進(jìn)展。根據(jù)公告披露的消息，該公司目前正在推動與招商局集團(tuán)旗下招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（(以下簡稱“蛇口工業(yè)區(qū)控股公司”）的整合工作。有消息指出，招商局集團(tuán)希望將旗下所有地產(chǎn)資產(chǎn)均注入招商地產(chǎn)。

“至少目前在研究的重組是僅限于蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司的范圍�！�7月1日，招商地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人對中國房地產(chǎn)報記者表示，公司正在對重組標(biāo)的進(jìn)行資產(chǎn)評估和審計，具體方案仍未敲定。但毋庸置疑，“對地產(chǎn)板塊而言是一個大事件”，而且可以明確的是，寶億萊家居飾品，通過此次重組，公司的行業(yè)地位和競爭力都將大大提升。

通過大規(guī)模資產(chǎn)注入，招商地產(chǎn)在市值上接近甚至超越萬科也并非沒有可能。國泰君安分析師劉斐凡認(rèn)為，寶億萊家居飾品，隨著中建系、招商系、保利系等央企拉開重組大幕，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭格局也在逐漸演變，占據(jù)資源端優(yōu)勢的幾大央企競逐行業(yè)龍頭的趨勢已日趨明朗。

整合蛇口工業(yè)區(qū)公司

根據(jù)招商地產(chǎn)公告，目前公司正在推動與蛇口工業(yè)區(qū)控股公司的整合工作，相關(guān)方案正在積極研究和制定。

據(jù)悉，蛇口工業(yè)區(qū)控股公司是今年6月23日才正式創(chuàng)立的，前身是招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司。招商局董事長李建紅在創(chuàng)立大會上表示，蛇口工業(yè)區(qū)控股公司是前海蛇口自貿(mào)區(qū)內(nèi)的最大建設(shè)主體，未來將引入戰(zhàn)略投資者重組業(yè)務(wù)和管理架構(gòu)，拓展新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。同時，在現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園區(qū)和地產(chǎn)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，努力在自貿(mào)區(qū)配套設(shè)施建設(shè)、郵輪母港、平臺建設(shè)、貿(mào)易投資便利化、跨境電子商務(wù)、金融改革與互聯(lián)網(wǎng)+等領(lǐng)域進(jìn)行突破創(chuàng)新。他還強(qiáng)調(diào)，該公司的設(shè)立是推進(jìn)集團(tuán)地產(chǎn)板塊深化體制改革的重要步驟。

蛇口工業(yè)區(qū)控股公司官方網(wǎng)站顯示，目前公司旗下的重點項目包括蛇口網(wǎng)谷、太子灣片區(qū)綜合開發(fā)項目、海上世界城市綜合體項目、前海灣項目及光明科技園等。其中，蛇口網(wǎng)谷5年內(nèi)將打造成為總建筑面積超過50萬平米、總產(chǎn)值超過300億元的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，成為蛇口高端活力灣區(qū)的支撐板塊和居業(yè)均衡的核心區(qū)域。太子灣片區(qū)綜合開發(fā)項目總占地面積69.8萬平方米，總建筑面積預(yù)計超過170萬平方米，包括辦公、商業(yè)和住宅等產(chǎn)品。海上世界城市綜合體項目，包括現(xiàn)有5萬平方米綜合商業(yè)以及規(guī)劃中的70萬平方米海上世界新建項目。

“蛇口工業(yè)區(qū)控股公司的資產(chǎn)規(guī)模還在評估中，具體整合范圍和形式還有待確定�！闭猩痰禺a(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人透露。

有業(yè)內(nèi)消息表示，招商局集團(tuán)有意將旗下所有地產(chǎn)業(yè)務(wù)都注入招商地產(chǎn)，使其成為集團(tuán)的唯一地產(chǎn)上市平臺。除了蛇口工業(yè)區(qū)控股公司外，未來計劃注入的資產(chǎn)可能還包括前海3.5平方公里土地、深圳光明新區(qū)2平方公里土地以及漳州開發(fā)區(qū)34.24平方公里土地。

對于這一傳聞，招商地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“至少現(xiàn)階段是不準(zhǔn)確的，集團(tuán)注入多少資產(chǎn)目前還沒有定案�！�

未來市值或超萬科

2014年，招商地產(chǎn)實現(xiàn)簽約銷售金額510.49億元，同比增加18.18%，在《2014年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》中排第14位。對于這樣的行業(yè)排名，寶億萊家居飾品，無論是招商局集團(tuán)還是招商地產(chǎn)，顯然都是不滿意的。在5月7日的股東大會上，招商地產(chǎn)董事長孫承銘坦言，公司目前的劣勢在于規(guī)模不夠大，速度不夠快，希望通過此次重組做大規(guī)模，彌補(bǔ)劣勢。據(jù)了解，招商地產(chǎn)的新目標(biāo)是希望在2017年實現(xiàn)千億銷售額，5年內(nèi)重回行業(yè)十強(qiáng)。

從過去幾年招商地產(chǎn)業(yè)績的不穩(wěn)定表現(xiàn)來看，通過內(nèi)生式生長取得跨越式發(fā)展的幾率很低，但央企重組為公司提供了另一條路徑。中國銀河證券研究員趙強(qiáng)認(rèn)為，招商局集團(tuán)旗下地產(chǎn)資源豐富，預(yù)計公司的土地儲備有望一次性得以大幅增長，完全可能通過外延式增長實現(xiàn)千億門檻的跨越。

在停牌前，招商地產(chǎn)的總市值約800億元，而萬科目前的市值約1500億元�？� 而瑞研究中心經(jīng)理朱一鳴認(rèn)為，重組后，招商地產(chǎn)的規(guī)模實力會將指數(shù)級放大，除了能成為一線優(yōu)質(zhì)土地儲備最多的房企，加速邁入千億行列外，凈資產(chǎn)的激增也令其有望在市值方面超越龍頭萬科。

據(jù)其推測，招商地產(chǎn)此次重組有兩種模式可供選擇，一種是上市公司收購控股大股東資產(chǎn)，實現(xiàn)母公司的主業(yè)資產(chǎn)整體上市；另一種是上市公司吸收合并控股母公司，母公司借殼整體上市。

劉斐凡表示，招商系的發(fā)展風(fēng)格向來以穩(wěn)健著稱，因此，此次資產(chǎn)重組的規(guī)模將直接決定了招商地產(chǎn)未來的行業(yè)地位。但他也表示，招商地產(chǎn)此次重組的難度很高，由于過去公司發(fā)展速度慢、經(jīng)營優(yōu)勢不突出，在收購參股公司的少數(shù)股東權(quán)益時可能會遇到一些阻力，諸多復(fù)雜的利益關(guān)系需要厘清。

在招商地產(chǎn)之前，中海和中建地產(chǎn)已經(jīng)完成合并，今年3月，中國建筑338億元資產(chǎn)注入中海地產(chǎn)，整體軟裝寶億萊家居飾品，為中海帶來1092萬平方米的優(yōu)質(zhì)土地儲備。中交集團(tuán)通過收購已成為綠城的第一大股東，未來還將展開一系列的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合。而保利地產(chǎn)和保利置業(yè)的合并也已經(jīng)提上議事日程。央企的地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組如火如荼。

劉斐凡認(rèn)為，并購重組是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大趨勢，軟裝設(shè)計家居產(chǎn)業(yè)鏈，最根本是為了解決兩個問題，一是通過重組維持行業(yè)地位和競爭優(yōu)勢；二是目前的土地出讓已經(jīng)大額化、商業(yè)化和聯(lián)合化，相較而言，兼并重組能夠獲得更低廉的土地資源。而在這一波并購重組大潮中，央企占據(jù)了先天優(yōu)勢，“通過重組，強(qiáng)者恒強(qiáng)，未來地產(chǎn)行業(yè)將形成幾個寡頭壟斷與區(qū)域性龍頭并存的競爭格局，央企將在寡頭中占據(jù)重要席位�！�