地產(chǎn)：掘金資本紅利 薦9股

地產(chǎn)：掘金資本紅利 薦9股

2016-12-16 類別：行業(yè)研究 機(jī)構(gòu)：中信建投 研究員：陳慎

[摘要]

請(qǐng)回答1970年代——香港并購(gòu)案例的啟示：上世紀(jì)70年代香港并購(gòu)潮的獨(dú)特歷史背景：1、股市崩盤(pán)及經(jīng)濟(jì)衰退為并購(gòu)創(chuàng)造窗口；2、房地產(chǎn)崛起，寶億萊家居飾品，華資地產(chǎn)建筑商快速發(fā)展，長(zhǎng)實(shí)、新鴻基等知名港企均于那時(shí)登陸資本市場(chǎng)；3、擁有資金實(shí)力的外資、中資等企業(yè)開(kāi)啟并購(gòu)整合。從其并購(gòu)特點(diǎn)來(lái)看：1、聚焦具備低估的資源稟賦企業(yè)；2、代際交割企業(yè)存在并購(gòu)契機(jī)；3、具備稟賦價(jià)值企業(yè)往往持續(xù)面臨并購(gòu)的挑戰(zhàn)；4、并購(gòu)是多元化發(fā)展有效途徑。從香港經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，只要資本市場(chǎng)處于低位整固、資源估值差異存在，我們認(rèn)為國(guó)內(nèi)以產(chǎn)業(yè)資本為代表的并購(gòu)整合仍將持續(xù)，會(huì)愈演愈烈，而且戰(zhàn)場(chǎng)不會(huì)僅僅局限于A股。

行業(yè)——迎接拐點(diǎn)之年：銷售：16年全國(guó)商品銷售額再創(chuàng)歷史新高，預(yù)計(jì)17年銷售額、銷售面積增速為-15.8%、-17.1%；價(jià)格：

二三線9月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅皆創(chuàng)歷史新高，但城市價(jià)格級(jí)差依然呈擴(kuò)大趨勢(shì)，預(yù)計(jì)17年全國(guó)銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)1.0%左右；投資：

我們預(yù)計(jì)17年新開(kāi)工面積、施工面積、投資增速分別為-13.7%、-0.6%、-0.3%；政策：我們認(rèn)為市場(chǎng)對(duì)調(diào)控力度預(yù)期相對(duì)不足，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，明年上半年房?jī)r(jià)波動(dòng)大的城市仍面臨調(diào)控升級(jí)壓力，而中央政治局會(huì)議提及的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，我們認(rèn)為表示政策思路已開(kāi)始從簡(jiǎn)單的目標(biāo)導(dǎo)向調(diào)控向系統(tǒng)性的制度建設(shè)與改革過(guò)度。

企業(yè)——幸福與煩惱并存：雖然行業(yè)銷售再創(chuàng)新高，但企業(yè)層級(jí)趨于固化，在銷售快速去化同時(shí)，寶億萊家居飾品，我們也看到企業(yè)未來(lái)的焦慮：

1主流城市補(bǔ)庫(kù)存的壓力；2、未來(lái)資金端管控的強(qiáng)化；3、不斷收縮的利潤(rùn)率；4、融資緩解和地價(jià)攀升對(duì)快周轉(zhuǎn)模式帶來(lái)的挑戰(zhàn)。同時(shí)，行業(yè)也正發(fā)生著大整合：1、人才整合；2、資源整合；3、資本整合。

戰(zhàn)略——存量市場(chǎng)弱水三千：行業(yè)正步入存量時(shí)代，隨預(yù)期收益率下移，原本不起眼的細(xì)分產(chǎn)業(yè)收益率受到重視，整體軟裝寶億萊家居飾品，催生新的萬(wàn)億級(jí)大資管市場(chǎng)：包括城市更新、物流地產(chǎn)、地產(chǎn)資管；同時(shí)服務(wù)后市場(chǎng)價(jià)值正被市場(chǎng)所發(fā)現(xiàn)、認(rèn)同，存量房交易、物業(yè)管理以及長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)勢(shì)必將成為房企及相關(guān)機(jī)構(gòu)下一階段要重視的板塊。

策略：不破不立，進(jìn)退中尋機(jī)遇：回顧2016年，我們對(duì)板塊觀點(diǎn)最為鮮明，提示“一呼百應(yīng)到無(wú)人跟隨”，而16年房地產(chǎn)板塊也跑輸大盤(pán)，同時(shí)7月份開(kāi)始提示的企業(yè)和居民加杠桿風(fēng)險(xiǎn)都在此后政策中得以兌現(xiàn)，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，相對(duì)2016年整體的謹(jǐn)慎，我們認(rèn)為2017年板塊相對(duì)具備更多機(jī)遇，一方面來(lái)自今年良好去化對(duì)未來(lái)的業(yè)績(jī)托底，另一方面來(lái)自于明年下半年可能出現(xiàn)的投資快速下滑帶來(lái)的政策轉(zhuǎn)圜空間。標(biāo)的方面，我們推薦三大方向：1、價(jià)值與成長(zhǎng)：華發(fā)股份、招商蛇口、中洲控股、陽(yáng)光城；2、國(guó)企改革品種：保利地產(chǎn)、南國(guó)置業(yè)；3、轉(zhuǎn)型創(chuàng)新品種：京漢股份、嘉寶集團(tuán)、順發(fā)恒業(yè)。

獨(dú)家調(diào)查

您認(rèn)為該機(jī)構(gòu)研報(bào)準(zhǔn)確嗎？

很準(zhǔn) 一般 不準(zhǔn) % % %