恒大地產(chǎn)已完成回A路演 計(jì)劃2017年1月公布最新重組方案

12月18日，澎湃新聞從獲得的一份《恒大地產(chǎn)戰(zhàn)略投資項(xiàng)目推介資料》中發(fā)現(xiàn)，恒大地產(chǎn)已經(jīng)完成回A股的路演，按照時(shí)間表，恒大計(jì)劃于2017年1月份公布最新的重組方案。資料顯示，家居行業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型 ，恒大估值從2298億元下調(diào)至2280億元，而恒大與戰(zhàn)略投資者簽署的對(duì)賭協(xié)議顯示，恒大地產(chǎn)最晚A股上市期限為2020年6月30日。

按照文件上的內(nèi)容顯示，恒大地產(chǎn)已經(jīng)于10月20日完成投資者路演，按照項(xiàng)目時(shí)間進(jìn)度表，恒大將于2017年1月15日完成A股上市公司公告重組方案程序，于2017年4月28日恒大地產(chǎn)重組上市完成。

恒大地產(chǎn)作為此次引入戰(zhàn)略投資者的主體，香港上市公司內(nèi)保留的業(yè)務(wù)包括安基BVI、恒大健康（00708.HK）和恒騰網(wǎng)絡(luò)（00136.HK）。其中，安基BVI通過(guò)廣州超豐和廣州凱隆兩層的設(shè)計(jì)，持有恒大集團(tuán)的全部股權(quán)。

而恒大集團(tuán)旗下的文化業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)，以及以�；◢u和啟東海上威尼斯為代表的旅游文化開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，都仍將留在港股平臺(tái)。此外，嘉凱城52.78%的股權(quán)也將保留在港股。

從正式披露借殼深深房A(000029.SZ)到完成投資者路演，恒大地產(chǎn)只用了半個(gè)月的時(shí)間。

10月3日，中國(guó)恒大(3333.HK)公告披露，深深房A(000029.SZ)將以發(fā)行A股或現(xiàn)金方式購(gòu)買中國(guó)恒大境內(nèi)附屬公司廣州市凱隆置業(yè)有限持有的恒大地產(chǎn)100%股權(quán)。由此，傳聞已久的恒大地產(chǎn)回A路徑正式浮出水面。

恒大地產(chǎn)注入深深房后，恒大集團(tuán)將持有深深房82%以上股權(quán)，本次參與增資的戰(zhàn)略投資者合計(jì)持有12%以上的股權(quán)，流通股約6%。

恒大地產(chǎn)本次的募資對(duì)象包括中信系、景林投資、長(zhǎng)安信托以及若干機(jī)構(gòu)投資者，按照時(shí)間表，目前恒大地產(chǎn)與戰(zhàn)略投資者已經(jīng)簽署附條件的增資協(xié)議，同時(shí)完成戰(zhàn)略投資者繳款及工商變更登記手續(xù)。

此次投資規(guī)模為20億元，投資形式是以現(xiàn)金方式增資，恒大地產(chǎn)的估值為1980億元，投資后達(dá)到2280億元，投資期限為3+1+1年（3年鎖定期，1年解禁退出期）。同時(shí)，投資退出的方式有三種，除了上市后在二級(jí)市場(chǎng)通過(guò)出售股票退出之外，廣州凱隆置業(yè)回購(gòu)及恒大地產(chǎn)分紅也是退出的一種方式，此外還可以長(zhǎng)期戰(zhàn)略持有，凱隆置業(yè)股權(quán)補(bǔ)償戰(zhàn)略投資者50%的股權(quán)。

可以看到，恒大對(duì)自身估值略有回調(diào)，在此前恒大地產(chǎn)的一份路演文件中顯示，如果恒大地產(chǎn)順利回歸A股，其估值將達(dá)到2298億元。在A股同類公司中，僅次于萬(wàn)科A（000002.SZ）的2637.55億元。

從交易結(jié)構(gòu)來(lái)看，凱隆置業(yè)將持股86.84%，合伙企業(yè)以20億元的份額持股0.88%，余下12.28%的股權(quán)由其他戰(zhàn)略投資者出資280億元持有。

同時(shí)，恒大地產(chǎn)將對(duì)投資者作出業(yè)績(jī)承諾以及收益兜底。

文件顯示，恒大地產(chǎn)擬對(duì)投資者承諾，在未實(shí)現(xiàn)上市的情況下，恒大地產(chǎn)將兜底保證投資者年均7.79%的投資收益。根據(jù)資料顯示，只要恒大地產(chǎn)在2017年、2018年、2019年的可分配利潤(rùn)分別超過(guò)32億元、41億元、44億元，即可保證戰(zhàn)略投資者三年的年均收益率不低于7.79%。

如果在2020年6月30日前恒大地產(chǎn)尚未實(shí)現(xiàn)上市，則廣州凱隆將按初始投資成本（300億元）回購(gòu)戰(zhàn)略投資者持有的恒大地產(chǎn)股權(quán)；若戰(zhàn)略投資者不接受回購(gòu)，則廣州凱隆將給予戰(zhàn)略投資者所持股權(quán)比例50%的股權(quán)補(bǔ)償。

截至6月30日，恒大地產(chǎn)的總資產(chǎn)為9268億元，凈資產(chǎn)613億元，資產(chǎn)負(fù)債率為82%，營(yíng)業(yè)收入866億元，現(xiàn)金余額為1946億元。

根據(jù)世邦魏理仕的評(píng)估，截至6月30日，恒大地產(chǎn)土地儲(chǔ)備的評(píng)估值為5242億元，土地儲(chǔ)備原值為2516億元，土地增值額為2726億元，按扣除50%土地增值稅和25%企業(yè)所得稅后增加的凈資產(chǎn)計(jì)算，恒大地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率為73%。

目前，整體軟裝寶億萊家居飾品，恒大地產(chǎn)擁有的土地儲(chǔ)備面積為1.67億平方米，項(xiàng)目總數(shù)452個(gè)，累計(jì)平均成本1370元/平方米。據(jù)世邦魏理仕根據(jù)目前市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，恒大地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備評(píng)估總值為5242元，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，增值2726億元，增值率為108%。

重組上市后，上市公司總股本為238億股，其中廣州凱隆持有198億股，戰(zhàn)略投資者持有30億股，上市公司原股東持有10億股。

若恒大地產(chǎn)未來(lái)三年累積實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)未達(dá)承諾業(yè)績(jī)，則廣州凱隆應(yīng)將未實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)比例對(duì)應(yīng)的股份數(shù)量補(bǔ)償給上市公司，上市公司總股本相應(yīng)減少，戰(zhàn)略投資者持股比例相應(yīng)提升，按照12倍動(dòng)態(tài)市盈率計(jì)算，在完成業(yè)績(jī)比例為70%-90%的情況下，2020年戰(zhàn)投持股市值及三年累積收益率測(cè)算如下：

此次戰(zhàn)略投資者入股后會(huì)降低恒大地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率，寶億萊家居飾品，由目前的93%降至90%。此外，寶億萊家居飾品，文件內(nèi)容顯示，目前恒大地產(chǎn)給出了6個(gè)不同發(fā)行股份的價(jià)格：

截至12月16日收盤，中國(guó)恒大股價(jià)為5.04港元/股，跌幅0.79%，在港股的估值僅為689億港元（約617億元人民幣）。