招商系地產(chǎn)板塊重組研判

白銀時代，企業(yè)加速多元化與轉(zhuǎn)型，為響應(yīng)國家自貿(mào)區(qū)建設(shè)及“一帶一路”戰(zhàn)略等，招商系地產(chǎn)板塊整合的節(jié)奏在不斷加快，而具體整合方案會有哪些？重組后的上市平臺招商地產(chǎn)又會有哪些指數(shù)級的變化？重組的背后又隱藏著何種深意？本文將深入分析！

文/CRIC研究中心 朱一鳴 陳開朝 董妍 李姝婧

2015年4月3日，招商地產(chǎn)無先例重組停牌一經(jīng)公布，便引發(fā)市場熱議，業(yè)內(nèi)人士紛紛猜測各種可能的重組方案……

5月17日，招商地產(chǎn)公布進(jìn)展：招商局集團(tuán)正在積極研究及制訂此次重大資產(chǎn)重組的相關(guān)方案，擬推動整個招商局集團(tuán)地產(chǎn)板塊的整合工作，目前中介機(jī)構(gòu)已進(jìn)場開展工作。

6月23日，蛇口工業(yè)區(qū)公司整體改制成蛇口工業(yè)區(qū)控股公司，掀開招商局集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合大幕的一角。未來，蛇口工業(yè)區(qū)控股公司以何種方式上市，成為此次招商系地產(chǎn)板塊整合的關(guān)鍵。

6月29日，招商地產(chǎn)再度公布進(jìn)展：招商局集團(tuán)正積極研究及制訂本次重大資產(chǎn)重組的相關(guān)方案，推動招商地產(chǎn)與蛇口工業(yè)區(qū)控股公司的整合工作。

通過公告，我們看到，招商系地產(chǎn)板塊整合節(jié)奏在不斷加快，重組方案輪廓開始浮現(xiàn)。為提前研判，我們從第三方角度，分析一下此次招商系地產(chǎn)板塊無先例重組的動因，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，可能方案，以及重組后上市平臺的嬗變。

（申明：資料來源于公開渠道，不涉及任何內(nèi)部或內(nèi)幕消息，相關(guān)分析和研判均基于CRIC大數(shù)據(jù)和我們的專業(yè)經(jīng)驗。）

一、招商系地產(chǎn)板塊重組的五大動因

對招商局而言，推進(jìn)集團(tuán)地產(chǎn)板塊整合，是為了回應(yīng)新的時代命題，響應(yīng)國家自貿(mào)區(qū)建設(shè)及“一帶一路”戰(zhàn)略，提升非上市資產(chǎn)效能，并以此為契機(jī)深化體制改革。對招商地產(chǎn)而言，此次無先例重組，有助于企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張和多元化，強(qiáng)化白銀時代的競爭優(yōu)勢。

1、積極響應(yīng)國家“一帶一路”戰(zhàn)略

“一帶一路”戰(zhàn)略是中國積極參與主導(dǎo)重構(gòu)世界經(jīng)濟(jì)政治大格局布下的一手大棋，將為中國經(jīng)濟(jì)中高速增長提供持續(xù)動力源，兼顧國際競爭力提升和國內(nèi)發(fā)展需求，意義重大。

作為央企中的領(lǐng)先企業(yè)，招商局集團(tuán)實力雄厚，旗下交通運(yùn)輸及基礎(chǔ)設(shè)施、金融業(yè)、房地產(chǎn)三大核心產(chǎn)業(yè)均與“一帶一路”高度相關(guān)。為了更好地發(fā)揮這一作用，招商局急需整合整個集團(tuán)的資源，以讓優(yōu)勢領(lǐng)域“更大”、“更強(qiáng)”、“更精“。而招商地產(chǎn)作為招商局旗下唯一的房地產(chǎn)上市平臺，自然成為招商局集團(tuán)地產(chǎn)板塊的絕佳整合平臺。

2、推動非上市資產(chǎn)證券化、放大價值

此次無先例重組，本質(zhì)上是招商局集團(tuán)將未上市資源轉(zhuǎn)成上市資產(chǎn)的一種資產(chǎn)證券化行為。通過提升整體資產(chǎn)流動性，招商局集團(tuán)將從價值重估中獲得增值收益。

具體原理：假如用市凈率（即資產(chǎn)市場價格相對凈資產(chǎn)價值的溢價率）衡量資產(chǎn)增值的程度，那么資產(chǎn)溢價與其盈利能力和流動性密切相關(guān)，盈利能力越強(qiáng)，流動性越高，溢價率越高。一般來說，公開市場上流通的股票資產(chǎn)市凈率遠(yuǎn)高于未上市資產(chǎn)。

因此，招商局集團(tuán)將未上市資產(chǎn)注入上市公司，將低流動性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為高流動性的股票，可使資產(chǎn)估值大幅提高。

3、有利資源集約和提高資產(chǎn)運(yùn)營效率

重組后，招商局內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易、同業(yè)競爭減少，有利于資源集約，原非上市資產(chǎn)管理運(yùn)營效率將通過上市平臺獲得提升。具體而言：

1）解決了集團(tuán)內(nèi)部一直存在的同業(yè)競爭問題。重組后，交叉重疊的業(yè)務(wù)將被消除，集團(tuán)母公司將可以一心一意支持地產(chǎn)板塊發(fā)展。

2）資源集約將帶來“1+1>2”的優(yōu)勢互補(bǔ)增強(qiáng)效應(yīng)。比如，對蛇口工業(yè)區(qū)公司而言，今后可以利用招商地產(chǎn)”A+H”雙融資平臺，加速規(guī)�；�發(fā)展；對招商地產(chǎn)而言，重組后，土地儲備大增，彌補(bǔ)了先前規(guī)模不夠大的短板。

3）地產(chǎn)板塊整體運(yùn)營效率提升。對非上市地產(chǎn)資產(chǎn)而言，注入上市平臺后，將享有上市平臺高效規(guī)范的管理和內(nèi)控，投資回報率和管理效率都會提升。對上市平臺而言，整合后，企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)（如分?jǐn)偟禺a(chǎn)業(yè)務(wù)固定成本、降低單位成本）將大幅提升。

4、白銀時代，招商地產(chǎn)仍需做大規(guī)模

招商地產(chǎn)作為“萬招保金“四大老牌龍頭房企之一，銷售金額遠(yuǎn)落后于萬科、保利等龍頭。在二線陣營徘徊的招商地產(chǎn)，面對的是不進(jìn)則退的局面。此時，招商地產(chǎn)如能整合招商局集團(tuán)旗下地產(chǎn)資源，實力將會數(shù)量級躍升。在白銀時代，整體軟裝寶億萊家居飾品，房企實力越強(qiáng)，即意味著越能夠通過招拍掛、收購、兼并等手段獲得更多資源，更有吸引力與實力房企合作，也更受政府歡迎而能以更低代價獲得優(yōu)質(zhì)資源，從而更有利于企業(yè)成本節(jié)約、規(guī)模擴(kuò)張和利潤增長。

5、招商地產(chǎn)急需產(chǎn)城一體化運(yùn)營能力

白銀時代，眾房企已意識到傳統(tǒng)的“一錘子買賣”越來越難，于是紛紛轉(zhuǎn)型發(fā)展持有經(jīng)營物業(yè)，或借助互聯(lián)網(wǎng)手段挖掘存量業(yè)主資源，推動利潤增長。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)因發(fā)展空間巨大、兼具一次性銷售利潤和可持續(xù)經(jīng)營收益而受到房企青睞。