萬(wàn)科地產(chǎn)：“分化”成2015中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)主題詞

人民網(wǎng)廣州3月15日電（賀林平）連日來(lái)北上廣深房?jī)r(jià)的快速上漲成了輿論熱點(diǎn)，在資本大量涌入和去庫(kù)存化壓力兩相“拉扯”下，房地產(chǎn)業(yè)何去何從令人摸不著頭腦。昨日萬(wàn)科集團(tuán)發(fā)布2015年度業(yè)績(jī)時(shí)顯示，房地產(chǎn)發(fā)展仍存在巨大空間。而對(duì)于剛剛過(guò)去的2015年，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，房地產(chǎn)發(fā)展的主題詞是“分化”：一二線城市房?jī)r(jià)快速上漲，而三四線城市尚處在漫長(zhǎng)的去庫(kù)存化中。

2015：“喜憂參半”與“進(jìn)退維谷”并存

對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，2015年可以說(shuō)是歷史上成績(jī)最好的一年。年報(bào)顯示，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積2067.1萬(wàn)平方米，銷售金額2614.7億元，同比分別增長(zhǎng)14.3%和20.7%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)181.2億元，同比增長(zhǎng)15.1%。在全國(guó)商品房市場(chǎng)的占有率上升至3%。在2014年提出以“城市配套服務(wù)商”為轉(zhuǎn)型方向后，經(jīng)過(guò)一年的努力，萬(wàn)科加速培育新業(yè)務(wù)，寶億萊家居飾品，如物流地產(chǎn)開(kāi)展了項(xiàng)目獲取、開(kāi)發(fā)建設(shè)和資產(chǎn)管理全流程業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)了從0到1的突破，而萬(wàn)科物業(yè)則開(kāi)始大規(guī)模承接非萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，包括非住宅項(xiàng)目，合同面積在一年內(nèi)增長(zhǎng)了一倍多。此外，在土地市場(chǎng)出現(xiàn)明顯過(guò)熱、地王頻出的情況下，萬(wàn)科在買地上也實(shí)現(xiàn)了“量足價(jià)平”。

而對(duì)于整個(gè)房市，萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰表示：“過(guò)去一年大家都在談市場(chǎng)回暖，都在談房?jī)r(jià)的上漲。這件事情確實(shí)發(fā)生了，但主要是發(fā)生在少部分城市。”其中，北上廣深以及天津、杭州、南京等14個(gè)主要城市商品住宅的成交金額增長(zhǎng)51%，跟2013年相比也增長(zhǎng)36%，再創(chuàng)歷史新高；但這14個(gè)城市以外其他的城市，去年只增長(zhǎng)了5%，與2013年比還下降了2.4%。由此，他認(rèn)為，“過(guò)去一年最重要的房地產(chǎn)市場(chǎng)第一主力詞并不是“回暖”、“升溫”，而是“分化”，不同城市的表現(xiàn)有非常大的差異，寶億萊家居飾品，一二線城市確實(shí)有比較大的回升，但是三四線城市還處在緩慢的去庫(kù)存的過(guò)程當(dāng)中。”

數(shù)據(jù)顯示，三四線城市占全國(guó)總開(kāi)工的比例是60%-70%，2014年、2015年兩年持續(xù)出現(xiàn)大幅下降；而投資增速在2015更是創(chuàng)下了有史以來(lái)的最低水平，去年的投資增速只有0.4%，也就是幾乎沒(méi)有什么增長(zhǎng)�！爱�(dāng)然這里面也有比較好的消息，家居行業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型 ，是過(guò)去一年我們終于看到房地產(chǎn)的銷售面積高于新開(kāi)工面積，這是以前從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)的情況。當(dāng)銷售面積高于新開(kāi)工面積意味著去庫(kù)存取得了實(shí)實(shí)在在的效果。賣出去的多，新開(kāi)工的少，市場(chǎng)的庫(kù)存在下降。庫(kù)存的狀況有了明顯的改善�！�

與此形成鮮明對(duì)比，去年一二線卻出現(xiàn)了非�；鸨�的情況，特別是土地市場(chǎng)，在個(gè)別城市甚至出現(xiàn)了地王頻出的局面。如北京過(guò)去一年地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例超過(guò)60%，到去年下半年，北京大部分的地價(jià)已經(jīng)高于房?jī)r(jià)。地王的現(xiàn)象也在向其他城市蔓延。因此對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，過(guò)去一年一方面是喜憂參半，另一方面是進(jìn)退維谷�！跋矐n參半是正在房屋銷售上，如果你的主要市場(chǎng)在一二線城市，那么房子很好賣；如果在三四線城市，那就得憂心著怎么去庫(kù)存。進(jìn)退維谷表現(xiàn)在買地上，一二線城市房子好賣，但地價(jià)這么高你敢買嗎？三四線城市地確實(shí)多，又便宜，但房子不好賣，開(kāi)發(fā)出來(lái)可能也不賺錢�！弊T華杰指出。

未來(lái)：“白銀時(shí)代”依然有巨大的發(fā)展空間

那么，業(yè)內(nèi)人士如何看待今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)？譚華杰認(rèn)為，像往日那種業(yè)務(wù)狂飆突進(jìn)的“黃金時(shí)代”已經(jīng)一去不復(fù)返了，這個(gè)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了“白銀時(shí)代”，但“白銀還是一種貴金屬”，會(huì)有新的機(jī)會(huì)出現(xiàn)�！拔覀儸F(xiàn)在依然還看到有很多的剛剛才開(kāi)始出現(xiàn)或者正在迅速增長(zhǎng)的需求，其實(shí)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有得到滿足。所以我們這個(gè)行業(yè)，或者這個(gè)行業(yè)當(dāng)中的企業(yè)依然還有巨大的空間。”

首先是中國(guó)的城市化率，去年按照常住人口來(lái)計(jì)算是50%多，按照戶籍人口來(lái)算大概是40%左右。參展發(fā)達(dá)國(guó)家的水平大概僅僅完成了一半，還有非常大的成長(zhǎng)空間�！岸�在下一階段的城市化過(guò)程當(dāng)中，有一類人是未來(lái)的主力，就是被大家稱為農(nóng)民工二代的新市民。他們和他們的父輩存在非常大的不同，比如說(shuō)他們的童年生活條件更好一些，他們接受的教育也更高一些，更重要的是他們和在城市出生的小孩一樣他們同步邁入了移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代。而對(duì)于這些人來(lái)說(shuō)，他們最能夠找到工作的，最容易找到收入來(lái)源的地方是在城市，即便在一線城市買房很困難，但在周邊的衛(wèi)星城、遠(yuǎn)郊區(qū)的新市鎮(zhèn)，可以給他們提供在城市定居的機(jī)會(huì)，而這個(gè)在未來(lái)會(huì)帶來(lái)非常龐大的居住和生活配套需求�！弊T華杰說(shuō)。

其次，圍繞著城市化進(jìn)程中的主線——軌道交通，將會(huì)產(chǎn)生巨大的居住需求和市場(chǎng)空間，北上廣深軌道交通的分擔(dān)率分別是42%、51%、47%和28%。這意味未來(lái)中國(guó)的核心城市在軌道交通建設(shè)上還有巨大的空間。對(duì)此，萬(wàn)科總裁郁亮進(jìn)一步補(bǔ)充道，地鐵上蓋是非常好的項(xiàng)目資源，萬(wàn)科與地鐵的合作很多，從北邊到長(zhǎng)春到上海北京，有近40個(gè)項(xiàng)目是在地鐵上蓋。同時(shí)，在軌道交通上面進(jìn)行物業(yè)開(kāi)發(fā)是最能應(yīng)付市場(chǎng)波動(dòng)，也最符合萬(wàn)科“為普通人蓋好房子”的定位的。

第三，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代到來(lái)之后，網(wǎng)購(gòu)電商已經(jīng)成為大家生活中的一部分，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，由此帶來(lái)物流地產(chǎn)的需求正在非常迅猛地增加。在美國(guó)人均擁有的商業(yè)面積只有2平米，但是人均擁有的倉(cāng)儲(chǔ)面積達(dá)到了5平米以上。而中國(guó)現(xiàn)在的人均倉(cāng)儲(chǔ)面積只有0.4平米，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，不到美國(guó)的1/10，而中國(guó)的電商滲透率已經(jīng)超過(guò)了美國(guó)。譚華杰斷言，“在中國(guó)所有不動(dòng)產(chǎn)門類當(dāng)中，物流地產(chǎn)是最大的藍(lán)海市場(chǎng)，也是目前中國(guó)所有的不動(dòng)產(chǎn)類型當(dāng)中租金收益率最高的�！�

此外還有不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)，“如果我們能夠順利地實(shí)現(xiàn)這個(gè)行業(yè)轉(zhuǎn)型的話，未來(lái)在房地產(chǎn)+服務(wù)方面會(huì)有很多的細(xì)分行業(yè)都具備超過(guò)萬(wàn)億級(jí)的能力。把這個(gè)行業(yè)加起來(lái)，它的規(guī)模會(huì)超過(guò)現(xiàn)在的房地產(chǎn)的總和�！弊T華杰認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)進(jìn)入成熟之后，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的樞紐地位不僅不會(huì)削弱，反而會(huì)因?yàn)楦黝愌苌�服�?wù)進(jìn)一步強(qiáng)化。