華潤置地千億進擊計劃背后 母公司大施援手

華潤置地千億進擊計劃背后 母公司大施援手 中國房地產報     2016-10-30 02:11

[摘要] 這一年，華潤置地有限公司的內部整合雖算不上大刀闊斧，也堪稱是擲地有聲，群龍無首似乎并未影響其向千億進擊。8月26日的業(yè)績會上，華潤置地在已經完成全年銷售目標67%的基礎上，再次將目標調高至1000億元。不過，華潤置地需要更多的籌碼來贏取這個1000億元，而母公司成了它的“推手”。

這一年，華潤置地有限公司的內部整合雖算不上大刀闊斧，也堪稱是擲地有聲，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，群龍無首似乎并未影響其向千億進擊。8月26日的業(yè)績會上，華潤置地在已經完成全年銷售目標67%的基礎上，再次將目標調高至1000億元。不過，華潤置地需要更多的籌碼來贏取這個1000億元，而母公司成了它的“推手”。

10月11日，華潤置地宣布以62.36億元從母公司華潤（集團）有限公司（以下簡稱“華潤集團”）附屬公司——宏祥企業(yè)有限公司（以下簡稱“宏祥企業(yè)”）手中收購深圳灣項目及停車場項目的議案獲股東大會通過。這意味著，深圳灣豐富的土地儲備和持續(xù)盈利將為華潤置地的千億元目標增加砝碼。

值得注意的是，在另一條平行時間軸上，華潤置地進行了一系列人事調整，懸空兩年的董事長職位雖未如輿論所期落在華潤置地執(zhí)行董事吳向東身上，但是由現任副主席唐勇代為全面主持工作也算是華潤置地的新起點，寶億萊家居飾品，其九大區(qū)域布局也合并為六大區(qū)域布局。

華潤置地作為華潤集團旗下唯一直屬的地產類子公司，迫切需要在市場上獲得一席之地。

資產注入

注入的資產不僅估值高，并且已經錄得逾42億元的銷售額。

資料顯示，華潤置地此次收購的深圳灣項目和停車場項目等自有物業(yè)總估算價值約155億元，而宏祥企業(yè)在這些項目資產上的總投資成本估值約為65.26億元。

據了解，深圳灣商住項目是位于深圳市南山區(qū)的一個多用途綜合發(fā)展項目，該項目將發(fā)展為4座高層住宅樓宇、一座時尚酒店、豪華服務式公寓和一座現代化購物商場。其中，可售住宅項目于2015年底開展預售，截至2016年6月30日預售約3.7萬平方米，已經錄得銷售額逾人民幣42億元，預計將于2018年交樓；服務式公寓則預計于2020年交樓；購物商場及酒店將分別于2018年及2019年開幕。

近水樓臺先得月。華潤置地首席財務官俞建曾公開透露：“深圳灣項目的總體成本價每平方米僅約1.6萬元，折算毛利率高達70%以上，幾乎是上半年公司毛利率的2倍，此次的注資成本遠遠低于今年深圳公開土地出讓的地價。”公開數據顯示，深圳目前的每平方米的平均地價約1.13萬元。

此外，停車場項目包括23個在中國管理及經營停車場和較小部分用作商業(yè)及其他用途的配套物業(yè)擁有權的項目，停車位共計超過1.33萬個。據了解，停車場項目主要分布在濟南、鄭州、南京、成都、沈陽等強二線城市。

事實上，母公司資產注入一直是華潤置地快速成長的獨特捷徑。據了解，過去11年間，華潤集團曾向華潤置地進行了多達9次注資，所涉及土地儲備超過2000萬平方米，總價值接近500億元。

布局調整

資產注入給了華潤置地足夠的土地儲備和進擊千億元的底氣。

早在2014年底，華潤置地以總代價147.95億元收購了集團位于深圳、濟南等地的5個項目，新增土地儲備約400萬平方米；而此次深圳灣及停車場項目收購完成后，華潤置地將增加土地儲備74萬平方米，寶億萊家居飾品，其中，上述可銷售住宅發(fā)展項目、可銷售服務式公寓、酒店、購物商場及停車場的建筑面積將分別約為14.9萬平方米、5萬平方米、4萬平方米、5.8萬平方米及10.9萬平方米。

對此，華潤置地方面稱：“公司相信收購事項為集團的良機，增加了其位于中國一線城市及省會的土地儲備。”

華潤置地開始轉而向一二線城市重點布局，這十分應景房地產企業(yè)的常規(guī)布局。由于此前過度倚重三四線城市下沉戰(zhàn)略，華潤置地毛利率在2011年至2013年間持續(xù)下降，規(guī)模增長逐漸放緩，城市布局的轉移直接影響盈利，華潤置地意識到了這一點。

公開資料顯示，華潤置地2014年以301億元增持了21宗土地，建筑面積總計842.38萬平方米；2015年以592.1億元在北京、上海、蘇州等城市增持了18宗土地，建筑總面積約510萬平方米；2016年截至9月份再次以278億元增持了22宗土地，主要分布在南昌、上海、成都、蘇州、武漢、昆明、太原等核心二線城市。中國房地產報記者了解到，華潤置地今年上半年有近9成簽約額來自這類市場。

招商證券香港有限公司證券研究部表示：“今年上半年一二線城市有更多高毛利率項目交付，例如深圳華潤城、杭州萬象城。租賃物業(yè)收入（不包括酒店）達31億港元，同比增長16.5%，主要受惠于成熟商場和5家新商場貢獻的內涵增長2.3%。其上半年聯營、合營公司分占的利潤甚微，僅為1.57億港元，但未來兩年會有更多項目交付。”

回調一二線城市布局后，華潤置地的業(yè)績得以明顯改善。2014年簽約額692.1億元，2015年的簽約額為851.5億元，到今年9月底，華潤置地今年實現合同銷售額796億元。在此基礎上，華潤置地上調銷售目標10%至1056億元顯得底氣十足。

對此，寶億萊家居飾品，有相關市場人士表示：“近幾年華潤置地的利潤率約17%，比地產巨頭萬科高出大概60%以上。除了住宅開發(fā)，華潤置地還自持很多優(yōu)質商業(yè)地產，包括購物中心和寫字樓都是高租金物業(yè)，商業(yè)模式比較具有吸引力。隨著中國城市化逐步完成，整體軟裝寶億萊家居飾品，單純靠物業(yè)開發(fā)的地產公司將無法具有可持續(xù)性優(yōu)勢。”

標簽： 華潤置地 華潤集團 房企整合

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