恒大地產(chǎn)集團(tuán)遷出廣州 遷入深圳！超越萬科成就A股第一房地產(chǎn)公司

　　終究還是沒能留住 ……

　　房產(chǎn)君從廣州紅盾信息網(wǎng)了解到，恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司已于 2016 年 9 月 12 日遷出廣州。

　　

　　

　　而其最新企業(yè)信息顯示，已在深圳市市場監(jiān)督管理局登記注冊，發(fā)照日期為 2016 年 9 月 13 日，正是從廣州遷出的第二天。

　　

　　年初，房產(chǎn)君曾發(fā)布過一篇?恒大掛牌深圳后海中心的消息。當(dāng)時有媒體報道恒大或形成廣深雙總部格局，如今事情有了更深的進(jìn)展。

　　

　　恒大掛牌深圳卓越后海中心

　　9 月 30 日，克而瑞發(fā)布的 2016 年前三季度中國房企銷售金額排行榜顯示，恒大以 2805 億元，超越萬科，成為銷售金額第一的房企。

　　而這個第一的房企原本屬于廣州 ~ 如今，銷售額第一第二的房企，都在深圳。

　　

　　其實(shí)，恒大布局深圳早有跡可尋。

　　回溯到 2011 年，恒大進(jìn)入深圳市場。從收購深圳建設(shè)集團(tuán)、控股國香地產(chǎn)開始，到最近的斥資 20 億，拿下位于龍華新區(qū)福龍路西側(cè)的一塊面積達(dá) 8.57 萬平方米的城市更新地塊，這 5 年來，恒大一路悶聲插足深圳舊改項目。

　　在今年 3 月底的業(yè)績會上，許家印曾公開表示，恒大在深圳有 20 個項目，土地儲備接近 1200 萬平方米；按當(dāng)時的售價初步估算，銷售額將達(dá)到 3700 億元。

　　據(jù)恒大深圳官網(wǎng)顯示，這些項目大多數(shù)為城市更新項目，其中南山、福田、羅湖、龍崗、大鵬等地均有布局。

　　日前，中國恒大還發(fā)布公告稱，將借殼深深房（深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司，深交所上市股份代碼：000029）完成恒大地產(chǎn)的 A 股上市。

　　(來源：廣州房產(chǎn)）

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恒大欲摘 A 股房地產(chǎn)第一股

　　

　　在萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)（03699.HK）順利完成 H 股退市之后，對于中國恒大（03333.HK）回歸 A 股市場預(yù)期也只是一個時間問題，畢竟，作為一家年合約銷售額超過 3000 億元的房地產(chǎn)企業(yè)來說，區(qū)區(qū) 700 多億港元的市值表現(xiàn)是無論如何也無法接受的。

　　然而讓多數(shù)人沒有想到的是，在連續(xù)收購和舉牌了嘉凱城（000918.SZ）、廊坊發(fā)展（600149.SH）和萬科 A（000002.SZ）之后，中國恒大卻忽然筆鋒一轉(zhuǎn)，選擇了將地產(chǎn)業(yè)務(wù)分拆之后，再通過借殼深圳國資旗下房地產(chǎn)上市公司深深房 A（000029.SZ）完成回歸 A 股。

　　現(xiàn)如今看來，中國恒大折騰了半年多的 A 股收購和舉牌游戲，全部都是通過地產(chǎn)公司出手，更多的目的是通過財務(wù)投資改善地產(chǎn)公司的負(fù)債率，為隨后的分拆上市預(yù)先鋪墊，而深深房 A 才是恒大回歸 A 股真正的 " 底牌 "。

　　監(jiān)管層態(tài)度不明

　　10 月 3 日，中國恒大通過官方發(fā)布公告稱，公司已于當(dāng)日與深深房及其控股股東深圳市投資控股有限公司（以下簡稱 " 深投控 "）簽訂合作協(xié)議，軟裝設(shè)計家居產(chǎn)業(yè)鏈，協(xié)議約定將通過深深房發(fā)行 A 股或支付現(xiàn)金的方式購買凱隆置業(yè)所持有的恒大地產(chǎn) 100% 股權(quán)。

　　在此次交易中，中國恒大毫不避諱就是通過借殼的方式完成恒大地產(chǎn)的 A 股上市，首先是將恒大地產(chǎn) 100% 的股權(quán)注入上市公司，其次凱隆置業(yè)也將取代深投控成為深深房的信任控股股東。

　　在萬科 A 以及嘉凱城和廊坊發(fā)展此前發(fā)布的舉牌公告中，詳細(xì)勾勒了恒大地產(chǎn)的股權(quán)結(jié)構(gòu)，許家印通過 BVI（英屬維爾京群島）公司鑫鑫有限絕對控股在港股上市公司中國恒大，而中國恒大又通過 BVI 公司安吉有限 100% 持股內(nèi)資公司超豐置業(yè)，超豐置業(yè)又 100% 持股凱隆置業(yè)，凱隆置業(yè) 100% 持股恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱 " 恒大地產(chǎn) "）。

　　如果中國恒大也采用境外退市回歸 A 股的路線，那么將面臨著私有化、補(bǔ)繳稅款以及永續(xù)債等諸多問題，相比而言，采取目前海外紅籌上市公司普遍采用的分拆上市的方法，顯然更切實(shí)際，今年早前，港股上市公司中國忠旺（01333.HK）就采用了分拆資產(chǎn)的方法推出了 A 股借殼上市方案。

　　當(dāng)然，這也是一招險棋。在 9 月初上交所給中國忠旺目標(biāo)借殼的中房股份（600890.SH）發(fā)來第二份問詢函，由于中國證監(jiān)會在此前的例行發(fā)布會上明確表示，市場對海外上市的紅籌企業(yè)，通過并購重組回到 A 股市場上市，存在質(zhì)疑，認(rèn)為這類企業(yè)回歸 A 股有較大的特殊性，因此證監(jiān)會也正在對這類企業(yè)通過 IPO、并購重組回歸 A 股市場可能引起的影響進(jìn)行深入分析研究，而近期一些境外紅籌公司也已經(jīng)終止了通過重新上市或分拆上市等途徑在 A 股市場的上市計劃，因此上交所認(rèn)為基于目前的政策環(huán)境，中國忠旺的回歸 A 股計劃將面臨重大不確定性，因此需要財務(wù)顧問以及律師對重組推進(jìn)的可行性和合規(guī)性進(jìn)行充分的評估。

　　對于此次分拆上市的進(jìn)程，中國恒大也是做足了心理準(zhǔn)備，此次重組的方案除了要得到中國恒大和深深房兩家上市公司的董事會以及股東大會的通過之外，還需要通過深深房的實(shí)際控制人深圳市政府和深圳國資委的批準(zhǔn)，而最重要的兩份批準(zhǔn)則來自于港交所和中國證監(jiān)會。

　　出于對整個重組方案的諸多不確定性，中國恒大和深深房之間在協(xié)議簽署之日起安排了 7 個月的排他性洽談期。

　　舉牌是虛晃一槍

　　由境外上市轉(zhuǎn)向 A 股上市，中國恒大必須要協(xié)調(diào)好海外投資者、監(jiān)管機(jī)構(gòu)和內(nèi)地投資者、內(nèi)地監(jiān)管機(jī)構(gòu)之間的利益平衡。

　　除了硬性的政策規(guī)章之外，作為注入資產(chǎn)的恒大地產(chǎn)也對 A 股投資者做出了利潤承諾，標(biāo)的資產(chǎn)從 2017 年到 2019 年三年預(yù)期合約銷售額分別約為 4500 億元、5000 億元和 5500 億元，保持年均 10% 左右的增長率，在營業(yè)收入上分別預(yù)期為 2800 億元、3480 億元和 3800 億元，而預(yù)期扣除非經(jīng)常性損益的歸屬母公司所有者的凈利潤分別為 243 億元、308 億元和 337 億元，同樣保持 10%-20% 左右的增長。

　　從中國恒大此前所披露的經(jīng)營業(yè)績數(shù)據(jù)來看，寶億萊家居飾品，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，公司的物業(yè)開發(fā)營業(yè)收入在過去 3 年的增長率基本都高于這一水平。