利潤14年第一 中海仍是最賺錢房企

    作為中國海外集團（隸屬于中國建筑(601668,股吧)工程總公司）的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺，中海地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱“中海地產(chǎn)”）雖已穩(wěn)居中國房企“千億軍團”之列，在銷售規(guī)模與萬科、恒大等同行還無法相提并論，但其所擁有的超強盈利能力，還是令很多大型房企甘拜下風(fēng)。

　　業(yè)績目標(biāo)完成81.6%

　　中海于10月18日發(fā)布的第三季度報告顯示，其繼續(xù)保持了行業(yè)內(nèi)“盈利能力最強房企”的地位。

　　今年前9個月，中海合計合約銷售額為1714.62億港元，已完成上調(diào)后全年2100億港元目標(biāo)的81.6%；實現(xiàn)營業(yè)務(wù)收入1065.9億港元（約合925.8億元人民幣），經(jīng)營溢利達到351.6億港元（約合305億元人民幣）。

　　由于與中信地產(chǎn)間對價高達310億元的整合案采用了股權(quán)和資產(chǎn)作為交易對價，中海增加了大量土地儲備，因此前三季度，中海在土地市場上只花了217億元。第三季度，除了完成資產(chǎn)收購的交割，集團以合共約149.2億港元在內(nèi)地三個城市購入三幅土地，新增可開發(fā)面積約為457萬平方米，并“預(yù)計內(nèi)地房地產(chǎn)市場將會繼續(xù)有良好表現(xiàn)”。此外，中國香港和中國澳門（樓盤）房地產(chǎn)市場表現(xiàn)良好，啟德1號一期的銷售受到市場熱捧，寶億萊家居飾品，位于港島鴨脷洲的南區(qū)·左岸項目和啟德1號二期擬將于第四季度推出銷售。

　　財務(wù)方面，中海方面表示“集團的財務(wù)狀況仍然非常良好”。截至2016年9月30日，集團手頭現(xiàn)金處于1517.8億港幣（約合1318.5億元人民幣）的歷來最高水平。另一方面，盡管因為收購中信的地產(chǎn)項目帶來了大量有息債務(wù)，但中海目前的凈負(fù)債率依然僅為16%，處于行業(yè)低位。

　　憑借良好的財務(wù)狀況，外資投行對中海的前景繼續(xù)看好。瑞信在一份報告中指出，中海前三季度34.2%的經(jīng)營毛利率好于預(yù)期，今年全年的毛利情況還有望進一步改善。而在中期業(yè)績會上，中海地產(chǎn)管理層亦表示，2016年上半年多項一次性成本結(jié)轉(zhuǎn)是毛利率下滑（同比下降了4個百分點至28.2%，是公司近年來毛利率的低谷，但仍高于行業(yè)平均水準(zhǔn)）的主要原因，但預(yù)期已接近底部，2016年全年總體毛利潤仍將接近30%。

　　并購整合，騰挪非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

　　在中國房地產(chǎn)行業(yè)，中海地產(chǎn)長期穩(wěn)坐“利潤王”的寶座。

　　中海方面透露，過去十年間，中海地產(chǎn)的年均凈利潤復(fù)合增長率超過40%，利潤總額連續(xù)14年保持行業(yè)第一。其財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，盡管受行業(yè)整體大環(huán)境的影響，中海地產(chǎn)的凈利潤同比增速略有減緩，但2010年至今的7年，中海地產(chǎn)的每年凈利潤都保持了逾18%的高速增長。例如，今年上半年，中海地產(chǎn)實現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤同比增長20.6%，達196.9億港元，高于恒大和萬科。

　　中海地產(chǎn)董事會主席兼執(zhí)行總裁郝建民指出，中海之所以能夠長期保持凈利潤行業(yè)第一，源于強大的并購整合能力和穩(wěn)健的財務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整和央企重組的大潮中，中海地產(chǎn)從2010年開始先后進行了對中國海外宏洋、母公司中國建筑股份和中信地產(chǎn)的三場整合并購，交易對價近700億元，總資產(chǎn)價值超過2000億元，直接獲得了超過3700萬平方米的土地儲備。

　　三次并購之后，中海地產(chǎn)將中海宏洋打造成為中海系統(tǒng)內(nèi)專注三、四線城市發(fā)展的地產(chǎn)平臺，自己則專注在一、二線核心城市發(fā)展，主攻中高端及改善型項目。這樣的戰(zhàn)略安排，一定程度上也促成了中海地產(chǎn)過去多年來一直保持最賺錢房企的地位。

　　今年9月22日，中海收購中信集團物業(yè)組合交易全面完成。在這次收購中信的資產(chǎn)包中共涉及25個城市，絕大部分位于一、二線核心城市，除北上廣深四大一線城市外，還包括今年一季度房價漲幅靠前的佛山（樓盤）、蘇州（樓盤）等地，同時加上青島（樓盤）、大連（樓盤）、天津（樓盤）、成都等城市的土地儲備達到1800萬平方米，這將極大補充中海在這些核心市場的土地儲備。其后中海對這批資產(chǎn)的非優(yōu)質(zhì)部分進行了內(nèi)部騰挪，完成了整合與資產(chǎn)剝離的一系列運作。

　　數(shù)日前，中海地產(chǎn)曾宣布將一批位于揚州（樓盤）、惠州（樓盤）、黃山、濰坊（樓盤）等三線城市的住宅項目出售給子公司中海宏洋，作價35.16億元。這些項目的市場估值為200億元，總建面約952萬平方米，相當(dāng)于中海宏洋目前土儲的一倍。正如郝建民在半年業(yè)績會上所強調(diào)的那樣，“我們有很清晰的經(jīng)營重點，主要是做中國的一、二線市場”。此舉使得中海地產(chǎn)繼續(xù)保持較強的盈利能力，寶億萊家居飾品，并形成錯位發(fā)展、區(qū)域互補的態(tài)勢。

　　另一方面，在過去14年，中海出色的資金成本控制、融資能力等也頗為引人注目，屢創(chuàng)上市房企境外發(fā)債低利率的紀(jì)錄。例如，去年7月，中海在境外成功發(fā)行了一筆6億歐元（約合41.06億元人民幣）的債券，期限4年，票面利率僅1.75%。這不僅創(chuàng)造了中國上市房企境外債的最低利率，還是中國地產(chǎn)商首次發(fā)行歐元債；而今年8月，中海發(fā)行了60億元的公司債，其利率下降到了3.10%，目前中海的加權(quán)平均借貸成本大約在3.97%。與中海相比，同行顯然遜色：以已經(jīng)奪得行業(yè)規(guī)模第一的恒大為例，2016年上半年恒大銀行借款利息為8.46%，發(fā)行企業(yè)票據(jù)和企業(yè)債成本在8%-15%之間。

　　不僅如此，高端項目一直以來都是中海的強項，在這些項目上的高周轉(zhuǎn)自然提高了資金成本，帶來更多利潤。以上海（樓盤）市場為例，中海所打造的項目均為中高端產(chǎn)品，而在房價日益上漲的今天，中海的利潤可想而知。

　　“對于中海來說，其相對成熟的工程能力以及比重相對大的國際化業(yè)務(wù)，都使得其在資本市場上具備較大的能力。從實際情況看，其資金實力強大，所以在土地獲取方面，能夠?qū)ふ业揭恍└挥懈叱砷L性的地塊，這樣整個地產(chǎn)業(yè)務(wù)項目的溢價空間大，這會使得盈利能力快速提升�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為。

　　“具備良好條件捕捉市場機遇”

　　目前，相比一些快速爆發(fā)的千億同行，中海地產(chǎn)在規(guī)模上仍然保持了穩(wěn)步增長的態(tài)勢。但這樣的“穩(wěn)定”，在業(yè)內(nèi)看來還需要有所突破。

　　易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱曾經(jīng)表示，“太充裕的現(xiàn)金和太低的負(fù)債率，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，事實上也是過分保守的體現(xiàn)”。希望“:盈利之王”能重拾英雄本色，把自身的資源、資金和專業(yè)優(yōu)勢更好發(fā)揮，重新尋回之前的輝煌。

　　“中海地產(chǎn)規(guī)模沒有快速提升，和其央企的性質(zhì)有一定的關(guān)系，所以部分戰(zhàn)略擴張或受到牽制�！眹�(yán)躍進認(rèn)為，對于中海來說，未來如果要繼續(xù)保持超強的盈利能力、加速擴張，還需要從一些方面來努力，“首先要維系其較好的融資優(yōu)勢，尤其是目前拿地成本較高的背景下，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，其戰(zhàn)略擴張反而具備優(yōu)勢；其次需要中海積極探索一些新業(yè)務(wù)，在這方面部分大房企的動作相對多，中海后續(xù)也要積極嘗試新業(yè)務(wù)；最后則需要積極并購一些地產(chǎn)企業(yè)或項目，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，這是短期內(nèi)快速提高企業(yè)規(guī)模的一個捷徑。”