萬科、恒大、碧桂園，誰先萬億王？

上周，繼恒大、萬科之后碧桂園正式宣布進(jìn)入3000億陣營。此前，融創(chuàng)孫宏斌提出了“4000億俱樂部”門檻，即未來前10名的中國房企，年均銷售額4000億。

“4000億俱樂部”很有可能比預(yù)想來得要快。盡管房企市值被資本市場長期低估，但巨頭們愈戰(zhàn)愈勇。其中，碧桂園從1000億到2000億，耗時(shí)103天；從2000億到3000億，僅用了82天。

自媒體《地產(chǎn)總裁內(nèi)參》主編潘永堂近日撰文稱：更讓人震奮的消息還是不斷傳來，萬科王石對外稱，預(yù)計(jì)萬科第四個(gè)10年，甚至在6年內(nèi)的營業(yè)額將達(dá)到1萬億元。恒大許家印更是野心勃勃，要在2020年總資產(chǎn)超3萬億元，房地產(chǎn)年銷售額超過6000億元。

這篇文章在樓先生的朋友圈瘋轉(zhuǎn)。潘主編認(rèn)為，巨頭們的勝利，是規(guī)模的勝利，是發(fā)展促發(fā)展的勝利，是大者恒大的勝利，為后來者鑒。

樓先生讀完潘先生的文章，有兩點(diǎn)判斷：

1.地產(chǎn)巨頭是歷史形成的，經(jīng)驗(yàn)不可復(fù)制。

什么意思?中國房地產(chǎn)市場的總盤子是10萬億，在過去數(shù)10年的發(fā)展過程中，地產(chǎn)巨頭在一個(gè)增量市場獲得成長。如今，市場存量格局初成，只有大魚吃小魚。小魚再搶大魚的地盤，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，已不可能。小魚的明天在哪里?今天不探討。

2.地產(chǎn)巨頭的明天布局，已初見雛形。

我們看到，龍湖、融創(chuàng)、綠城、華潤、金地都在悄然翻過千億門檻。到年底，過千億門檻的房企，約有12家左右。在這個(gè)階段，他們依然深耕國內(nèi)市場。孫宏斌說，哪兒也不去，就在國內(nèi)悶頭干。樓先生認(rèn)為，極其正確，抓住國內(nèi)市場，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，就是抓住當(dāng)下。

但已經(jīng)過了3000億的巨頭，則是另外一番天地。

萬科是首家提及萬億規(guī)模的公司。許家印只是說了萬億資產(chǎn)規(guī)模。業(yè)內(nèi)秘傳碧桂園要在2年內(nèi)進(jìn)入萬億時(shí)代。

但樓先生提醒大家，不僅要看表面數(shù)字，最重要的是，我們要在戰(zhàn)略上理解巨頭們的萬億時(shí)代內(nèi)容，還有它們的估值再認(rèn)識。

萬億時(shí)代，巨頭們的玩法，肯定不一樣。這里有一筆賬：中國房地產(chǎn)市場是10萬億大盤子，如果萬科、恒大、碧桂園占其三成，就是30%的市場份額，顯然在短期內(nèi)是不可能的。

萬億時(shí)代，巨頭們雖然是老司機(jī)，但不會走老路，玩法肯定在不斷翻新。樓先生提出一個(gè)理論：超級產(chǎn)融戰(zhàn)。

該理論是說，原來的行業(yè)邊界被不斷打破，暗度陳倉到另外一個(gè)行業(yè)，金融資本會化解原有行業(yè)的規(guī)律，突破原有的壁壘，迅速實(shí)現(xiàn)擠出效應(yīng)。

比如高盛、凱德等巨頭，手中持有巨量物業(yè)，低買高賣，這也是由融到產(chǎn)。早期他們提供融資、信貸，對方會提供財(cái)務(wù)報(bào)表、接受盡職調(diào)查，金融機(jī)構(gòu)會清晰判斷這個(gè)產(chǎn)業(yè)的投資機(jī)會。一旦有很好的投資機(jī)會，他們會迅速進(jìn)入這個(gè)產(chǎn)業(yè)。

再比如德意志銀行，不僅僅是一家金融機(jī)構(gòu)，也是奔馳、奧迪、西門子等企業(yè)的第一或二大股東，甚至是歐洲第一大咨詢公司羅蘭貝格的關(guān)聯(lián)公司。

具體到萬科、恒大和碧桂園，萬科和恒大是國內(nèi)房企最先做超級產(chǎn)融結(jié)合，碧桂園又有所區(qū)別，叫超級產(chǎn)城融合。三大巨頭發(fā)展模式，有相同點(diǎn)，也有不同。

先來看萬科。樓先生在業(yè)內(nèi)最早提出“千億萬科，萬億市值”。這個(gè)結(jié)論是基于什么判斷?

首先，我們不能把萬科管理層的做法庸俗化理解。比如原來的合伙人計(jì)劃、最新的沃土計(jì)劃。萬科在它的一筐籃子里，早已有了投資組合，比如“兒子、老婆和豬”。有些要長期養(yǎng)，比如老婆；有些養(yǎng)肥了上市，比如萬科物業(yè)；有些是主業(yè)，要長期堅(jiān)持做，比如住宅業(yè)務(wù)。

很多人認(rèn)為，萬科做城市配套商，實(shí)則是一家產(chǎn)業(yè)投行。

樓先生認(rèn)為，還不夠準(zhǔn)確。萬科接下來，總部將是一個(gè)大投行的角色，是融資平臺、服務(wù)平臺、支持平臺、孵化平臺、投資并購平臺，是多個(gè)平臺組成的平臺體。很快就會在資本市場出現(xiàn)“萬科系”。

萬科總部負(fù)責(zé)劇本，負(fù)責(zé)劇情；子公司負(fù)責(zé)表演，是角色扮演。萬科的終極目標(biāo)，就是要在資產(chǎn)和資本之間相互轉(zhuǎn)化，通過期限錯配，完成萬億市值。

恒大的萬億，樓先生推測，將是金控模式。

近年來，許家印在資本市場非�；钴S。有人送許家印一頂股神的帽子。

錯了！我們細(xì)看一下，恒大在資本市場的布局從證券、保險(xiǎn)、銀行等，已初見雛形。樓先生認(rèn)為，恒大在超級產(chǎn)融結(jié)合這條路上，將走“金控模式”。

國內(nèi)已經(jīng)有很多這樣案例，明顯特征是“分業(yè)經(jīng)營，股權(quán)集中”。

即在一個(gè)法人金融集團(tuán)內(nèi)，有多個(gè)法人子公司分別持有不同的金融牌照、經(jīng)營不同的金融業(yè)務(wù)。有四類代表：

一是中信控股（金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)）；

二是中銀國際（四大國有商業(yè)銀行主導(dǎo)）；

三是北京市金融辦（地方政府主導(dǎo)）；

四是海爾集團(tuán)（產(chǎn)業(yè)資本主導(dǎo)）。

恒大要走的金控模式，極有可能是第四種——產(chǎn)業(yè)資本主導(dǎo)的海爾模式。

業(yè)內(nèi)秘傳，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，碧桂園將在2年內(nèi)過萬億。碧桂園的模式，不能完全叫超級產(chǎn)融結(jié)合模式，叫超級產(chǎn)城融合更準(zhǔn)確，樓先生給它起個(gè)形象的名字——鏈主模式。

原先，地產(chǎn)同行最害怕碧桂園的成本控制能力。原因在于，從原材料購買、圖紙繪制、工程施工，碧桂園是國內(nèi)唯一一家上下游的活兒自己干完的公司。說它是鏈主模式，很容易明白。

但樓先生告訴你，這是鏈主模式的1.0版本，局限于境內(nèi)。

鏈主模式的2.0版本，是產(chǎn)融投商多業(yè)態(tài)并行，走出境外，在國家的頂層設(shè)計(jì)下，用國家的影響力和企業(yè)的實(shí)力換發(fā)展，全球性擴(kuò)張。

最近CNN、半島電視臺為什么跟蹤報(bào)道碧桂園森林城市?一方面，是碧桂園森林城市已經(jīng)眼見為實(shí)了；另一方面，海外市場更多的人，想和森林城市合作，將來從中分一杯羹。

商業(yè)的誘惑，沒有人能拒絕，不分國籍、不分膚色、不分年齡。

樓先生還聽說，福布斯、胡潤等高端資源也在積極與森林城市對接；2020年的世博會主辦方迪拜，也希望森林城市參展。

碧桂園越來越成為產(chǎn)城融合標(biāo)桿，它在全球范圍內(nèi)優(yōu)質(zhì)資源的吸附能力就越強(qiáng)。比如最近簽約的36個(gè)項(xiàng)目中，有9家公司是世界500強(qiáng)企業(yè)。森林城市也在提高產(chǎn)業(yè)進(jìn)入門檻，不僅優(yōu)勢互補(bǔ)，還要強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。森林城市因此站在世界的舞臺，成為新高地。

而且，這種高地標(biāo)桿效應(yīng)是全方面的，從一開始定位就很清楚——8大產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)城一體、智慧生態(tài)。我們常說，站在月球看地球，就是要高起來，長遠(yuǎn)發(fā)展。它的定位是高端服務(wù)業(yè)，比如金融、旅游、教育、醫(yī)療，非常受馬來西亞政府歡迎，地方上更是受益。它實(shí)際上是在筑巢，吸引產(chǎn)業(yè)金鳳凰，做產(chǎn)城融合的平臺商。

據(jù)說馬來西亞總理去了三次，次次點(diǎn)贊。點(diǎn)贊的背后就是政策支持力度加大。

比如教育、醫(yī)療和旅游產(chǎn)業(yè)政策，企業(yè)所得稅前5年免掉。從客戶角度講，這是教育島、旅游圣地，快樂天堂；對企業(yè)來說，是免稅島。

不僅馬來西亞點(diǎn)贊，家居行業(yè)升級轉(zhuǎn)型 ，廣東省和中國政府也點(diǎn)贊。森林城市不僅是廣東省一路一帶“10+1”項(xiàng)目之一，也是唯一入選的民營企業(yè)，同時(shí)成為國家一路一帶的重大項(xiàng)目備案項(xiàng)目。

碧桂園森林城市的鏈主模式下，實(shí)際上是供應(yīng)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、生態(tài)鏈的聯(lián)盟，誰也不可替代，是友好型協(xié)作，鏈主的任務(wù)是保證整個(gè)鏈條和諧運(yùn)轉(zhuǎn)。這是基于城市、區(qū)域和國家戰(zhàn)略的超級產(chǎn)城融合模式。

在鏈主模式下，森林城市各個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條之間形成物流、人流、資金流和信息流的互動協(xié)同，從而為整個(gè)企業(yè)帶來最經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，最終創(chuàng)造一個(gè)全新的產(chǎn)業(yè)集群價(jià)值，同時(shí)增加所在城市和國家的競爭優(yōu)勢。