吳亞軍如何破局龍湖地產(chǎn)？

受益于2015年政策層面寬松刺激和供需結(jié)構(gòu)的持續(xù)改善，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為“回暖上升”。截至2016年10月，龍湖地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額人民幣741.7億元，同比增長(zhǎng)77.8%；合同銷售面積499.6萬(wàn)平方米。十月單月合同銷售金額為人民幣90.7億元，寶億萊家居飾品，合同銷售面積69.6萬(wàn)平方米。

然而，樓市的“金九銀十”過(guò)后，迎來(lái)的卻是監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)融資渠道的全面收緊。11月3日，央行上�？偛堪l(fā)布《關(guān)于切實(shí)落實(shí)上海市房地產(chǎn)調(diào)控精神 促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)有序運(yùn)行的決議》，要求“各商業(yè)銀行要切實(shí)防止信貸等各類資金，尤其是理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入土地市場(chǎng)。”

隨后，保監(jiān)會(huì)也下發(fā)行業(yè)內(nèi)文件，要求“各類保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)就不動(dòng)產(chǎn)及基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)的金融產(chǎn)品投資情況開展自查，并于11月15日前將自查情況上報(bào)。”根據(jù)中國(guó)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，僅2016年前9個(gè)月，21家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)發(fā)起不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃56個(gè)，注冊(cè)規(guī)模達(dá)790.78億元。

央行及保監(jiān)會(huì)雙雙出臺(tái)文件，意味著金融監(jiān)管部門啟動(dòng)了“對(duì)地產(chǎn)融資渠道”的全線收緊政策。對(duì)于房企而言，則意味著需要加緊尋找除“銀行貸款”外的其他有效的融資工具，比如“發(fā)行公司債”。從這個(gè)層面看，吳亞軍的龍湖地產(chǎn)似乎擁有更靈敏地“嗅覺(jué)”。

公司債的發(fā)行

今年1月4日，龍湖地產(chǎn)公告稱獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，可發(fā)行118億元境內(nèi)公司債。此后，龍湖共分三期發(fā)行公司債。第一期為五年期債券人民幣23億元，八年期債券人民幣18億元；第二期六年期債券人民幣25億元，十年期債券人民幣15億元；第三期五年期債券人民幣7億元，七年期債券人民幣30億元。

眾所周知，10月28日，滬、深交易所均發(fā)布《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，明確指出“房地產(chǎn)企業(yè)的公司債券募集資金不得用于購(gòu)置土地。”可見，吳亞軍不但“時(shí)間上”先于“公司債分類監(jiān)管政策”完成了3期公司債的發(fā)行；其不依賴“銀行貸款”而積極選擇“公司債”這一融資工具的做法也使龍湖地產(chǎn)成功避免了被 “全線收緊政策”所殃及。（注：數(shù)據(jù)顯示，2015年房企發(fā)行公司債融資4122億元。而今年前10個(gè)月，房企發(fā)行公司債券融資超過(guò)7000億元，遠(yuǎn)超過(guò)去年公司債全年規(guī)模。）

近日，摩根大通發(fā)表研報(bào)，表示看好內(nèi)地上市房企。小摩認(rèn)為，上市房企早年已經(jīng)購(gòu)入了不少土地，未來(lái)一至兩年，策略定位合適的開發(fā)商將占據(jù)更大的市場(chǎng)份額。該行更新了對(duì)中國(guó)內(nèi)地房產(chǎn)股的投資評(píng)級(jí)及目標(biāo)價(jià)，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，其中龍湖地產(chǎn)為增持。該行補(bǔ)充強(qiáng)調(diào)，近期在岸債券的新限制旨在規(guī)范次級(jí)債發(fā)行人。

退一步講，家居行業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型 ，如果真如小摩的觀點(diǎn)，那么“本次公司債的分類監(jiān)管政策”也仍然不會(huì)波及龍湖地產(chǎn)。如此看來(lái)，吳亞軍前兩步棋（1、時(shí)間層面早于政策2、另謀融資渠道）算是下對(duì)了。那么，作為房企的硬通貨，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，吳亞軍又是如何布局龍湖地產(chǎn)“土地儲(chǔ)備”的呢？讓我們關(guān)注下龍湖近期的拿地策略，便可一探究竟。

土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略

近日，廣州土地市場(chǎng)再現(xiàn)“地王”，高溫不下的熱度甚至引來(lái)了監(jiān)管部門的注意。11月22日，龍湖同首開以32億元的總價(jià)拍得了廣州白云新城一塊總面積達(dá)3.5萬(wàn)平方米的住宅用地。折合樓面價(jià)約4.7萬(wàn)平方米，打破了今年8月以來(lái)，雅居樂(lè)創(chuàng)下的紀(jì)錄。這意味著，該地塊兒未來(lái)售價(jià)在8-9萬(wàn)元左右才能獲得回報(bào)。

而就目前廣州白云新城規(guī)劃來(lái)看，如果地塊兩年內(nèi)進(jìn)入市場(chǎng)，廣州市場(chǎng)最多只能接受6萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià)。自2016年以來(lái)，龍湖高溢價(jià)率瘋狂拿地，也引起了業(yè)界的廣泛關(guān)注。一直以來(lái)，土地儲(chǔ)備被看作是房地產(chǎn)企業(yè)的硬通貨。但伴隨著銷售數(shù)據(jù)攀升及主流開發(fā)商布局集中，土地市場(chǎng)放量卻處于歷史低位。

數(shù)據(jù)顯示，截至11月初，拿地過(guò)百億的房企高達(dá)39家。而龍湖不論拿地總額、拿地單價(jià)，還是土地款額相對(duì)銷售額的比重，皆處于風(fēng)險(xiǎn)較小區(qū)間。分析認(rèn)為，目前，正處于中國(guó)第三次房地產(chǎn)周期的下行期。自9月末以來(lái)，20個(gè)城市推出了房產(chǎn)調(diào)控措施。估計(jì)新房銷售量的同比增速會(huì)于四季度減至9%。

截至11月初，標(biāo)普、惠譽(yù)等機(jī)構(gòu)皆授予龍湖地產(chǎn)投資級(jí)信用評(píng)級(jí)。龍湖地產(chǎn)也表示，“將再度提升信用形象，在市場(chǎng)波動(dòng)和調(diào)整的背景下，贏得更從容的市場(chǎng)空間和更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。”龍湖集團(tuán)主席吳亞軍也強(qiáng)調(diào)，在即將到來(lái)的2017年，“將會(huì)重視在具有產(chǎn)業(yè)支撐的二三線城市挖掘更多機(jī)會(huì)。”

看似“瘋狂”的以高溢價(jià)率拿地，寶億萊家居飾品，彰顯了吳亞軍帶領(lǐng)的龍湖地產(chǎn)對(duì)“硬通貨”的重視。“瘋狂”的背后是“不慌不忙”，是“有的放矢”。吳亞軍并非“見地就拿”而是在符合自身定位（高端）的城市深耕，在幾番評(píng)估和論證之后拿地。重策略、重效率的吳亞軍再次“落子如有神助”。

優(yōu)先贖回美債

面對(duì)人民幣持續(xù)貶值，優(yōu)先贖回美元債務(wù)成為了應(yīng)對(duì)匯率風(fēng)險(xiǎn)的首要措施。11月25日，龍湖地產(chǎn)悉數(shù)贖了回本金4億美元的優(yōu)先票據(jù)。相當(dāng)于每1000美元面值對(duì)應(yīng)1041.44097美元。龍湖地產(chǎn)CEO邵明曉表示，鑒于人民幣對(duì)美元走貶趨勢(shì)，將“繼續(xù)贖回現(xiàn)有美元債務(wù)，使其在總債務(wù)中的占比低于20%。”