后“郝時代” 中海地產(chǎn)去哪

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11月15日晚間，中國海外發(fā)展有限公司（以下簡稱“中海地產(chǎn)”）突然發(fā)布公告披露，郝建民辭任公司執(zhí)行董事、主席兼行政總裁，寶億萊家居飾品，肖肖獲選為主席并獲委任為公司行政總裁。在過去的三年間，中海地產(chǎn)似乎只做了兩件事，整合并購和人事調(diào)整，不過伴隨著中海地產(chǎn)第三掌舵人郝建民的閃辭，中海地產(chǎn)能否回到正軌，借機(jī)彎道超車追趕萬科成為外界關(guān)注的焦點。

中建元老皆出走

伴隨著11月15日郝建民的閃辭，讓近兩年中海人事動蕩進(jìn)入了高潮。在過去的兩年間，由于此前中建地產(chǎn)的并入，讓中海地產(chǎn)一直忙于處理人事問題，期間以陳誼為首的中建元老紛紛離職。 

2015年11月，中海地產(chǎn)美國公司副總裁朱明輝正式從中海地產(chǎn)辭職，他曾經(jīng)擔(dān)任中建地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理及中建地產(chǎn)北京區(qū)域公司執(zhí)行總經(jīng)理，在中建地產(chǎn)同中海地產(chǎn)整合后，作為中海地產(chǎn)美國公司初創(chuàng)成員被外派至美國紐約，參與中海地產(chǎn)在海外的第一個開發(fā)項目。

隨后，2016年1月19日，中海地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司執(zhí)行董事兼總裁陳誼請辭，公告中稱，陳誼辭職是因為“需要投入更多時間于其他事業(yè)發(fā)展及個人事務(wù)”。而此前陳誼為中建地產(chǎn)元老人物，盡管公告中未提及過多，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，但是在此之前陳誼曾在信中表示，“到本月，因歷史原因負(fù)責(zé)總公司代建項目的最后幾十名同事最終并入中海體系。兩年并入所有事項完成，至此我忠義二責(zé)已了”。

記者了解到，雖然中海地產(chǎn)與中建整合后，陳誼名義上為中海地產(chǎn)總裁，但分管的業(yè)務(wù)只有中海地產(chǎn)的投資拓展部，主要負(fù)責(zé)管理中海地產(chǎn)在美國的公司，只在紐約有一個商住混合項目。即使這樣，在2015年底這個拓展部也最終被裁掉。

按照此前的說法，中建與中海合并后，中建地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的所有相關(guān)人員都是降半級錄用，待遇跟著級別走，而當(dāng)時不少中建的人已選擇了離職。除了中建的“老人”，原屬中海的高管也在這場央企整合中難以找到自己的位置。而這也與整合后郝建民的一系列改革有關(guān)。

從2014年開始，中海地產(chǎn)在總部層面成立了戰(zhàn)略管控委員會，由郝建民任委員會主任，同時成立專業(yè)化工程公司與營銷公司。在這場變革后，中海形成了總部集權(quán)的二級管理模式，戰(zhàn)略發(fā)展、業(yè)務(wù)擴(kuò)張都由戰(zhàn)略管控委員會決定，結(jié)束了以前的“諸侯制”，形成了“中央集權(quán)”制，各大分公司的權(quán)力被削減。

在過去的兩年間，中海地產(chǎn)集團(tuán)副總裁、營銷公司董事長曲詠海，中海宏洋助理總裁、副總建筑師范逸汀，中海地產(chǎn)執(zhí)行董事郭勇以及闞洪波等高管紛紛離職。

而這次正當(dāng)中海地產(chǎn)與中信地產(chǎn)合并收尾之時，郝建民也正式卸任，這個掌權(quán)中海地產(chǎn)三年的強(qiáng)權(quán)人物，在過去接過了很多人的辭職信，這次不知自己該作何   感想。

并購的得與失

曾經(jīng)是萬科的導(dǎo)師，曾經(jīng)是所有地產(chǎn)企業(yè)學(xué)習(xí)的榜樣，從管理到利潤以及低成本融資，全是中海地產(chǎn)給業(yè)內(nèi)的顯著標(biāo)簽，不過最近幾年中海地產(chǎn)卻成為了業(yè)內(nèi)有名的并購?fù)酢?/P>

2015年3月24日，中海地產(chǎn)發(fā)布公告表示，公司與中建股份已就擬注入資產(chǎn)達(dá)成協(xié)議，338億元地產(chǎn)資產(chǎn)注入中海地產(chǎn)，其中包括1092萬平方米土地儲備。同日，中海地產(chǎn)前任主席孔慶平宣布卸任，郝建民接任主席職務(wù)，中建地產(chǎn)原總經(jīng)理陳誼獲委任為中海執(zhí)行董事、總裁。也就是說，在中建地產(chǎn)整合之路上的主導(dǎo)者實為郝建民。

2016年9月22日，中海地產(chǎn)發(fā)布公告披露，中海地產(chǎn)收購中信集團(tuán)物業(yè)組合交易全面完成，根據(jù)該報告，最終代價確定為370.8億港元，相當(dāng)于人民幣310億元。

對于中海地產(chǎn)而言并購經(jīng)驗可謂異常豐富，從中海宏洋、中建地產(chǎn)到中信地產(chǎn)，寶億萊家居飾品，中海地產(chǎn)憑借著整合資源獲得了非常充沛的土地資源，而且代價低廉。以2014年為例，當(dāng)年中海地產(chǎn)新增土地面積1174萬平方米，拿地金額高達(dá)424億元。而通過收購相對要低廉許多，2016年，中海通過增發(fā)配股的方式收購中信樓面面積3155萬平方米的土地資源，折合地價僅3550元/平方米。這些項目主要分布在一二線城市，合計權(quán)益建筑面積2352萬平方米，相當(dāng)于中海去年底土地儲備的57%。低廉的土地獲取讓中海地產(chǎn)可以保持較高的利潤，而在收購過程中沒有采用現(xiàn)金的方式也為企業(yè)節(jié)省了大量現(xiàn)金。不過快速的整合也給中海帶來過長的整合周期，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，例如中建地產(chǎn)的整合歷時兩年多，而且目前來看并不成功，未來中海地產(chǎn)可能過多的精力還將放在內(nèi)部整合上。

重回第一梯隊的夢想

隨著郝建民和陳誼的辭職，中海地產(chǎn)內(nèi)部整合顯然沒有達(dá)到最美好的預(yù)期，而接下來還有中信地產(chǎn)的整合，依然是對中海地產(chǎn)的一個考驗。

“其實現(xiàn)在正是房地產(chǎn)調(diào)整的關(guān)鍵時期，中海地產(chǎn)可以安靜下來進(jìn)行內(nèi)部調(diào)整，未來一段時間市場主旋律將是并購和收購。同時，對于央企負(fù)責(zé)人的離任，一般會早有安排，不會出現(xiàn)太多動蕩�！鄙虾Ｍ�策機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉向北京商報記者表示。

在張宏偉眼中，趁著市場低迷處理內(nèi)部問題，未來把精力放在外部擴(kuò)展上，中�；蛟S還能實現(xiàn)彎道超車重回第一梯隊。

北京商報記者了解到，寶億萊家居飾品，2007年之前，萬科和中海一直是中國房地產(chǎn)業(yè)的前兩名，隨后被保利追上，而在郝建民的時代，中海地產(chǎn)2013年排名第五、2014年排名第七、2015年排名第六，今年目前排名第六。

內(nèi)部人事變動讓中海地產(chǎn)并沒有過多地參與今年的土地爭奪，截至前三季度，中海在土地上的花費(fèi)僅為217億元，與其他企業(yè)形成了鮮明的對比，因禍得福地躲過了高地價。而通過并購中建和中信，在過去的三年間，中海地產(chǎn)獲得了4000多萬平方米的優(yōu)質(zhì)土地，未來發(fā)展?jié)摿�巨大。而且最為恐怖的就是中海地產(chǎn)的盈利能力。今年前9個月，中海地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入1065.9億港元，經(jīng)營溢利達(dá)到351.6億港元，手握現(xiàn)金1517.8億港元，負(fù)債率僅為16%。

相比而言，萬科的業(yè)績就顯得有些黯然�！叭绻�整合好內(nèi)部資源，未來中海趕追第一梯隊還是沒有壓力的�！睆埡陚ケ硎尽�

北京商報記者 賴大臣

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