后“郝時代” 中海地產(chǎn)去哪

（原標題：后“郝時代” 中海地產(chǎn)去哪）

11月15日晚間，中國海外發(fā)展有限公司（以下簡稱“中海地產(chǎn)”）突然發(fā)布公告披露，郝建民辭任公司執(zhí)行董事、主席兼行政總裁，寶億萊家居飾品，肖肖獲選為主席并獲委任為公司行政總裁。在過去的三年間，中海地產(chǎn)似乎只做了兩件事，整合并購和人事調整，不過伴隨著中海地產(chǎn)第三掌舵人郝建民的閃辭，中海地產(chǎn)能否回到正軌，借機彎道超車追趕萬科成為外界關注的焦點。

中建元老皆出走

伴隨著11月15日郝建民的閃辭，讓近兩年中海人事動蕩進入了高潮。在過去的兩年間，由于此前中建地產(chǎn)的并入，讓中海地產(chǎn)一直忙于處理人事問題，期間以陳誼為首的中建元老紛紛離職。 

2015年11月，中海地產(chǎn)美國公司副總裁朱明輝正式從中海地產(chǎn)辭職，他曾經(jīng)擔任中建地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理及中建地產(chǎn)北京區(qū)域公司執(zhí)行總經(jīng)理，在中建地產(chǎn)同中海地產(chǎn)整合后，作為中海地產(chǎn)美國公司初創(chuàng)成員被外派至美國紐約，參與中海地產(chǎn)在海外的第一個開發(fā)項目。

隨后，2016年1月19日，中海地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司執(zhí)行董事兼總裁陳誼請辭，公告中稱，陳誼辭職是因為“需要投入更多時間于其他事業(yè)發(fā)展及個人事務”。而此前陳誼為中建地產(chǎn)元老人物，盡管公告中未提及過多，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，但是在此之前陳誼曾在信中表示，“到本月，因歷史原因負責總公司代建項目的最后幾十名同事最終并入中海體系。兩年并入所有事項完成，至此我忠義二責已了”。

記者了解到，雖然中海地產(chǎn)與中建整合后，陳誼名義上為中海地產(chǎn)總裁，但分管的業(yè)務只有中海地產(chǎn)的投資拓展部，主要負責管理中海地產(chǎn)在美國的公司，只在紐約有一個商住混合項目。即使這樣，在2015年底這個拓展部也最終被裁掉。

按照此前的說法，中建與中海合并后，中建地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務的所有相關人員都是降半級錄用，待遇跟著級別走，而當時不少中建的人已選擇了離職。除了中建的“老人”，原屬中海的高管也在這場央企整合中難以找到自己的位置。而這也與整合后郝建民的一系列改革有關。

從2014年開始，中海地產(chǎn)在總部層面成立了戰(zhàn)略管控委員會，由郝建民任委員會主任，同時成立專業(yè)化工程公司與營銷公司。在這場變革后，中海形成了總部集權的二級管理模式，戰(zhàn)略發(fā)展、業(yè)務擴張都由戰(zhàn)略管控委員會決定，結束了以前的“諸侯制”，形成了“中央集權”制，各大分公司的權力被削減。

在過去的兩年間，中海地產(chǎn)集團副總裁、營銷公司董事長曲詠海，中海宏洋助理總裁、副總建筑師范逸汀，中海地產(chǎn)執(zhí)行董事郭勇以及闞洪波等高管紛紛離職。

而這次正當中海地產(chǎn)與中信地產(chǎn)合并收尾之時，郝建民也正式卸任，這個掌權中海地產(chǎn)三年的強權人物，在過去接過了很多人的辭職信，這次不知自己該作何   感想。

并購的得與失

曾經(jīng)是萬科的導師，曾經(jīng)是所有地產(chǎn)企業(yè)學習的榜樣，從管理到利潤以及低成本融資，全是中海地產(chǎn)給業(yè)內(nèi)的顯著標簽，不過最近幾年中海地產(chǎn)卻成為了業(yè)內(nèi)有名的并購王。

2015年3月24日，中海地產(chǎn)發(fā)布公告表示，公司與中建股份已就擬注入資產(chǎn)達成協(xié)議，338億元地產(chǎn)資產(chǎn)注入中海地產(chǎn)，其中包括1092萬平方米土地儲備。同日，中海地產(chǎn)前任主席孔慶平宣布卸任，郝建民接任主席職務，中建地產(chǎn)原總經(jīng)理陳誼獲委任為中海執(zhí)行董事、總裁。也就是說，在中建地產(chǎn)整合之路上的主導者實為郝建民。

2016年9月22日，中海地產(chǎn)發(fā)布公告披露，中海地產(chǎn)收購中信集團物業(yè)組合交易全面完成，根據(jù)該報告，最終代價確定為370.8億港元，相當于人民幣310億元。

對于中海地產(chǎn)而言并購經(jīng)驗可謂異常豐富，從中海宏洋、中建地產(chǎn)到中信地產(chǎn)，寶億萊家居飾品，中海地產(chǎn)憑借著整合資源獲得了非常充沛的土地資源，而且代價低廉。以2014年為例，當年中海地產(chǎn)新增土地面積1174萬平方米，拿地金額高達424億元。而通過收購相對要低廉許多，2016年，中海通過增發(fā)配股的方式收購中信樓面面積3155萬平方米的土地資源，折合地價僅3550元/平方米。這些項目主要分布在一二線城市，合計權益建筑面積2352萬平方米，相當于中海去年底土地儲備的57%。低廉的土地獲取讓中海地產(chǎn)可以保持較高的利潤，而在收購過程中沒有采用現(xiàn)金的方式也為企業(yè)節(jié)省了大量現(xiàn)金。不過快速的整合也給中海帶來過長的整合周期，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，例如中建地產(chǎn)的整合歷時兩年多，而且目前來看并不成功，未來中海地產(chǎn)可能過多的精力還將放在內(nèi)部整合上。

重回第一梯隊的夢想

隨著郝建民和陳誼的辭職，中海地產(chǎn)內(nèi)部整合顯然沒有達到最美好的預期，而接下來還有中信地產(chǎn)的整合，依然是對中海地產(chǎn)的一個考驗。

“其實現(xiàn)在正是房地產(chǎn)調整的關鍵時期，中海地產(chǎn)可以安靜下來進行內(nèi)部調整，未來一段時間市場主旋律將是并購和收購。同時，對于央企負責人的離任，一般會早有安排，不會出現(xiàn)太多動蕩。”上海同策機構研究總監(jiān)張宏偉向北京商報記者表示。

在張宏偉眼中，趁著市場低迷處理內(nèi)部問題，未來把精力放在外部擴展上，中海或許還能實現(xiàn)彎道超車重回第一梯隊。

北京商報記者了解到，寶億萊家居飾品，2007年之前，萬科和中海一直是中國房地產(chǎn)業(yè)的前兩名，隨后被保利追上，而在郝建民的時代，中海地產(chǎn)2013年排名第五、2014年排名第七、2015年排名第六，今年目前排名第六。

內(nèi)部人事變動讓中海地產(chǎn)并沒有過多地參與今年的土地爭奪，截至前三季度，中海在土地上的花費僅為217億元，與其他企業(yè)形成了鮮明的對比，因禍得福地躲過了高地價。而通過并購中建和中信，在過去的三年間，中海地產(chǎn)獲得了4000多萬平方米的優(yōu)質土地，未來發(fā)展?jié)摿�巨大。而且最為恐怖的就是中海地產(chǎn)的盈利能力。今年前9個月，中海地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入1065.9億港元，經(jīng)營溢利達到351.6億港元，手握現(xiàn)金1517.8億港元，負債率僅為16%。

相比而言，萬科的業(yè)績就顯得有些黯然�！叭绻�整合好內(nèi)部資源，未來中海趕追第一梯隊還是沒有壓力的。”張宏偉表示。

北京商報記者 賴大臣

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