華潤(rùn)置地再次將目標(biāo)調(diào)高至1000億元

新聞提要     10月11日，華潤(rùn)置地宣布以62.36億元從母公司華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)集團(tuán)”）附屬公司——宏祥企業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“宏祥企業(yè)”）手中收購深圳灣項(xiàng)目及停車場(chǎng)項(xiàng)目的議案獲股東大會(huì)通過。這意味著，深圳灣豐富的土地儲(chǔ)備和持續(xù)盈利將為華潤(rùn)置地的千億元目標(biāo)增加砝碼。

中華寫字樓網(wǎng)（）：華潤(rùn)置地再次將目標(biāo)調(diào)高至1000億元

這一年，華潤(rùn)置地有限公司的內(nèi)部整合雖算不上大刀闊斧，也堪稱是擲地有聲，群龍無首似乎并未影響其向千億進(jìn)擊。8月26日的業(yè)績(jī)會(huì)上，華潤(rùn)置地在已經(jīng)完成全年銷售目標(biāo)67%的基礎(chǔ)上，再次將目標(biāo)調(diào)高至1000億元。不過，華潤(rùn)置地需要更多的籌碼來贏取這個(gè)1000億元，而母公司成了它的“推手”。

10月11日，華潤(rùn)置地宣布以62.36億元從母公司華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)集團(tuán)”）附屬公司——宏祥企業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“宏祥企業(yè)”）手中收購深圳灣項(xiàng)目及停車場(chǎng)項(xiàng)目的議案獲股東大會(huì)通過。這意味著，深圳灣豐富的土地儲(chǔ)備和持續(xù)盈利將為華潤(rùn)置地的千億元目標(biāo)增加砝碼。

值得注意的是，在另一條平行時(shí)間軸上，華潤(rùn)置地進(jìn)行了一系列人事調(diào)整，懸空兩年的董事長(zhǎng)職位雖未如輿論所期落在華潤(rùn)置地執(zhí)行董事吳向東身上，但是由現(xiàn)任副主席唐勇代為全面主持工作也算是華潤(rùn)置地的新起點(diǎn)，其九大區(qū)域布局也合并為六大區(qū)域布局。

華潤(rùn)置地作為華潤(rùn)集團(tuán)旗下唯一直屬的地產(chǎn)類子公司，迫切需要在市場(chǎng)上獲得一席之地。

資產(chǎn)注入

注入的資產(chǎn)不僅估值高，并且已經(jīng)錄得逾42億元的銷售額。

資料顯示，華潤(rùn)置地此次收購的深圳灣項(xiàng)目和停車場(chǎng)項(xiàng)目等自有物業(yè)總估算價(jià)值約155億元，而宏祥企業(yè)在這些項(xiàng)目資產(chǎn)上的總投資成本估值約為65.26億元。

據(jù)了解，深圳灣商住項(xiàng)目是位于深圳市南山區(qū)的一個(gè)多用途綜合發(fā)展項(xiàng)目，該項(xiàng)目將發(fā)展為4座高層住宅樓宇、一座時(shí)尚酒店、豪華服務(wù)式公寓和一座現(xiàn)代化購物商場(chǎng)。其中，可售住宅項(xiàng)目于2015年底開展預(yù)售，截至2016年6月30日預(yù)售約3.7萬平方米，已經(jīng)錄得銷售額逾人民幣42億元，預(yù)計(jì)將于2018年交樓；服務(wù)式公寓則預(yù)計(jì)于2020年交樓；購物商場(chǎng)及酒店將分別于2018年及2019年開幕。

近水樓臺(tái)先得月。華潤(rùn)置地首席財(cái)務(wù)官俞建曾公開透露：“深圳灣項(xiàng)目的總體成本價(jià)每平方米僅約1.6萬元，折算毛利率高達(dá)70%以上，幾乎是上半年公司毛利率的2倍，此次的注資成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于今年深圳公開土地出讓的地價(jià)�！惫�開數(shù)據(jù)顯示，深圳目前的每平方米的平均地價(jià)約1.13萬元。

此外，停車場(chǎng)項(xiàng)目包括23個(gè)在中國管理及經(jīng)營停車場(chǎng)和較小部分用作商業(yè)及其他用途的配套物業(yè)擁有權(quán)的項(xiàng)目，停車位共計(jì)超過1.33萬個(gè)。據(jù)了解，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，停車場(chǎng)項(xiàng)目主要分布在濟(jì)南、鄭州、南京、成都、沈陽等強(qiáng)二線城市。

事實(shí)上，母公司資產(chǎn)注入一直是華潤(rùn)置地快速成長(zhǎng)的獨(dú)特捷徑。據(jù)了解，過去11年間，華潤(rùn)集團(tuán)曾向華潤(rùn)置地進(jìn)行了多達(dá)9次注資，所涉及土地儲(chǔ)備超過2000萬平方米，總價(jià)值接近500億元。

布局調(diào)整

資產(chǎn)注入給了華潤(rùn)置地足夠的土地儲(chǔ)備和進(jìn)擊千億元的底氣。

早在2014年底，華潤(rùn)置地以總代價(jià)147.95億元收購了集團(tuán)位于深圳、濟(jì)南等地的5個(gè)項(xiàng)目，新增土地儲(chǔ)備約400萬平方米；而此次深圳灣及停車場(chǎng)項(xiàng)目收購?fù)瓿珊螅?a >整體軟裝寶億萊家居飾品，華潤(rùn)置地將增加土地儲(chǔ)備74萬平方米，其中，上述可銷售住宅發(fā)展項(xiàng)目、可銷售服務(wù)式公寓、酒店、購物商場(chǎng)及停車場(chǎng)的建筑面積將分別約為14.9萬平方米、5萬平方米、4萬平方米、5.8萬平方米及10.9萬平方米。

對(duì)此，華潤(rùn)置地方面稱：“公司相信收購事項(xiàng)為集團(tuán)的良機(jī)，增加了其位于中國一線城市及省會(huì)的土地儲(chǔ)備�！�

華潤(rùn)置地開始轉(zhuǎn)而向一二線城市重點(diǎn)布局，這十分應(yīng)景房地產(chǎn)企業(yè)的常規(guī)布局。由于此前過度倚重三四線城市下沉戰(zhàn)略，華潤(rùn)置地毛利率在2011年至2013年間持續(xù)下降，規(guī)模增長(zhǎng)逐漸放緩，城市布局的轉(zhuǎn)移直接影響盈利，華潤(rùn)置地意識(shí)到了這一點(diǎn)。

公開資料顯示，華潤(rùn)置地2014年以301億元增持了21宗土地，建筑面積總計(jì)842.38萬平方米；2015年以592.1億元在北京、上海、蘇州等城市增持了18宗土地，建筑總面積約510萬平方米；2016年截至9月份再次以278億元增持了22宗土地，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，主要分布在南昌、上海、成都、蘇州、武漢、昆明、太原等核心二線城市。中國房地產(chǎn)報(bào)記者了解到，華潤(rùn)置地今年上半年有近9成簽約額來自這類市場(chǎng)。

招商證券香港有限公司證券研究部表示：“今年上半年一二線城市有更多高毛利率項(xiàng)目交付，例如深圳華潤(rùn)城、杭州萬象城。租賃物業(yè)收入（不包括酒店）達(dá)31億港元，寶億萊家居飾品，同比增長(zhǎng)16.5%，主要受惠于成熟商場(chǎng)和5家新商場(chǎng)貢獻(xiàn)的內(nèi)涵增長(zhǎng)2.3%。其上半年聯(lián)營、合營公司分占的利潤(rùn)甚微，僅為1.57億港元，家居行業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型 ，但未來兩年會(huì)有更多項(xiàng)目交付。”

回調(diào)一二線城市布局后，華潤(rùn)置地的業(yè)績(jī)得以明顯改善。2014年簽約額692.1億元，2015年的簽約額為851.5億元，到今年9月底，華潤(rùn)置地今年實(shí)現(xiàn)合同銷售額796億元。在此基礎(chǔ)上，華潤(rùn)置地上調(diào)銷售目標(biāo)10%至1056億元顯得底氣十足。

對(duì)此，有相關(guān)市場(chǎng)人士表示：“近幾年華潤(rùn)置地的利潤(rùn)率約17%，比地產(chǎn)巨頭萬科高出大概60%以上。除了住宅開發(fā)，華潤(rùn)置地還自持很多優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)，包括購物中心和寫字樓都是高租金物業(yè)，商業(yè)模式比較具有吸引力。隨著中國城市化逐步完成，單純靠物業(yè)開發(fā)的地產(chǎn)公司將無法具有可持續(xù)性優(yōu)勢(shì)�！�