中海地產(chǎn)為保住30%的毛利率 剝離三線城市項(xiàng)目予中海宏洋

原標(biāo)題：中海地產(chǎn)剝離三線城市項(xiàng)目予中海宏洋 機(jī)構(gòu)稱為了保住30%的毛利率

人民網(wǎng)北京11月25日電 （余燕明）吸納母公司旗下中建地產(chǎn)及中信地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)后，中海系地產(chǎn)業(yè)務(wù)繼續(xù)推進(jìn)整合。

日前，寶億萊家居飾品，中國(guó)海外宏洋集團(tuán)（股份代碼：00081.HK）股東特別大會(huì)決議通過(guò)了公司向中國(guó)海外發(fā)展（股份代碼：00688.HK）收購(gòu)物業(yè)資產(chǎn)的交易，這筆交易是中國(guó)海外發(fā)展位于揚(yáng)州、惠州、黃山、濰坊、淄博、九江、汕頭共7個(gè)城市的住宅物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，總建筑面積接近952萬(wàn)平方米，交易金額35.16億元。

據(jù)人民網(wǎng)記者了解，中國(guó)海外發(fā)展售予中國(guó)海外宏洋的三線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目里，包括接手收購(gòu)中信地產(chǎn)的項(xiàng)目資產(chǎn)。

中國(guó)海外宏洋集團(tuán)與中國(guó)海外發(fā)展均是中國(guó)海外集團(tuán)旗下的上市地產(chǎn)公司，中國(guó)海外發(fā)展合計(jì)持有中國(guó)海外宏洋近38%的股份，是其控股股東。

這次項(xiàng)目資產(chǎn)收購(gòu)整合以后，中國(guó)海外宏洋的物業(yè)拓展重點(diǎn)會(huì)落在三線城市，而中國(guó)海外發(fā)展則要聚焦在一、二線城市。

中國(guó)海外發(fā)展向中國(guó)海外宏洋出售的三線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目里，其中已竣工物業(yè)6個(gè)，在建物業(yè)8個(gè)，以及7個(gè)待開發(fā)物業(yè)（部分項(xiàng)目重合），這些項(xiàng)目資產(chǎn)總市值超過(guò)200億元。

直接從交易中獲益的顯然是中國(guó)海外宏洋，以35.16億元的代價(jià)，獲得952萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，總市值超過(guò)200億元。中國(guó)海外宏洋吸收這些項(xiàng)目資產(chǎn)后，總資產(chǎn)規(guī)模也會(huì)由524億港元擴(kuò)充至797億港元，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，但其中含有負(fù)債269億元。

中國(guó)海外宏洋的出價(jià)甚至要低于出售物業(yè)組合經(jīng)調(diào)整后的資產(chǎn)凈值35.172億元（重組前資產(chǎn)凈值26.9億元），寶億萊家居飾品，調(diào)整項(xiàng)目包括由物業(yè)重估增值部分59.3億元、因股東貸款有關(guān)資產(chǎn)重組產(chǎn)生的差額31.6億元、遞延稅項(xiàng)調(diào)整19.4億元。

圖/中海地產(chǎn)出售物業(yè)組合經(jīng)調(diào)整后資產(chǎn)凈值。

另外，中國(guó)海外發(fā)展收購(gòu)中國(guó)海外宏洋出售的這些項(xiàng)目公司，仍然欠付中國(guó)海外發(fā)展76.53億元，但交易完成后，這些貸款仍然作為股東貸款存續(xù)，并無(wú)變動(dòng)。如果這筆交易在2015年初完成，寶億萊家居飾品，到2015年底，中國(guó)海外宏洋的凈利潤(rùn)會(huì)由當(dāng)年的8.5億港元增至15.2億港元，收購(gòu)這些項(xiàng)目資產(chǎn)將顯著影響中國(guó)海外宏洋的盈利狀況。

經(jīng)人民網(wǎng)記者了解，今年上半年中國(guó)海外宏洋的合約銷售額為115億港元，貢獻(xiàn)這些銷售額的城市項(xiàng)目主要來(lái)自南寧、揚(yáng)州、南通、吉林、蘭州等10個(gè)城市，公司在全國(guó)13個(gè)城市擁有土地儲(chǔ)備，權(quán)益建筑面積890萬(wàn)平方米。

中國(guó)海外發(fā)展上半年加上合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)合約銷售額為952.6億港元，寶億萊家居飾品，土地儲(chǔ)備權(quán)益建筑面積3431萬(wàn)平方米，位于全國(guó)35個(gè)城市，其中上半年新增土地儲(chǔ)備的城市分別是濟(jì)南、香港、南昌和長(zhǎng)春。

中國(guó)海外發(fā)展剝離三線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目以后，預(yù)計(jì)毛利率會(huì)有提升。過(guò)去數(shù)年間，中國(guó)海外發(fā)展同樣面臨毛利率下滑的處境，至今年上半年，公司毛利率已經(jīng)降至30%以下，為29.5%，過(guò)去三年間中國(guó)海外發(fā)展的毛利率水平逐年下滑，分別為32.52%、32.7%、30.19%。

中國(guó)海外宏洋的毛利率下滑更加明顯，公司今年上半年的銷售毛利率為18.1%，過(guò)去三年間（2013-2015）毛利率分別為33.02%、24.06%和15.65%。

麥格理證券最近在發(fā)表針對(duì)中國(guó)海外發(fā)展的評(píng)論中指出，該公司為了每年增長(zhǎng)15%，并達(dá)到2020年4000億元合同銷售額的目標(biāo)，估計(jì)未來(lái)三年，中國(guó)海外發(fā)展需要增加接近1萬(wàn)億元的可出售資產(chǎn)。

“但由于中國(guó)海外發(fā)展的毛利率要求高達(dá)30%，加上現(xiàn)實(shí)地價(jià)高企，要短時(shí)間內(nèi)獲得高利潤(rùn)項(xiàng)目并不容易，達(dá)標(biāo)存在挑戰(zhàn)�！�，麥格理證券分析指出，中國(guó)海外宏洋的角色重要，可吸納并購(gòu)中的三、四線城市項(xiàng)目，讓中國(guó)海外發(fā)展繼續(xù)專注發(fā)展一、二線城市，這是可持續(xù)及雙贏的策略，不過(guò)在郝建民突然辭任后，或未能繼續(xù)。