中海地產(chǎn)為保住30%的毛利率 剝離三線城市項目予中海宏洋

原標(biāo)題：中海地產(chǎn)剝離三線城市項目予中海宏洋 機(jī)構(gòu)稱為了保住30%的毛利率

人民網(wǎng)北京11月25日電 （余燕明）吸納母公司旗下中建地產(chǎn)及中信地產(chǎn)項目資產(chǎn)后，中海系地產(chǎn)業(yè)務(wù)繼續(xù)推進(jìn)整合。

日前，寶億萊家居飾品，中國海外宏洋集團(tuán)（股份代碼：00081.HK）股東特別大會決議通過了公司向中國海外發(fā)展（股份代碼：00688.HK）收購物業(yè)資產(chǎn)的交易，這筆交易是中國海外發(fā)展位于揚州、惠州、黃山、濰坊、淄博、九江、汕頭共7個城市的住宅物業(yè)發(fā)展項目，總建筑面積接近952萬平方米，交易金額35.16億元。

據(jù)人民網(wǎng)記者了解，中國海外發(fā)展售予中國海外宏洋的三線城市房地產(chǎn)項目里，包括接手收購中信地產(chǎn)的項目資產(chǎn)。

中國海外宏洋集團(tuán)與中國海外發(fā)展均是中國海外集團(tuán)旗下的上市地產(chǎn)公司，中國海外發(fā)展合計持有中國海外宏洋近38%的股份，是其控股股東。

這次項目資產(chǎn)收購整合以后，中國海外宏洋的物業(yè)拓展重點會落在三線城市，而中國海外發(fā)展則要聚焦在一、二線城市。

中國海外發(fā)展向中國海外宏洋出售的三線城市房地產(chǎn)項目里，其中已竣工物業(yè)6個，在建物業(yè)8個，以及7個待開發(fā)物業(yè)（部分項目重合），這些項目資產(chǎn)總市值超過200億元。

直接從交易中獲益的顯然是中國海外宏洋，以35.16億元的代價，獲得952萬平方米土地儲備，總市值超過200億元。中國海外宏洋吸收這些項目資產(chǎn)后，總資產(chǎn)規(guī)模也會由524億港元擴(kuò)充至797億港元，軟裝設(shè)計家居產(chǎn)業(yè)鏈，但其中含有負(fù)債269億元。

中國海外宏洋的出價甚至要低于出售物業(yè)組合經(jīng)調(diào)整后的資產(chǎn)凈值35.172億元（重組前資產(chǎn)凈值26.9億元），寶億萊家居飾品，調(diào)整項目包括由物業(yè)重估增值部分59.3億元、因股東貸款有關(guān)資產(chǎn)重組產(chǎn)生的差額31.6億元、遞延稅項調(diào)整19.4億元。

圖/中海地產(chǎn)出售物業(yè)組合經(jīng)調(diào)整后資產(chǎn)凈值。

另外，中國海外發(fā)展收購中國海外宏洋出售的這些項目公司，仍然欠付中國海外發(fā)展76.53億元，但交易完成后，這些貸款仍然作為股東貸款存續(xù)，并無變動。如果這筆交易在2015年初完成，寶億萊家居飾品，到2015年底，中國海外宏洋的凈利潤會由當(dāng)年的8.5億港元增至15.2億港元，收購這些項目資產(chǎn)將顯著影響中國海外宏洋的盈利狀況。

經(jīng)人民網(wǎng)記者了解，今年上半年中國海外宏洋的合約銷售額為115億港元，貢獻(xiàn)這些銷售額的城市項目主要來自南寧、揚州、南通、吉林、蘭州等10個城市，公司在全國13個城市擁有土地儲備，權(quán)益建筑面積890萬平方米。

中國海外發(fā)展上半年加上合營及聯(lián)營合約銷售額為952.6億港元，寶億萊家居飾品，土地儲備權(quán)益建筑面積3431萬平方米，位于全國35個城市，其中上半年新增土地儲備的城市分別是濟(jì)南、香港、南昌和長春。

中國海外發(fā)展剝離三線城市房地產(chǎn)項目以后，預(yù)計毛利率會有提升。過去數(shù)年間，中國海外發(fā)展同樣面臨毛利率下滑的處境，至今年上半年，公司毛利率已經(jīng)降至30%以下，為29.5%，過去三年間中國海外發(fā)展的毛利率水平逐年下滑，分別為32.52%、32.7%、30.19%。

中國海外宏洋的毛利率下滑更加明顯，公司今年上半年的銷售毛利率為18.1%，過去三年間（2013-2015）毛利率分別為33.02%、24.06%和15.65%。

麥格理證券最近在發(fā)表針對中國海外發(fā)展的評論中指出，該公司為了每年增長15%，并達(dá)到2020年4000億元合同銷售額的目標(biāo)，估計未來三年，中國海外發(fā)展需要增加接近1萬億元的可出售資產(chǎn)。

“但由于中國海外發(fā)展的毛利率要求高達(dá)30%，加上現(xiàn)實地價高企，要短時間內(nèi)獲得高利潤項目并不容易，達(dá)標(biāo)存在挑戰(zhàn)�！�，麥格理證券分析指出，中國海外宏洋的角色重要，可吸納并購中的三、四線城市項目，讓中國海外發(fā)展繼續(xù)專注發(fā)展一、二線城市，這是可持續(xù)及雙贏的策略，不過在郝建民突然辭任后，或未能繼續(xù)。