解密中海并購中信地產(chǎn)

　　解密中海并購中信地產(chǎn)

　　余舒虹

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　　2016-03-28

　　余舒虹

　　中海地產(chǎn)3月中旬宣布并購中信旗下住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括中信地產(chǎn)及中信泰富旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)，交易對價為310億元，涉及總資產(chǎn)逾千億。

　　并購雙方如何算計這一筆大生意？未來雙方的業(yè)務(wù)整合是否會得出1+1＞2的結(jié)果？

　　中海為何并購中信地產(chǎn)？

　　3月14日，中海地產(chǎn)和中信股份雙雙發(fā)布公告稱，中海全面收購中信旗下中信地產(chǎn)和中信泰富的住宅物業(yè)組合，寶億萊家居飾品，交易對價預(yù)計為310億元。中海地產(chǎn)獲得中信布局于25城、總建筑面積為2400萬平方米的土地儲備。中海擬采用“股權(quán)+資產(chǎn)”的交易形式，擬向中信配發(fā)10%的股份及轉(zhuǎn)讓價值約61.5億元的資產(chǎn)。

　　據(jù)中海內(nèi)部人士透露：本次收購中信的資產(chǎn)包，共涉及25個城市，約2400萬平方米土地儲備，大部分位于一二線城市，其中，北京、上海、廣州、深圳、佛山、蘇州、青島、大連、天津、成都10個城市的土地儲備約1800萬平方米，占整體的75%。

　　在全行業(yè)千億級以上房企中，中海的土地儲備最少。截至2015年底，中海的土地儲備總建筑面積4144萬平方米（不含中海宏洋），如此單交易完成，中海的土地儲備增長58%。

　　克而瑞分析師房玲認為，此次并購的中信地產(chǎn)土地儲備有很多位于北上廣深四個一線城市，其中上海土地的注入對中海來說甚是及時。自2013年拿下梅隴地塊后，中海在上海招拍掛市場上再無新地塊入賬，僅在與中建的整合中獲取了幾個在售項目�！爸乩麧櫟闹泻�對于一線城市高價地塊的爭奪較為謹慎，通過并購的方式獲取一二線城市的土地或是最理想方式�！狈苛嵴f。

　　此外，中信地產(chǎn)習(xí)慣于打造超級大盤，寶億萊家居飾品，擁有大量的旅游地產(chǎn)項目，其中，中信泰富2005年與萬寧政府合作打造的神舟半島10年僅開發(fā)了四分之一。但由于拿地早、規(guī)模大，中信大部分旅游地產(chǎn)項目的土地成本較低。“資產(chǎn)包沒有好壞，都是資源，怎么做，去體現(xiàn)它的價值這才是重點。凡是我們在經(jīng)營的資產(chǎn)，就不會成為我們的負擔�！敝袊�海外董事局主席郝建民表示。

　　中信并入的25個城市中，惠州、東莞、萬寧、九江、黃山為三線城市，中海尚未進入，其他的城市，中海均已深耕多年。據(jù)記者了解，2015年，中海地產(chǎn)有4家城市公司的銷售過百億，分別是北京、上海、佛山、濟南，中海在蘇州、成都等地亦規(guī)模甚大。此次并購所獲得的土地儲備，有利于進一步提升中海在各相關(guān)城市的市場占有率。

　　據(jù)中海內(nèi)部人士透露：本次收購中信的資產(chǎn)包，以在建和待建項目為主，其中在建項目約1500萬平方米，占總土地儲備的約62.5%，已經(jīng)可以銷售或短期內(nèi)入市銷售，可迅速貢獻營收與利潤。

　　此外，此次并購若完成，中信將成為中海的第二大股東，并在中海董事會擁有一名非執(zhí)行董事的席位。中海方面對記者表示：中信成為中海的股東后，未來，中海與中信將有更多的合作。

　　3月18日，郝建民審慎提及年度銷售目標：不考慮并購中信的影響，中海2016年的目標是銷售額1850億港元，同比增長2.4%。

　　中信賣單是否劃算？

　　3月24日中信股份的業(yè)績發(fā)布會上，中信股份董事長常振明主動提及重組一事，其表示，中信要在所涉足的行業(yè)中打造成非常有競爭力的龍頭企業(yè)，如果憑自身實力打造不了，就會和行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者合作。這次（和中海）的重組業(yè)務(wù)，就是在這種原則下進行的。同日，中信副董事長兼總經(jīng)理王炯稱，中信旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是非金融業(yè)務(wù)的重要部分，但公司整體上市后，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場業(yè)務(wù)面臨重要的成本問題，比如建安、財務(wù)等方面。相比之下，中海作為國有控股公司，在成本控制方面優(yōu)于其他公司。

　　此前，中信集團內(nèi)部的龐雜地產(chǎn)業(yè)務(wù)已歷經(jīng)多年的整合歷程，一直未有進展。在蘭德咨詢總裁宋延慶看來，中信地產(chǎn)和中信泰富在區(qū)域劃分和產(chǎn)品區(qū)隔上一直不清晰，都是住宅、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)幾個產(chǎn)品線同設(shè)，導(dǎo)致兩者都想跟集團要資源。

　　本次中海以“股權(quán)+資產(chǎn)”的形式換取中信旗下的住宅業(yè)務(wù)。其中，中海向中信轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)價值約61.5億元。該部分資產(chǎn)究竟是什么？中海、中信雙方均未披露。但種種跡象表明，中海向中信轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)屬商業(yè)物業(yè)無疑。

　　一位接近中信的人士分析，未來中信的地產(chǎn)業(yè)務(wù)將更多與金融相結(jié)合，通過商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、試水PPP等方式，為中信提供穩(wěn)定收益。調(diào)整之后的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)屬性將進一步弱化，金融屬性則不斷增強。

　　就本次交易來看，中信獲得中海10%的股權(quán)及60余億的資產(chǎn)，對價是否劃算？

　　根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2014-2015年，中信地產(chǎn)的銷售額分別為人民幣215億、231億，中信泰富的數(shù)據(jù)不詳，但行業(yè)普遍測算每年約數(shù)十億。那么，2015年，整體軟裝寶億萊家居飾品，中信地產(chǎn)及中信泰富地產(chǎn)的銷售額大體按300億元測算。比照行業(yè)龍頭萬科2015年的銷售利潤率7%測算，2015年，中信地產(chǎn)及中信泰富地產(chǎn)業(yè)務(wù)的凈利潤約21億元。

　　如果并購?fù)瓿�，中信將持有中�?0%的股份，2015年，中海的凈利潤為333.1億港元，那么中信將以其股權(quán)獲得權(quán)益利潤約28.3億元人民幣。

　　換言之，通過做中海的二股東，其所獲得的利潤高于其自己做地產(chǎn)的利潤，而且還可以額外獲得60多億的商業(yè)資產(chǎn)。

　　1+1能否大于2？

　　千億級的并購，其整合難度極高，中海是否有能力實現(xiàn)并購整合1+1＞2的效應(yīng)？

　　經(jīng)濟觀察報梳理，中海過去三年中已經(jīng)完成三次兼并收購，軟裝設(shè)計家居產(chǎn)業(yè)鏈，交易對價近700億元。

　　2010年，中海完成蜆殼電器的股權(quán)收購并將其更名為“中海宏洋”，此舉背后是集團以中海宏洋完成對三四線城市布局的考慮。

　　2013年8月，中海的母公司中建，將旗下中建股份房地產(chǎn)事業(yè)部、中建地產(chǎn)有限公司及中建國際建設(shè)有限公司運營的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)。至此，中海成為中建系中唯一的地產(chǎn)整合平臺。

　　如果再加上本次并購，中海共計獲得了超過3700萬平方米的土地，其中亦展現(xiàn)了中海的并購財技�！安①徶薪ǖ禺a(chǎn)直營業(yè)務(wù)，以及本次收購中信地產(chǎn)住宅業(yè)務(wù)，均未動用中海的現(xiàn)金。”中海內(nèi)部人士表示。