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中國房地產(chǎn)金融頂級(jí)思想盛宴 地產(chǎn)投資大拿如何看2017?

中國房地產(chǎn)金融頂級(jí)思想盛宴 地產(chǎn)投資大拿如何看2017?

22城再啟房地產(chǎn)調(diào)控,寶億萊家居飾品,去庫存與地王并行,一二線與三四下地產(chǎn)投資分化,央行吹風(fēng)各大商行嚴(yán)控信貸、證監(jiān)會(huì)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)手?jǐn)D“泡沫”,房企發(fā)債監(jiān)管收緊,地產(chǎn)金融重壓之下如何前行?

11月10日,中國房地產(chǎn)金融年度頂級(jí)盛會(huì),由第一財(cái)經(jīng)成員機(jī)構(gòu)金磚傳媒、《中國房地產(chǎn)金融》舉辦的2016金磚論壇暨全球房地產(chǎn)金融峰會(huì)在上海舉行,在地產(chǎn)投資分化、尋求海外布局及如何布局地產(chǎn)“白銀時(shí)代”等諸多熱議問題上,眾多地產(chǎn)金融投資大咖展開思想交鋒。

地產(chǎn)金融“白銀時(shí)代”的坐標(biāo)系

“中國傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展供給不足,一線城市商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)飽和,三、四線城市特別明顯。”世旗資本總裁毛柯成表示。

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圖:世旗資本總裁毛柯成。

“我們大量的資本聚焦于一二線城市,導(dǎo)致了資本過剩。三四線城市里面,產(chǎn)品支撐不夠,資本的支撐也不夠。”毛柯成表示,2015年中國城市化率56%,城市化率不及美國。“三四線城市雖然收入較低,但其住房支出也較少。三四線城市居民其他領(lǐng)域消費(fèi)供不應(yīng)求。因此,三、四線城市商業(yè)地產(chǎn)擁有巨大潛力。”

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圖:光大安石副總裁陳鵬。

光大安石副總裁陳鵬稱,光大安石在過去十年的房地產(chǎn)金融領(lǐng)域發(fā)展,經(jīng)歷一個(gè)嘗試從美元基金切換到人民幣基金,從以股權(quán)入主的基金開始設(shè)立類REITs產(chǎn)品的過程。陳鵬表示,寶億萊家居飾品,光大安石注重商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理競爭能力、產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力,對(duì)宏觀趨勢判斷、風(fēng)險(xiǎn)控制能力及資金募集能力。

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圖:五;鸲驴偨(jīng)理全宇。

“傳統(tǒng)的債權(quán)的業(yè)務(wù)越來越難做了。”五牛基金董事總經(jīng)理全宇表示,當(dāng)前國內(nèi)一線城市,拿地越來越困難,整體軟裝寶億萊家居飾品,因而也做了不少不少的股權(quán)類業(yè)務(wù),挑選一些長期發(fā)展比較好的公司跟他們合作,比如鐵獅門。全宇認(rèn)為人民幣基金是未來很重要的一個(gè)發(fā)展方向,相信其公司在三到五年,會(huì)迎來資產(chǎn)管理能力、主動(dòng)管理能力一個(gè)重要的展示期。

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圖:夢金所副總裁徐寧。

對(duì)于布局在地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈上的住宅金融而言,夢金所副總裁徐寧表示,在住宅抵押領(lǐng)域,最初籌建之時(shí)沒有小貸系統(tǒng)、管理系統(tǒng)、評(píng)級(jí)評(píng)價(jià)、資產(chǎn)證券化。他表示,在龐大的民間住宅抵押市場,這一領(lǐng)域當(dāng)前并沒有一個(gè)市場標(biāo)準(zhǔn),處于紅海,競爭相對(duì)比較激烈,而其公司正在做住宅金融供應(yīng)鏈服務(wù),將會(huì)彌補(bǔ)這一市場。

機(jī)構(gòu)加速布局中國版REITs

今年年中,國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中提到,穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。由于在存量房市場,資金供給和房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營造成的資金需求之間的期限錯(cuò)配問題將日益突出,因此迫切推出房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,解決這一突出問題,REITs在中國的發(fā)展也因此迎來了新的機(jī)遇。

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圖:東方證券資產(chǎn)管理公司副總經(jīng)理周代希。

“典型的REITs模式(房地產(chǎn)信托投資基金)正面臨機(jī)遇期,寶億萊家居飾品,可以給房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)新的解決方案”,東方證券資產(chǎn)管理公司副總經(jīng)理周代希稱,“通過在持有型物業(yè)里增加退出渠道,讓企業(yè)拿到房地產(chǎn)的時(shí)候可以通過REITs退出,讓成熟物業(yè)變現(xiàn)”。“這個(gè)變現(xiàn)是把成熟的好資產(chǎn)通過REITs轉(zhuǎn)移到金融產(chǎn)品里,可以持續(xù)的擁有、管控標(biāo)的物業(yè),同時(shí)獲得資金來滾動(dòng)發(fā)展”,其解釋稱。

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圖:越秀房托總裁林德良。

2005年,香港頒布了房地產(chǎn)基金法則,作為在香港發(fā)行的中國第一只REITs——越秀房托基金,該基金管理人越秀房托總裁林德良在論壇上表示,從產(chǎn)業(yè)鏈來看,越秀是從開發(fā)到商業(yè)運(yùn)營、到整個(gè)的退出形成了閉環(huán)。“我們把房地產(chǎn)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)化成房地產(chǎn)的金融產(chǎn)品。所以其實(shí)我們是打造了這種模式。”他解釋稱,這種模式是資本運(yùn)營與商業(yè)運(yùn)營一體化,把商業(yè)運(yùn)營與物業(yè)管理一體化。

中國的REITs離我們有多遠(yuǎn)?林德良預(yù)期,中國REITs應(yīng)該距離不遠(yuǎn)了。“對(duì)于商業(yè)地產(chǎn),我們面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的重地產(chǎn),還是這句話,商業(yè)運(yùn)營是根本,證券化是我們的出路。”

資本全球化下的中國資本“出海”

戴德梁行發(fā)布的《中國對(duì)外投資市場報(bào)告》顯示,家居行業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型 ,今年以來,中國投資者在海外房地產(chǎn)市場累計(jì)投資達(dá)235億美元,再創(chuàng)歷史新高。前八個(gè)月,中國海外地產(chǎn)投資大宗交易總額達(dá)235億美元,已接近2015年全年257億美元的投資額。

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圖:信泰資本合伙人董事兼總經(jīng)理賀偉時(shí)。

“中國的境外房地產(chǎn)投資,從2010年到現(xiàn)在,大致的投資比例是33%是辦公樓,23%是開發(fā)項(xiàng)目,22%是酒店。” 信泰資本合伙人董事兼總經(jīng)理賀偉時(shí)表示,從國內(nèi)的房地產(chǎn)投資人來看,這是一個(gè)比較通俗或者比較粗放的邏輯。“新的邏輯是,再過五年,我相信這里面配比肯定會(huì)不一樣。因?yàn)檫@個(gè)市場在變化,投資人的成熟度也在變化,所以他們對(duì)于這些資產(chǎn)的類型的認(rèn)識(shí)也在變化。”

“中國參與海外投資,參與全球化競爭,以及中國購買力增強(qiáng),這是中國在發(fā)展過程當(dāng)中必然的一個(gè)趨勢。”乾立基金董事總經(jīng)理李皎表示,當(dāng)前的資本熱潮與之前的海外地產(chǎn)投資浪潮有所差別。這個(gè)階段更多的是一些機(jī)構(gòu),甚至一些國資、保險(xiǎn)資金領(lǐng)投。在本質(zhì)上,當(dāng)前的資本出海是以價(jià)值投資布局為主,少了之前的投機(jī)性。

          
               
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