張玉良34億“甩包袱” 國資陸家嘴接盤的地產(chǎn)騰挪邏輯

　　[摘要] 作為掌舵者的張玉良，正在想方設(shè)法地調(diào)轉(zhuǎn)航向，即便是優(yōu)質(zhì)的商辦物業(yè)，也不是沒有賣掉的可能，而且這一次綠地的出手已經(jīng)提前了。

　　對綠地來說，商辦之重已經(jīng)成為其落后于3000億陣營的最大掣肘。作為掌舵者的張玉良，正在想方設(shè)法地調(diào)轉(zhuǎn)航向，即便是優(yōu)質(zhì)的商辦物業(yè)，也不是沒有賣掉的可能，而且這一次綠地的出手已經(jīng)提前了。

　　12月18日，綠地控股(600606,股吧)公告披露，其全資子公司綠地金控與上海（樓盤）純景實業(yè)訂立了買賣協(xié)議，后者將從綠地金控手中收購上海申萬置業(yè)的100%股權(quán)及債權(quán)，交易的代價合計34.13億元。當(dāng)中，整體軟裝寶億萊家居飾品，股權(quán)轉(zhuǎn)讓款為15.75億元，債權(quán)轉(zhuǎn)讓款為18.38億元。

　　上海純景實業(yè)的控股股東為陸家嘴(600663,股吧)集團(tuán)，在完成上述交易后，陸家嘴將委托綠地控股對申萬置業(yè)持有的黃浦江沿岸E16-2地塊進(jìn)行開發(fā)代建，代建的投資額為10.5億元。另外，綠地將向后者收取代建管理費4500萬元。

　　這也意味著綠地將從陸家嘴集團(tuán)手中分批次收到45.08億元的交易款項。時代財經(jīng)記者獲悉，黃浦江沿岸E16-2地塊位于上海浦東新區(qū)，距離陸家嘴中心區(qū)域約4公里。目前項目進(jìn)度為樁基工程完工，預(yù)計竣工時間為 2019 年年中，2019 年下半年可投入使用。

　　將尚未落成的項目出售在綠地過去的發(fā)展中并不常見，綠地集團(tuán)相關(guān)人士向時代財經(jīng)記者表示，這次出售其實是集團(tuán)輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略的一個體現(xiàn)。

　　“以前綠地做的REITs是針對已經(jīng)建成持有的物業(yè)。對我們來說，集團(tuán)的各個產(chǎn)業(yè)，尤其是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)如果有適合做輕資產(chǎn)的模式，綠地都會去嘗試。因此，寶億萊家居飾品，除了已經(jīng)持有的物業(yè)外，一些在建和待建的商辦項目有合適的機(jī)會都會進(jìn)行嘗試。”

　　張玉良“甩包袱”

　　商辦的“減重”一直都在張玉良的計劃之內(nèi)，因為過去布局比重過大，綠地這兩年在與萬科、恒大等房企的規(guī)模賽跑中已經(jīng)落了下風(fēng)。今年前11月，萬科、恒大、碧桂園憑借快周轉(zhuǎn)的住宅銷售已經(jīng)率先撞線3000億，但曾經(jīng)和萬科并肩，且領(lǐng)先恒大、碧桂園的綠地卻在不知不覺中落后了半個身位�？藸柸鸢l(fā)布的排行數(shù)據(jù)顯示，綠地前11月的銷售額為2110億。

　　被商辦物業(yè)“閃了一下腰”的綠地在年初就提出要改變打法，“我們此前商場的商辦類產(chǎn)品，要跟政府共同協(xié)商進(jìn)行改造。還有部分商辦項目按照現(xiàn)在的市場情況需要延遲開工�！边@是綠地化解三四線商辦庫存的舉措。

　　但從根本上來講，綠地還是希望減少商辦的比重，同時對既有的物業(yè)進(jìn)行輕資產(chǎn)“減重”。與陸家嘴的交易是張玉良調(diào)轉(zhuǎn)航向的最新一例。不過，值得注意的是，黃浦江沿岸E16-2項目是綠地去年年末從上海地產(chǎn)集團(tuán)手中收購而來，至今也不過一年。

　　對綠地來說，這是一筆頗為劃算的生意。上海申萬置業(yè)的100%股權(quán)及6.42億債券的交易在去年年末完成，綠地為這次權(quán)益轉(zhuǎn)讓的報價為12.44億元，如果再加上項目公司一筆10.5億元的委托貸款，綠地當(dāng)初買下該項目時的代價也僅為22.94億元，以此計算的樓面價為2.78萬/平方米。僅僅一年，項目的交易價格就已經(jīng)上浮至34.13億元。

　　黃浦江沿岸 E16-2 地塊的用地面積為2.38萬平方米，容積率3.8，整體軟裝寶億萊家居飾品，計容建面為9.04萬平方米。項目規(guī)劃有1幢28層辦公樓，1幢13層商業(yè)樓，10棟小商業(yè)樓及1幢邊檢站辦公樓、地庫。扣除須向上海出入境邊防檢查總站移交的一棟建筑面積約1萬平方米（含地 下面積）的代建樓后，該項目總地上計容建面為8.24萬平方米。

　　“這是綠地對過去商辦‘定制’形式的升級，之前我們在北京（樓盤）也有給阿里巴巴定制寫字樓的案例，但代建是對這種模式的升級。與陸家嘴的合作相當(dāng)于把項目占有資金提前收回，并且綠地還將保留項目建設(shè)的相關(guān)收益。”

　　上述綠地集團(tuán)人士強(qiáng)調(diào)，這種模式對綠地來說不排除復(fù)制的可能，但必須在項目區(qū)位、地段、定位以及交易方等各方因素都齊備的前提才會進(jìn)行。

　　依靠商辦物業(yè)的大宗成交，綠地在2014年一度超越萬科坐上了房地產(chǎn)行業(yè)的頭把交椅，但這樣風(fēng)光的時刻并沒有持有太久，商辦物業(yè)的資金沉淀以及更長的去化周期讓綠地的增長引擎在隨后的2015年“失靈”。

　　這一年綠地交出的銷售成績是2301億元，其中商辦的貢獻(xiàn)已經(jīng)不足五成，低于2014年的53.8%，并且綠地當(dāng)時的商辦銷售同比漲幅達(dá)90%。商辦引擎的失靈，也直接導(dǎo)致綠地在今年的規(guī)模賽道中略顯被動，這家房企甚至沒有明確對外提出房地產(chǎn)的銷售目標(biāo)。

　　因此，圍繞商辦物業(yè)的輕資產(chǎn)也成為張玉良調(diào)轉(zhuǎn)綠地航向的重中之重。今年3月綠地與榮耀基金旗下Amare投資管理集團(tuán)在新加坡簽署協(xié)議，設(shè)立酒店業(yè)房地產(chǎn)投資信托并擬在新加坡證交所主板上市。打包上市的資產(chǎn)包括19家位于中國境內(nèi)的酒店物業(yè)，總計價值約210億元。

　　而更早的時候，其與SOHO中國就聯(lián)合辦公的合作以及為商業(yè)項目引入基金，也都被解讀為張玉良“甩包袱”的動作。商辦物業(yè)的資金占有以及今年以來在地產(chǎn)和基建領(lǐng)域的大規(guī)模擴(kuò)張，也讓綠地感受到了資金的壓力。 截至今年三季度，這家房企的資產(chǎn)負(fù)債率為88.8%，高于行業(yè)平均水平，而其累計負(fù)債也多達(dá)5899.7億元。

　　因此綠地在一邊做輕資產(chǎn)減負(fù)的同時，也在不斷地引資輸血，當(dāng)中包括向控股股東格林蘭借款100億以及與民生銀行(600016,股吧)簽訂的600億融資額度。

　　從綠地調(diào)整產(chǎn)品配比的舉措來看，目前已經(jīng)初見成效。時代財經(jīng)獲悉，在綠地今年上半年的銷售中，住宅的貢獻(xiàn)比例已經(jīng)達(dá)60%，且住宅項目的土儲大為提升，而以PPP先行介入的模式，也將為綠地帶來可觀的土儲�？袼Α鞍�袱”的張玉良似乎也在蓄勢待發(fā)。

　　陸家嘴地產(chǎn)騰挪

　　陸家嘴的地產(chǎn)買賣在這一年尤其多，在花大手筆買入的同時，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，這家隸屬于上海國資委的房企也在不斷地賣出資產(chǎn)，一進(jìn)一出的地產(chǎn)騰挪成為陸家嘴商業(yè)地產(chǎn)快周轉(zhuǎn)模式的寫照。

　　從綠地手中接盤商業(yè)項目并非陸家嘴年內(nèi)最大手筆的投資。兩個月前，陸家嘴披露旗下全資公司佳灣公司、佳二公司在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所聯(lián)合競得蘇州（樓盤）綠岸95%股權(quán)。其中佳灣公司出資20.25億元，佳二公司則以20.25億元作為劣后級連同其他出資方成立信托進(jìn)行投資，這筆交易總價為85.25億元。

　　蘇州綠岸的資產(chǎn)包括位于蘇州高新(600736,股吧)區(qū)滸墅關(guān)鎮(zhèn)的17宗土地，規(guī)劃用途為住宅、商辦、工業(yè)研發(fā)、教育、加油站等；土地面積達(dá)65.94萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約為108.41萬平方米，其中住宅用地規(guī)劃總建筑面積約為66.4萬平方米。