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恒大地產(chǎn)簽對賭協(xié)議:2020年7月前完成A股上市

  12月18日,澎湃新聞從獲得的一份《恒大地產(chǎn)戰(zhàn)略投資項(xiàng)目推介資料》中發(fā)現(xiàn),恒大地產(chǎn)已經(jīng)完成回A股的路演,按照時(shí)間表,恒大計(jì)劃于2017年1月份公布最新的重組方案。資料顯示,恒大估值從2298億元下調(diào)至2280億元,而恒大與戰(zhàn)略投資者簽署的對賭協(xié)議顯示,恒大地產(chǎn)最晚A股上市期限為2020年6月30日。

  按照文件上的內(nèi)容顯示,恒大地產(chǎn)已經(jīng)于10月20日完成投資者路演,按照項(xiàng)目時(shí)間進(jìn)度表,恒大將于2017年1月15日完成A股上市公司公告重組方案程序,于2017年4月28日恒大地產(chǎn)重組上市完成。

恒大地產(chǎn)簽對賭協(xié)議:2020年7月前完成A股上市

  恒大地產(chǎn)作為此次引入戰(zhàn)略投資者的主體,香港上市公司內(nèi)保留的業(yè)務(wù)包括安基BVI、恒大健康(00708.HK)和恒騰網(wǎng)絡(luò)(00136.HK)。其中,安基BVI通過廣州超豐和廣州凱隆兩層的設(shè)計(jì),持有恒大集團(tuán)的全部股權(quán)。

  而恒大集團(tuán)旗下的文化業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù),以及以海花島和啟東海上威尼斯為代表的旅游文化開發(fā)業(yè)務(wù),都仍將留在港股平臺。此外,嘉凱城52.78%的股權(quán)也將保留在港股。

  從正式披露借殼深深房A(000029.SZ)到完成投資者路演,恒大地產(chǎn)只用了半個月的時(shí)間。

  10月3日,中國恒大(3333.HK)公告披露,深深房A(000029.SZ)將以發(fā)行A股或現(xiàn)金方式購買中國恒大境內(nèi)附屬公司廣州市凱隆置業(yè)有限持有的恒大地產(chǎn)100%股權(quán)。由此,傳聞已久的恒大地產(chǎn)回A路徑正式浮出水面。

  恒大地產(chǎn)注入深深房后,恒大集團(tuán)將持有深深房82%以上股權(quán),本次參與增資的戰(zhàn)略投資者合計(jì)持有12%以上的股權(quán),流通股約6%。

  恒大地產(chǎn)本次的募資對象包括中信系、景林投資、長安信托以及若干機(jī)構(gòu)投資者,按照時(shí)間表,目前恒大地產(chǎn)與戰(zhàn)略投資者已經(jīng)簽署附條件的增資協(xié)議,同時(shí)完成戰(zhàn)略投資者繳款及工商變更登記手續(xù)。

  此次投資規(guī)模為20億元,家居行業(yè)升級轉(zhuǎn)型 ,投資形式是以現(xiàn)金方式增資,恒大地產(chǎn)的估值為1980億元,投資后達(dá)到2280億元,投資期限為3+1+1年(3年鎖定期,1年解禁退出期)。同時(shí),投資退出的方式有三種,除了上市后在二級市場通過出售股票退出之外,廣州凱隆置業(yè)回購及恒大地產(chǎn)分紅也是退出的一種方式,此外還可以長期戰(zhàn)略持有,凱隆置業(yè)股權(quán)補(bǔ)償戰(zhàn)略投資者50%的股權(quán)。

  可以看到,恒大對自身估值略有回調(diào),在此前恒大地產(chǎn)的一份路演文件中顯示,如果恒大地產(chǎn)順利回歸A股,其估值將達(dá)到2298億元。在A股同類公司中,僅次于萬科A(000002.SZ)的2637.55億元。

  從交易結(jié)構(gòu)來看,凱隆置業(yè)將持股86.84%,合伙企業(yè)以20億元的份額持股0.88%,余下12.28%的股權(quán)由其他戰(zhàn)略投資者出資280億元持有。

  同時(shí),恒大地產(chǎn)將對投資者作出業(yè)績承諾以及收益兜底。

  文件顯示,恒大地產(chǎn)擬對投資者承諾,在未實(shí)現(xiàn)上市的情況下,恒大地產(chǎn)將兜底保證投資者年均7.79%的投資收益。根據(jù)資料顯示,只要恒大地產(chǎn)在2017年、2018年、2019年的可分配利潤分別超過32億元、41億元、44億元,即可保證戰(zhàn)略投資者三年的年均收益率不低于7.79%。

恒大地產(chǎn)簽對賭協(xié)議:2020年7月前完成A股上市

  如果在2020年6月30日前恒大地產(chǎn)尚未實(shí)現(xiàn)上市,則廣州凱隆將按初始投資成本(300億元)回購戰(zhàn)略投資者持有的恒大地產(chǎn)股權(quán);若戰(zhàn)略投資者不接受回購,則廣州凱隆將給予戰(zhàn)略投資者所持股權(quán)比例50%的股權(quán)補(bǔ)償。

  截至6月30日,恒大地產(chǎn)的總資產(chǎn)為9268億元,凈資產(chǎn)613億元,寶億萊家居飾品,資產(chǎn)負(fù)債率為82%,營業(yè)收入866億元,現(xiàn)金余額為1946億元。

  根據(jù)世邦魏理仕的評估,截至6月30日,恒大地產(chǎn)土地儲備的評估值為5242億元,土地儲備原值為2516億元,土地增值額為2726億元,按扣除50%土地增值稅和25%企業(yè)所得稅后增加的凈資產(chǎn)計(jì)算,恒大地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率為73%。

  目前,寶億萊家居飾品,恒大地產(chǎn)擁有的土地儲備面積為1.67億平方米,寶億萊家居飾品,項(xiàng)目總數(shù)452個,累計(jì)平均成本1370元/平方米。據(jù)世邦魏理仕根據(jù)目前市場價(jià)值評估,恒大地產(chǎn)的土地儲備評估總值為5242元,增值2726億元,增值率為108%。

  重組上市后,上市公司總股本為238億股,其中廣州凱隆持有198億股,戰(zhàn)略投資者持有30億股,上市公司原股東持有10億股。

  若恒大地產(chǎn)未來三年累積實(shí)現(xiàn)利潤未達(dá)承諾業(yè)績,則廣州凱隆應(yīng)將未實(shí)現(xiàn)業(yè)績比例對應(yīng)的股份數(shù)量補(bǔ)償給上市公司,上市公司總股本相應(yīng)減少,戰(zhàn)略投資者持股比例相應(yīng)提升,按照12倍動態(tài)市盈率計(jì)算,在完成業(yè)績比例為70%-90%的情況下,2020年戰(zhàn)投持股市值及三年累積收益率測算如下:

恒大地產(chǎn)簽對賭協(xié)議:2020年7月前完成A股上市

  此次戰(zhàn)略投資者入股后會降低恒大地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率,由目前的93%降至90%。此外,文件內(nèi)容顯示,目前恒大地產(chǎn)給出了6個不同發(fā)行股份的價(jià)格:

恒大地產(chǎn)簽對賭協(xié)議:2020年7月前完成A股上市

  截至12月16日收盤,寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館,中國恒大股價(jià)為5.04港元/股,跌幅0.79%,在港股的估值僅為689億港元(約617億元人民幣)。

(澎湃新聞)

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