中海地產(chǎn)2015年?duì)I收增長(zhǎng)45% 昆明項(xiàng)目銷售收入6.4億

[導(dǎo)讀]相比于中海地產(chǎn)整體營(yíng)業(yè)收入和地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)的上升，昆明市場(chǎng)則表現(xiàn)相對(duì)冷淡，2015年全年僅有中海半島華府一個(gè)項(xiàng)目入市銷售，整體銷售收入僅有6.4億元。

近日，中海地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)布其2015年年度報(bào)告，顯示，2015年中海地產(chǎn)全年?duì)I業(yè)收入達(dá)723.14億元，同比2014年498億元，增長(zhǎng)近45%；歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為604億元，整體軟裝寶億萊家居飾品，比2014年增長(zhǎng)29.43%；公司總資產(chǎn)達(dá)1908億元，同比增長(zhǎng)8.74%。2015年度資產(chǎn)負(fù)債率為66.64%，同比2014年下降了7.12%。整體來(lái)看，中海地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)同比均有增長(zhǎng)，寶億萊家居飾品，資產(chǎn)負(fù)債情況也有所下降。

報(bào)告認(rèn)為，報(bào)告期歸屬于母公司所有者權(quán)益同比2014年有較大幅度增長(zhǎng)，主要因較多項(xiàng)目達(dá)到結(jié)利條件，凈利潤(rùn)大幅增加。而相比于中海地產(chǎn)整體營(yíng)業(yè)收入和地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)的上升，中海地產(chǎn)在昆明市場(chǎng)則表現(xiàn)相對(duì)冷淡，2015年全年僅有中海半島華府一個(gè)項(xiàng)目入市銷售，整體銷售收入僅有6.4億元。

地產(chǎn)占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入98% 銷售金額達(dá)651億元

報(bào)告顯示，2015年中海地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占總營(yíng)業(yè)收入比例達(dá)99.49%，主營(yíng)業(yè)務(wù)主要由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)出租以及承包工程構(gòu)成，其中，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比例達(dá)98.05%，由此可見(jiàn)，中海地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入大都由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)。

中海地產(chǎn)2015年項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售情況

據(jù)報(bào)告，截至2015年12月末，中海地產(chǎn)主要在建項(xiàng)目總建筑面積超過(guò)1400萬(wàn)平方米，主要分布于北京、佛山、福州、杭州、濟(jì)南、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、深圳、無(wú)錫、南京等國(guó)內(nèi)較發(fā)達(dá)一二線城市。2015年，中海地產(chǎn)主要擬建項(xiàng)目總土地面積129萬(wàn)平方米，總建筑面積 486.4 萬(wàn)平方米。2015年，中海地產(chǎn)新開(kāi)工項(xiàng)目26個(gè)、新開(kāi)工面積438.4萬(wàn)方；竣工項(xiàng)目34個(gè)，竣工面積656.6萬(wàn)方；期末在建項(xiàng)目40個(gè)，在建面積1075.7萬(wàn)方。2015年達(dá)預(yù)售項(xiàng)目個(gè)數(shù)68個(gè)、簽約銷售面積563.9萬(wàn)方、簽約銷售金額651億元、簽約銷售均價(jià)1.15萬(wàn)元/平米，結(jié)轉(zhuǎn)收入面積570.09萬(wàn)方，結(jié)轉(zhuǎn)收入701億元。

而2015年末中海地產(chǎn)在手現(xiàn)金達(dá)289.5億，同比2014年末穩(wěn)步增長(zhǎng)。中海地產(chǎn)認(rèn)為，各地區(qū)公司銷售規(guī)模大幅增長(zhǎng)為公司提供充裕的銷售回款，確保了公司的財(cái)務(wù)安全，并為未來(lái)的戰(zhàn)略性投資提供了堅(jiān)實(shí)的財(cái)務(wù)保障。

中海地產(chǎn)2015年?duì)I業(yè)收入構(gòu)成

但同時(shí)，由于支付低價(jià)、工程款、稅金較多，中海地產(chǎn)2015年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~達(dá)-15.79億元，同比2014年下降116.67%。

報(bào)告顯示，中海地產(chǎn)2015年應(yīng)收賬款同比2014年有較大幅度增加，凈增加值達(dá)7億元人民幣。中海地產(chǎn)分析認(rèn)為，主要是由于：第一，公司房地產(chǎn)銷售規(guī)�？焖僭鲩L(zhǎng)；第二，報(bào)告期內(nèi)受房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策影響，商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)于商品房按揭貸款額度下降、貸款審核周期延長(zhǎng)，導(dǎo)致公司應(yīng)收賬款中的應(yīng)收按揭款快速增加；第三，受商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)提高首付比例和按揭利率上浮等因素影響，部分具備良好資信及還款能力的客戶采取分期付款方式購(gòu)置物業(yè)，因此分期付款銷售規(guī)模增長(zhǎng)較快，導(dǎo)致公司應(yīng)收分期付款客戶的房款增長(zhǎng)較快。

與此同時(shí)，中海地產(chǎn)2015年末的存貨余額比2014年末略有減少，在總資產(chǎn)中所占比重亦從六成降至五成左右，一方面由于去年較多房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到結(jié)利條件，另一方面由于報(bào)告期內(nèi)全國(guó)土地價(jià)格高企，公司新增投資同比2014年有所減少。

昆明僅一個(gè)項(xiàng)目在售 半島華府單盤銷售6.4億

報(bào)告同時(shí)提及中海地產(chǎn)昆明三個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況，報(bào)告顯示，中海錦苑項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間為2015年6月，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間為2016年12月，項(xiàng)目土地面積為5.5萬(wàn)方，總建筑面積為29.3萬(wàn)方。中海半島華府項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間為2014年8月，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間為2016年6月，項(xiàng)目土地面積為17.3萬(wàn)方，總建筑面積為39.6萬(wàn)方。

據(jù)騰訊房產(chǎn)了解，目前中海地產(chǎn)在昆明的三個(gè)項(xiàng)目，中海·學(xué)府路8號(hào)已經(jīng)交房；半島華府項(xiàng)目于2015年年中開(kāi)始入市銷售，至今銷售不足一年，整體軟裝寶億萊家居飾品，但項(xiàng)目工期來(lái)看，目前已經(jīng)進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)銷售，預(yù)計(jì)下半年可交房；而中海錦苑項(xiàng)目自2015年才拿地，2015年8月獲得首張預(yù)售證，2015年報(bào)告期內(nèi)并未有業(yè)績(jī)計(jì)入銷售業(yè)績(jī)。

以此來(lái)看，中海地產(chǎn)昆明三個(gè)項(xiàng)目，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)2015年全年僅有中海半島華府項(xiàng)目貢獻(xiàn)銷售業(yè)績(jī)，單盤銷售，對(duì)昆明中海地產(chǎn)整體銷售情況來(lái)說(shuō)，并不利。而在年報(bào)中也證實(shí)了這一事實(shí)，2015年全年，昆明中海地產(chǎn)僅有半島華府6.4億元的預(yù)收款收入以及學(xué)府路8號(hào)近20萬(wàn)元的預(yù)收款收入。

所謂預(yù)收款是指處于在建狀態(tài)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)物業(yè)的預(yù)收房款，對(duì)應(yīng)的預(yù)收房款將在項(xiàng)目竣工備案后交付時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入，預(yù)收款也就是所謂的項(xiàng)目銷售收入。在預(yù)收款項(xiàng)列示中，寶億萊家居飾品，半島華府項(xiàng)目2015年末預(yù)收款余額達(dá)6.4億元。而2015年年初預(yù)收款余額為空，也就是說(shuō)，半島華府項(xiàng)目2015年物業(yè)預(yù)收房款（銷售收入）達(dá)6.4億。而中海學(xué)府花園（學(xué)府路8號(hào)）則有20.5萬(wàn)元的預(yù)收款，中海錦苑項(xiàng)目因2015年尚未進(jìn)入銷售階段，未有預(yù)收款計(jì)入，也就是說(shuō)，中海地產(chǎn)在昆明三個(gè)項(xiàng)目2015年整體銷售收入僅有6.4億元。

云南中海城投2015年負(fù)債較高

除此，作為中海地產(chǎn)與云南城投合作開(kāi)發(fā)的中海半島華府項(xiàng)目（云南城投持股35%，中海地產(chǎn)持股65%），2015年年初負(fù)債總額為3.45億元，年末負(fù)債總額達(dá)到25億，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量也達(dá)1.12億元。

據(jù)騰訊房產(chǎn)了解，目前中海半島華府項(xiàng)目處于開(kāi)發(fā)前中期，資金投入較大，這或許也是中海城投公司負(fù)債額較高的原因。而因半島華府項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要，中海地產(chǎn)還在2015年為中海城投公司擔(dān)保貸款5.2億元，用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

從昆明項(xiàng)目來(lái)看，2015年中海地產(chǎn)銷售情況似乎不甚理想，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，半島華府單盤銷售6.4億元也并不盡如人意，但2016年中海錦苑項(xiàng)目入市銷售后，或可為昆明中海地產(chǎn)銷售貢獻(xiàn)幾分力，與此同時(shí)，半島華府所處區(qū)域的滇池會(huì)展中心區(qū)域價(jià)值也在不斷攀升，或?yàn)轫?xiàng)目銷售提供動(dòng)力支撐，2016年銷售情況或?qū)⒂兴�增長(zhǎng)。