寶億萊軟裝：萬言書：2017年 如何將一家房產(chǎn)網(wǎng)站做倒閉?

　　2016年中國的房地產(chǎn)，是一個多贏的市場。

　　調(diào)控聲頻出，截止到現(xiàn)在，前段時間房地產(chǎn)在諸多城市的瘋漲，并沒有完全停止，所以類似停止住房貸款發(fā)放這樣的“大招”也已經(jīng)放出，足見政府要平抑本次瘋漲帶來的后果。

　　2016年，房價為什么會漲？2017年房地產(chǎn)市場又會怎樣？

　　宏觀層面：

　　1.2016年政府工作報告中提出，今年廣義貨幣M2預期增長13%左右。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年的名義GDP增長率是6.45%，而實際GDP增長率則是6.94%，其隱含的通貨膨脹率為-0.5%，即輕微的通貨緊縮。盡管樓市火爆，但你不得不承認，整體的經(jīng)濟形勢是通縮的，實體經(jīng)濟的問題，很多文章都有敘述，就不多說了。由于房地產(chǎn)的火熱，帶動了相關行業(yè)，如建材、水泥、鋼材等行業(yè)的發(fā)展，所以，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)的上漲，是一種選擇性通脹的體現(xiàn)。換句話說，如果不是房地產(chǎn)，通脹的壓力釋放到其他領域，恐怕大家會從物價首先有感覺。

　　2.2017年世界整體經(jīng)濟發(fā)展是有全球性的通脹壓力的，比如維持在歷史低價的原油價格已經(jīng)蠢蠢欲動很多回。人民幣貶值無疑會增強出口企業(yè)的價格優(yōu)勢，但同樣也會造成融資成本的增高，以及熱錢的流失。通脹之后通縮一定會來臨，同樣，通縮之后面臨的就是通脹的經(jīng)濟規(guī)律。在房地產(chǎn)被調(diào)控政策限制住時，貶值以及通脹會帶來實體經(jīng)濟的改善，是可以值得期待的。

　　3.如果從整體的貨幣政策來看，人民幣貨幣政策相對還是保持寬松，對于首套房和改善型需求依舊是合理的房地產(chǎn)供給關系，加上實體經(jīng)濟的必要性回暖，整體的貨幣政策應該還是相對寬松的，市場大的態(tài)勢還是會促進消費，所以加息的壓力并不會很大，但是也有可能會按照慣例，針對行業(yè)進行差異化的利率政策。

　　4.本輪上漲中，需要注意去庫存的本意是去化三四線部門城市庫存壓力大的現(xiàn)象，但市場的反應是一二線城市的飛漲。長遠來看，去庫存還是一個長久的政策。

　　微觀方面

　　重點關注到的是幾個數(shù)字的變化，將會成為房地產(chǎn)市場的風向標。

　　1.土地成交量以及成交價格：

　　以北京為例，2016年北京所有土地拍賣計劃都已經(jīng)完成，北京市規(guī)劃委相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年北京共完成13宗地塊的出讓交易，總計出讓含住宅用地的建筑用地約84.56萬平方米，規(guī)劃建筑面積約186.27萬平米。這兩項數(shù)據(jù)均是北京含住宅用地供應近五年的最低值。

　　例如南京，盡管土地供應加大，但是土地價格由于房地產(chǎn)市場供應量不足，開發(fā)商對于土地的儲備需求，不少熱門板塊，土地市場價格也經(jīng)歷了大幅度的上漲。

　　所以土地成交量和成交價格會預示著未來房價的上漲空間，缺乏供應量、土地價格上漲較高的區(qū)域，未來的房價還會存在上漲的可能。

　　2.各地房地產(chǎn)成交量、庫存數(shù)量的變化

　　從上漲比較比較嚴重的區(qū)域，如南京，從年5萬多套的庫存，跌到2萬5千套左右的量，想恢復到5萬的庫存需要很長的一個周期，所以供小于求的市場格局的影響還會蔓延。

　　對于三四線城市，如果庫存供應量依舊較大，房價保持穩(wěn)定其實就是一種上漲。庫存越少，上漲的可能性也越大。

　　3.各地未來新房上市量

　　延續(xù)上一條觀點，土地成交量決定了上市的供應量，一般開發(fā)商在近期已經(jīng)做好了明年的開工工程計劃以及營銷計劃，如果從當下國家對于樓市的調(diào)控力度，經(jīng)過多輪調(diào)控之后的開發(fā)商不會再如以往沖動。換句話說：開發(fā)商已經(jīng)做好了“過冬”的準備，或者是打算。也就是意味著，即使有一定土地出讓的供應量，但并不表示明年就會有大量的商品房上市，首先建設有周期，另外也需要大量資金投入，在沒有穩(wěn)定的市場環(huán)境依托下，政策不斷收緊，做出這樣的判斷并不難。

　　4.是否有可靠的規(guī)劃、配套建設快速啟動

　　刺激市場的方式有很多，一般政府出臺新的規(guī)劃，并且深度執(zhí)行也會對本地市場造成深遠的影響，比如：新區(qū)域規(guī)劃、CBD、交通配套，如地鐵、學區(qū)變化、商業(yè)中心的建設等等，除了規(guī)劃之外，已經(jīng)動工的配套對于樓市的刺激作用不容小窺。

　　所以，如果這些數(shù)據(jù)持續(xù)走低，以為是賣方市場到買方市場的轉化時間周期會加長，一二線樓市變冷的速度不會特別快，但是這個趨勢不可阻擋，從長線發(fā)展來看，軟裝設計家居產(chǎn)業(yè)鏈，一二線城市房地產(chǎn)增值的可能性依舊強大，三四線，尤其是經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域，價格上漲的可能性，首先得從上面的幾年數(shù)據(jù)變化來看，也并不難得出結論：房價始終還要上行，但都走的不會那么著急。

　　對于所有的垂直運營的互聯(lián)網(wǎng)公司而言，2016年并不算一個特別好的年份，以南京為例，房價的暴漲，以前靠關系還能打折的樓盤變?yōu)榭筷P系都不一定能買到，甚至連買房的資格都變成了中介兜售的“房號”，動輒數(shù)十萬購買一個號的情況成為荒誕的現(xiàn)實，這樣恐慌式的購房潮，大的背景是買房人對于資產(chǎn)保值增值的渴望，背后也有媒體們自己為了營銷去追捧樓市帶來的自作自受：無論廣告業(yè)務還是電商業(yè)務，被沖擊的不是一點兩點，是斷崖式的下跌，不少中小垂直網(wǎng)站面對的是一種煎熬。

　　乏陳可新的垂直化運營 新媒體的變化并不重要

　　對于大多數(shù)垂直站而言，運營的方式并沒有太多變化，而是運營的工具發(fā)生了變化。從運營的套路來看：

　　1.對于房地產(chǎn)行業(yè)的理解深刻，熟知本地房地產(chǎn)市場的變化。

　　2.對于本地樓盤的營銷思路有獨特的見解。

　　3.善于用新的產(chǎn)品進行銷售，2016年開始流行，且還將流行的產(chǎn)品有：直播、VR和媒體大號。

　　4.與開發(fā)商的關系，是排在首位的，由于房地產(chǎn)的區(qū)域屬性明顯，這一條會成為垂直網(wǎng)站的生存基礎。

　　5.房產(chǎn)電商變得越來越雞肋，經(jīng)歷過數(shù)次升級后的房產(chǎn)電商最終名存實亡，渠道分銷興起，逼得互聯(lián)網(wǎng)公司成為了傳統(tǒng)代理公司。

　　6.大多數(shù)垂直網(wǎng)站，在本地基本上并未形成網(wǎng)友深度的駐留，除了社群以外，網(wǎng)站并未有超越社區(qū)產(chǎn)品來應對移動互聯(lián)網(wǎng)的沖擊。

　　7.網(wǎng)紅社群成為不少區(qū)域垂直網(wǎng)站的公敵，這個意義上的網(wǎng)紅特指對于本地房地產(chǎn)市場有獨特見解的人士，成為公敵的原因在于：

　　1）網(wǎng)紅的低價很有競爭力

　　2）網(wǎng)紅們跟垂直網(wǎng)站一樣會刷流量

　　3）時而的爆款和聳人聽聞的標題是網(wǎng)紅說自己效果的“談資”，盡管上海等地已經(jīng)被抓和關掉一批，但潘多拉的魔盒已經(jīng)打開。

　　4）網(wǎng)紅自建的社群，已經(jīng)可以沖擊垂直網(wǎng)站的市場，以專家的姿態(tài)去推薦和團購樓盤，其實并非得益于專家的強大，而是市場的火爆。

　　5）不排除有利益輸送的可能。

　　一方面，市場的火爆讓開發(fā)商沒有任何的推廣需求，對于銷售的意愿都不太強大，以南京河西南部為例：