余英：一線城市房價沒有瘋 廣東保利目標600億

網易房產報道在剛剛過去的2015年，保利地產廣東區(qū)域銷售額超過500億元，連續(xù)五年增長率超過20%。與此同時，網易房產數據中心統(tǒng)計顯示，2015年，保利再度奪得廣州房企銷售金額榜的冠軍寶座，銷售金額達169億元，占據市場份額近20%。

保利的制勝秘訣在于何處？網易記者日前對保利地產副總經理兼東南片區(qū)董事長余英進行了專訪。長達4小時的訪問中，余英展示了保利取勝的五大招式，從宏觀層面的市場預判，到微觀層面的個體戰(zhàn)略，保利再度取勝華南市場的野心，早已蓄勢待發(fā)。

房企兼并重組大戲還在后頭

2015年第四季度以來，決策層傳遞的“去庫存”信號逐日增強，樓市主基調也越發(fā)明確。2016年兩會前夕，各省市先后出臺去庫存實施政策。根據廣東省政府發(fā)布的《廣東省供給側結構性改革去庫存行動計劃（2016—2018年）》，全省城市分為四種類型，三四線城市普遍被劃為去庫存重鎮(zhèn)。

“要解決三四線城市去庫存問題，不能頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳。”余英認為，從一二線城市著手，利用一二線的影響力和外溢作用，更有力于解決三四線城市去庫存頑疾。

近五年起，保利的觸角逐漸伸向珠三角三四線城市。面對三四線庫存高企的壓力，保利的自信源于何處？余英表示，保利其實從2014年已經開始去庫存，實時監(jiān)控旗下所有樓盤，更通過狠抓產品前期規(guī)劃、設計與定位，避免生產滯銷產品。在前期功夫的鋪陳下，2015年底，廣東保利的去庫存工作基本畫上了句號。

話至此處，余英坦言，“兼并重組”將代替去庫存，成為保利2016年的全年主題。

3月14日，寶億萊家居飾品，中海發(fā)布公告，全面收購中信旗下住宅物業(yè)組合，交易對價預計為310億元。這場巨無霸合并引起業(yè)內巨大反響，業(yè)界普遍認為，中海與中信僅僅是場預熱，兼并重組大潮還將加速趕來。

據余英透露，保利也正在進行相關動作，但目前不便多言。“我預測今年全年的主題就是兼并重組，我相信大戲還在后頭，各大房企都在談這個事情。”

聲音：“我們能夠把紅海變成藍海”

記者：三四線面臨較大區(qū)庫存壓力，保利怎樣在庫存中突圍？

余英：別人認為已經是紅海了，我們還會進去，把它變成一個藍海。三四線城市庫存這么高，說明有很多產品并不能滿足當地業(yè)主的需求，而保利能夠以稀缺獨特的產品吸引三四線城市業(yè)主，我們自信能夠創(chuàng)造市場。除此之外，保利具有強大的品牌號召力、吸引眼球的能力、配套能力、參與城市建設的能力，這也是保利地產在三四線城市競爭中的一大優(yōu)勢。

房價：一手沒有“瘋”，二手很任性

國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的2月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數據顯示，2月全國房價同比漲幅繼續(xù)擴大，深圳以超5成的漲幅領跑全國，上海房價漲幅同比達到25.1%，北京、廣州房價漲幅同比亦超過10%。

剛需客的焦躁與迷茫正在高房價中蔓延，二手業(yè)主坐地起價的新聞屢見不鮮，一夜之間漲價70萬的故事廣為流傳。一線城市的樓市到底怎么了？

“一手房沒有瘋漲，二手房很任性。”作為前線開發(fā)商，余英態(tài)度明確——一線城市的二手房或許有些不理性，但二手猛漲更多偏重個人行為，不能代表整個市場。

“有的業(yè)主一天漲價70萬，但過了幾天發(fā)現(xiàn)賣不出去，可能又降幾十萬。”余英表示，與二手房相比，一手房的銷售周期長達一兩年，定價更加穩(wěn)妥，不會頻繁返價。

余英認為，在城市地位的加持下，一線城市的房價目前只是回到了應有的曲線上，真正的漲價危機或許還未到來。

“不能把今年的價錢和去年比，而要和過去五年比。本來是一個要跑贏通脹的房價，前期一直在壓抑。”如今，一線城市漲價背后更有不斷躥升的銷售量。在余英看來，一線城市土地資源本就緊缺，這意味著后續(xù)土地供應和產品供應一旦銜接不上，開發(fā)商的庫存又相對較低，若再遇上限價、打壓政策，長期被壓抑的房價有可能出現(xiàn)大幅度上漲。

相比北京、上海和深圳，廣州的房價顯得較為理性，盡管如此，開年以來的廣州樓市也已初露漲價端倪。余英認為，以北京、上海漲價時間為參考，廣州漲價潮不會超過兩年。

聲音：房價漲多少，不是開發(fā)商說了算

記者：怎么看待一線城市最近的漲價潮？

余英：房價漲多少，不是開發(fā)商說了算，這么多樓盤，如果老百姓不認可，那是有價無市。開發(fā)商沒那么齊心，某個開發(fā)商房子多，要去庫存，別人漲價他反而要降價，因為銀行的利息嚇人，每天一開門就是成本，沒有誰傻乎乎的不算賬，也沒有人是把價格抬高，為了價格而犧牲銷量。開發(fā)商開盤和續(xù)銷，都要保證一個樓盤有一個七成銷量。

【政策】

廣州不可能解除限購

“不可能（解除），如果廣州放開限購，房價也猛漲了，民眾會覺得限購是導致漲價的原因，那政府要承擔決策失誤的風險。”

但討論限購的意義或許正在削弱。“不管放不放，一線城市肯定要漲，只是遲早的問題，北京、上海、深圳也沒放松限購，還是漲價了。”

面對銅墻鐵壁般的廣州樓市，余英建議，廣州限購不必一刀切，花都、南沙作為空港經濟區(qū)和國家級自貿區(qū)，對廣州城市發(fā)展意義重大，應當激發(fā)區(qū)域活力，可以適當考慮放寬區(qū)域限購。此外，放寬外國人與港澳臺同胞在廣州買房的限制、放寬外地戶籍社保繳納年限、適當放松限貸等措施，也不失為激發(fā)樓市活力的良方。

【布局】

廣東計劃年銷售額600億元

布局方面，保利始終采取“3+2+X”方式，即京津唐、長三角、珠三角三大都市區(qū)，中部武漢、西部成渝區(qū)域以及各個三線城市。其中，保利在三大都市區(qū)的年銷售額均要達到500億元以上。

余英介紹，未來保利將繼續(xù)堅持全國“3+2+X”的布局戰(zhàn)略。除此之外，保利正在進行一項特殊工作——城市排名。排名根據不同主題進行，包括人口凈收入、GDP數據、人均可支配收入、空氣質量等等。“我們把所有排名一疊加，就會選出前十名到十四名的城市，作為保利地產未來主要的投資方向。”余英說。