報(bào)告顯示房地產(chǎn)行業(yè)集中度創(chuàng)新高

根據(jù)一項(xiàng)最新的研究報(bào)告顯示,2015年房地產(chǎn)行業(yè)前100強(qiáng)企業(yè)的銷售額增長(zhǎng)率繼續(xù)高于全國(guó)商品房銷售額增長(zhǎng)率,市場(chǎng)份額創(chuàng)下歷史新高,凸顯出房地產(chǎn)行業(yè)的集中度正在快速提升。

由中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)2015年銷售額增速達(dá)到19.4%,高于全國(guó)商品房銷售額的14.4%,市場(chǎng)份額則提高1.5個(gè)百分點(diǎn)至36.7%。行業(yè)前10強(qiáng)企業(yè)銷售額接近百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售額的半壁江山,占全國(guó)商品房銷售額的16.3%。

表現(xiàn)更為搶眼的是11強(qiáng)至30強(qiáng)企業(yè),其2015年銷售額增長(zhǎng)率達(dá)到最高的22.4%。這些成就得益于11-30強(qiáng)企業(yè)在熱點(diǎn)城市的集中布局,市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性回暖加上其在區(qū)域擁有較高的品牌優(yōu)勢(shì),使這些企業(yè)實(shí)現(xiàn)了更高的業(yè)績(jī)溢價(jià)。

報(bào)告認(rèn)為,規(guī)模較大的百?gòu)?qiáng)房企以“大而全”的市場(chǎng)布局,實(shí)現(xiàn)了對(duì)熱點(diǎn)城市的重點(diǎn)覆蓋,進(jìn)而保障了銷售業(yè)績(jī)的穩(wěn)步增長(zhǎng)。

2015年在供需兩端房地產(chǎn)寬松政策的背景下,一、二線重點(diǎn)城市逐漸轉(zhuǎn)暖,這些城市成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售突破的主戰(zhàn)場(chǎng)。根據(jù)數(shù)據(jù),去年百城中共有38個(gè)城市房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升。

根據(jù)報(bào)告內(nèi)容顯示,房地產(chǎn)行業(yè)前10強(qiáng)企業(yè)和11-30強(qiáng)企業(yè)有在售項(xiàng)目的城市數(shù)量均值分別為39.2個(gè)和14.2個(gè),其中銷售規(guī)模在10億元以上的城市分別為20.2個(gè)和6.8個(gè),銷售額在5億元以上的項(xiàng)目分別為60.9個(gè)和15.7個(gè)。因此報(bào)告認(rèn)為,規(guī)模較大的房企主要得益于其全國(guó)化的廣泛、均衡布局,實(shí)現(xiàn)了對(duì)高產(chǎn)能城市的大范圍覆蓋,使企業(yè)充分享受到結(jié)構(gòu)性回暖的紅利,保障了銷售業(yè)績(jī)的穩(wěn)定或快速增長(zhǎng)。

而規(guī)模中等的百?gòu)?qiáng)企業(yè)則主要依托“少而精”的市場(chǎng)布局,聚焦區(qū)域核心城市精耕細(xì)作,實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)突破的同時(shí)規(guī)避布局風(fēng)險(xiǎn)。比如31-50強(qiáng)、51-100強(qiáng)企業(yè)對(duì)銷售額貢獻(xiàn)前5的城市和前5項(xiàng)目的依存度明顯加深,前5城市對(duì)其的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率分別高達(dá)70.3%、80.5%,前5項(xiàng)目對(duì)其的貢獻(xiàn)率分別達(dá)到48.3%和55.8%,均較2014年有所提升。

在三、四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存高企之際,房企的業(yè)務(wù)布局則在收縮至一、二線城市。2015年,一、二線城市的業(yè)績(jī)已經(jīng)占到前50強(qiáng)房企銷售額的82.8%,其中一線城市占比29.2%,二線城市占比53.6%。

與此同時(shí),較大戶型面積的項(xiàng)目需求更為旺盛。90-140平方米的改善型房源銷售額在前50強(qiáng)房企的占比由過(guò)去的38.7%上升至41.4%。

不過(guò),盡管百?gòu)?qiáng)房企在過(guò)去一年仍然能夠?qū)崿F(xiàn)較快的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng),但卻難以轉(zhuǎn)化為企業(yè)的利潤(rùn)。根據(jù)報(bào)告的統(tǒng)計(jì),雖然2015年百?gòu)?qiáng)房企營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)18.7%,但凈利潤(rùn)同比增幅僅為11.3%,兩者的增速差額依然有擴(kuò)大的趨勢(shì),顯示出房企增收不增利的現(xiàn)象依然不斷延續(xù)。

隨著利潤(rùn)增速越來(lái)越緩,房地產(chǎn)企業(yè)也在尋求新的增收方式并縮減成本。土地成本的快速飆升已經(jīng)促使房地產(chǎn)企業(yè)逐步將購(gòu)買土地方式轉(zhuǎn)向行業(yè)內(nèi)的兼并整合,推升過(guò)去兩年房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)金額大幅上漲。

人民網(wǎng)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),2015年房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)金額達(dá)到2917億元,涉及354宗并購(gòu)案例,僅次于資本貨物、材料、多元金融三個(gè)行業(yè),并購(gòu)金額達(dá)到2011年時(shí)規(guī)模的5倍有余。

國(guó)內(nèi)信貸環(huán)境的寬松則在吸引百?gòu)?qiáng)房企將此前的高成本債務(wù)置換成低成本債務(wù),百?gòu)?qiáng)房企去年的信用債規(guī)模飆升至2500億元規(guī)模。此外,百?gòu)?qiáng)房企還通過(guò)培養(yǎng)自銷團(tuán)隊(duì)或者開(kāi)展副業(yè)的形式來(lái)減少開(kāi)支和增加利潤(rùn)。

報(bào)告在文末總結(jié)道,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展階段已發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變,正面臨相對(duì)需求過(guò)剩的結(jié)構(gòu)性拐點(diǎn),“總量放緩、結(jié)構(gòu)分化”是其主要發(fā)展特征:傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)類業(yè)務(wù)面臨銷售規(guī)模增長(zhǎng)的中長(zhǎng)期瓶頸,結(jié)構(gòu)性分化、政策周期縮短導(dǎo)致市場(chǎng)波動(dòng)更為劇烈,機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)界限難辨;行業(yè)超額利潤(rùn)消失導(dǎo)致房企規(guī)�；�的邊際效應(yīng)遞減,傳統(tǒng)發(fā)展模式受到前所未有的挑戰(zhàn),倒逼企業(yè)尋求更有力度和發(fā)展空間的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)及模式支持。

該報(bào)告由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所發(fā)布。