戴德梁行:白銀時(shí)代下房地產(chǎn)商業(yè)功能節(jié)點(diǎn)的選擇

戴德梁行北中國(guó)區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部主管及董事王晨博士

　　12月1日，在新型城鎮(zhèn)化背景下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)高峰論壇上，戴德梁行北中國(guó)區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部主管及董事王晨博士就房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì) 步入新常態(tài)時(shí)期下面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)進(jìn)行深入剖析，在他看來(lái)，房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代，房企要把握“勢(shì)、時(shí)、市”來(lái)進(jìn)行新城開(kāi)發(fā)中商業(yè)節(jié)點(diǎn)和功能節(jié)點(diǎn)的選擇。

　　在經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)大背景下，經(jīng)濟(jì)增速放緩，很可能會(huì)進(jìn)入到通貨緊縮的時(shí)期，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代結(jié)束了，白銀時(shí)代開(kāi)始了。房地產(chǎn)行業(yè)的從事者，該如何應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)？城市核心區(qū)的土地越來(lái)越少了，開(kāi)發(fā)商不管在哪個(gè)城市去拿地都會(huì)遇到地價(jià)越來(lái)越高，買地的條件越來(lái)越苛刻等情況，政府有新的招拍掛的玩法。那么很小地方面粉比面包貴，地價(jià)比房?jī)r(jià)都貴了，開(kāi)發(fā)商拿不拿地呢？住宅市場(chǎng)越來(lái)越難做，房企如何轉(zhuǎn)型？開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)+的挑戰(zhàn)，如何去尋找自己的藍(lán)海，去做好自己的變革？

　　拋出這些問(wèn)題后，王晨博士向與會(huì)者展示了他的第一幅畫(huà)，愛(ài)德華蒙克1893年的《吶喊》，他講到，這某種程度上也代表了開(kāi)發(fā)企業(yè)和從業(yè)者的一些描述，從他從事房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)間和經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，他覺(jué)得近期可能大家都是想去吶喊某些東西。

　　西北城市發(fā)展同質(zhì)化嚴(yán)重

　　第二個(gè)我想說(shuō)說(shuō)我們的城市，我們的城市今天有一些發(fā)展現(xiàn)狀，今天的會(huì)場(chǎng)在蘭州，所以我?guī)��?lái)了三個(gè)西北城市，我們看看這三個(gè)西北城市的發(fā)展。蘭 州、西安、西寧，從三個(gè)城市的規(guī)劃圖來(lái)看，蘭州因?yàn)榈乩黻P(guān)系，舊城的空間受到了很大的發(fā)展限制，蘭州新區(qū)帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)會(huì)。西安因?yàn)槭枪懦�，舊城保護(hù)很嚴(yán)格，所以新區(qū)出現(xiàn)了，它在不斷吸收產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。西寧出現(xiàn)了東擴(kuò)，在青海東部形成了城鎮(zhèn)群，這為省域的發(fā)展帶來(lái)了排頭兵的機(jī)會(huì)。這三個(gè)城市 的發(fā)展機(jī)會(huì)都在新城，盡管這些機(jī)會(huì)發(fā)展引擎可能不同：蘭州跟交通相關(guān)的，西安是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，西寧是城市群。

　　目前這些城市的發(fā)展也出現(xiàn)了問(wèn)題，王晨歸納了兩點(diǎn)：第一，中國(guó)式的增長(zhǎng)帶來(lái)了中國(guó)城市的增長(zhǎng)主義，要高速發(fā)展經(jīng)濟(jì)就要高速發(fā)展城市。第二 ，中國(guó)城市治理體系是權(quán)力上行，職能同構(gòu)。比如說(shuō)人口的相關(guān)領(lǐng)域、戶籍控制、稅收相關(guān)政策、城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展等等一系列跟城市發(fā)展有關(guān)系的問(wèn)題， 但是在這樣一種管理體系下面，就使得很多新城的發(fā)展出來(lái)了問(wèn)題和挑戰(zhàn)�，F(xiàn)代城市發(fā)展，更多的是城市復(fù)制，不是城市擴(kuò)張，是城市同構(gòu)，不是城市生長(zhǎng) ，我們看重的是非個(gè)體體驗(yàn)的規(guī)劃理念和空間設(shè)計(jì)，所以城市的細(xì)胞不是家庭，而是集體，這就導(dǎo)致了每個(gè)人在這個(gè)城市中的感覺(jué)不是太好，工作和生活很 難平衡，工作和生活之間總感覺(jué)到很忙碌，有時(shí)候是一種競(jìng)爭(zhēng)。最后是每個(gè)人在這個(gè)城市里發(fā)現(xiàn)這個(gè)城市不能給我們帶來(lái)記憶，其實(shí)很多人的祖輩是被城鎮(zhèn) 化的，這讓很多人在大城市里很難找到記憶點(diǎn)，所以會(huì)有很多鄉(xiāng)愁，到城市里也有城殤。

　　王晨博士給與會(huì)者展示的第二幅畫(huà)是《瑪莉蓮夢(mèng)露》，快速廉價(jià)的復(fù)制是對(duì)整個(gè)商業(yè)社會(huì)中缺乏思考的一種善意諷刺，所以今天大量的復(fù)制就增長(zhǎng)了城市的問(wèn)題。

　　開(kāi)發(fā)商如何參與新城開(kāi)發(fā)機(jī)遇

　　城市不管怎么說(shuō)都在擴(kuò)張，新城鎮(zhèn)在建設(shè)，給開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了很多土地的增量，提供了很多人口導(dǎo)入的機(jī)會(huì)，這就意味著開(kāi)發(fā)商、房企需要尋找新機(jī)會(huì)、尋找新模式，這些加起來(lái)就是新城開(kāi)發(fā)中商業(yè)節(jié)點(diǎn)和功能節(jié)點(diǎn)的選擇。

　　擇勢(shì) 房企要主動(dòng)與政府規(guī)劃互動(dòng)

　　擇勢(shì)的勢(shì)是什么？是城市“核”的問(wèn)題，城市“核”是有范圍的，不可能無(wú)限大。通過(guò)我們的研究，這里面放了幾個(gè)案例 城市，有國(guó)外的，有國(guó)內(nèi)的，其實(shí)一個(gè)城市“核”的覆蓋半徑支撐5到6公里就到頭了，隨著城市繼續(xù)的擴(kuò)張就需要從單核復(fù)制到多核，這一點(diǎn)是我們要裝在 腦子里的弦。我們要認(rèn)清城市發(fā)展到什么階段，有多少個(gè)“核”，“核”之間的關(guān)系是什么，未來(lái)的前景有多大，房企、開(kāi)發(fā)商如何去依附這些“核”。第 二個(gè)是說(shuō)成是規(guī)劃理念，政府也好，開(kāi)發(fā)商也好，戴德梁行在協(xié)助他們進(jìn)行新城規(guī)劃的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)其實(shí)有一些原則在新城建設(shè)過(guò)程中不能忽視的。這里面包括集約式的原則，第二是混合式功能，第三個(gè)是自然與生態(tài)，第四是可持續(xù)發(fā)展原則，第五是交通體系便利性原則，第六是注重文化的展示與保護(hù)。這六個(gè)原則看似很教科書(shū)，但其實(shí)在每個(gè)城市的規(guī)劃開(kāi)發(fā)過(guò)程中不能忽視，但這并不是全部，

　　還有每個(gè)城市在實(shí)際開(kāi)發(fā)的過(guò)程中都會(huì)面對(duì)城市規(guī)劃，這是由政府主導(dǎo)完成的，就是墻上那張圖，跟實(shí)際的城市生長(zhǎng)就是城市真正怎么落地開(kāi)花，可能會(huì)有矛盾，這就是要相互作用的。這之間會(huì)有博弈，也是需要有很多互動(dòng)的，一個(gè)城市真正生長(zhǎng)出來(lái)的話，它跟墻上的圖是有出入和不同的，這應(yīng)該是企業(yè)和政府之間的博弈、溝通、相互的協(xié)調(diào)和取得一致之后最終的一個(gè)成果。不管哪一類的“核”，是核心的，還是節(jié)點(diǎn)的，一般都有一個(gè)規(guī)律。

　　第一是規(guī)劃角度，或者我們自己開(kāi)發(fā)的角度，戴德梁行建議開(kāi)發(fā)企業(yè)在選擇城市“核”的時(shí)候還是建議首選軌道交通原則，這也是土地集約利用所需要的。那么交通核里面，全國(guó)都在發(fā)展軌道交通，我們會(huì)沿著站點(diǎn)設(shè)置區(qū)。那后面還有什么選擇呢？一些高速公路出入口的附近。第三個(gè)要考慮城市資源，因?yàn)樾鲁擎?zhèn)開(kāi)發(fā)的時(shí)候沒(méi)有別的什么資源，這些原則都是我們?cè)谶x擇和進(jìn)入一個(gè)新城市的時(shí)候，哪怕墻上已經(jīng)畫(huà)出畫(huà)，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以朝著這個(gè)方向篩選機(jī)會(huì)點(diǎn)。剛才提到由單核到多核，那怎么去理解呢？首先是單核的結(jié)構(gòu)，它選擇的要點(diǎn)是關(guān)鍵軸線和節(jié)點(diǎn)。一般結(jié)合選核的原則，首選城市發(fā)展主軸，這跟城市交通干線是相關(guān)的。然后再選擇次軸，還有混合功能片，王晨博士個(gè)人認(rèn)為開(kāi)發(fā)企業(yè)可以從選擇城鎮(zhèn)的起步區(qū)開(kāi)始，實(shí)際真的要選起來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)還有很多相應(yīng)的條件、規(guī)律、原則、策略要去考慮。最后是全城發(fā)展。單核變多核，延續(xù)城市主軸上有了核心，功能區(qū)有了明確的定位，有混合功能片區(qū)、居住片區(qū)等，王晨博士認(rèn)為這時(shí)候就是單核變多核的時(shí)機(jī)出現(xiàn)了。在已經(jīng)形成核的旁邊一般政府會(huì)規(guī)劃處一個(gè)再次開(kāi)發(fā)的區(qū)域，會(huì)有一個(gè)規(guī)律，沿著原有的主軸規(guī)劃新區(qū)，同時(shí)要考慮邊上選取新區(qū)的核心。當(dāng)新區(qū)的核心出現(xiàn)之后，誰(shuí)是主，誰(shuí)是次就不一樣了，有可能政府遷過(guò)來(lái)之后就變成主核了，規(guī)劃功能不一樣。在主核確定后開(kāi)發(fā)商選擇新的機(jī)會(huì)項(xiàng)目。多核的發(fā)展不規(guī)劃一個(gè)主核，會(huì)同時(shí)規(guī)劃多個(gè)，多核同時(shí)發(fā)展的。次核如果發(fā)展，要考慮城市發(fā)展的次軸，在次軸的基礎(chǔ)上去劃分功能的版塊 。實(shí)際上在功能版塊的劃分上可能會(huì)有不同的想法跟意見(jiàn)，有些人的想法會(huì)跟理想一些，企業(yè)會(huì)更務(wù)實(shí)，這里面有很多問(wèn)題是值得認(rèn)真分析的。那么開(kāi)發(fā)企業(yè)該如何劃定功能版塊，如果次核板塊定位差不多的時(shí)候，下一步就是在每一個(gè)次版塊里面選擇城市的次核心，這也是依據(jù)選核的幾個(gè)原則，主干道、重要節(jié)點(diǎn)、 重要資源節(jié)點(diǎn)。當(dāng)這些都選定之后，企業(yè)對(duì)于次核也要進(jìn)行功能定位，要定位清楚，在這個(gè)基礎(chǔ)上全城發(fā)展。

　　講到具體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，王晨博士提到商業(yè)節(jié)點(diǎn)的選擇。以蘇州工業(yè)園為例，從城市“核”的分布規(guī)律得出，城市級(jí)商業(yè)要匹配各級(jí)城市功能節(jié)點(diǎn)，最終形成網(wǎng)狀商業(yè)體系。社區(qū)商業(yè)要放在節(jié)點(diǎn)核里面，形成的也是商業(yè)節(jié)點(diǎn)，它主要給新城的居住人口做配套。當(dāng)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入一個(gè)城市選擇具體項(xiàng)目，特別是商業(yè)項(xiàng)目，最終會(huì)形成一個(gè)網(wǎng)絡(luò)，一個(gè)有序的生態(tài)系統(tǒng)。

　　以上是擇勢(shì)的問(wèn)題�？偨Y(jié)來(lái)講，在城市規(guī)劃和生長(zhǎng)的過(guò)程中，房企是可以跟政府規(guī)劃部門進(jìn)行互動(dòng)的，在這個(gè)過(guò)程中通過(guò)實(shí)際的選擇去影響城市的發(fā)展。

　　擇時(shí) 開(kāi)發(fā)住宅應(yīng)在產(chǎn)業(yè)完善之后進(jìn)行

　　第二點(diǎn)講擇時(shí)的時(shí)。在城市的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一個(gè)新城鎮(zhèn)的發(fā)展我們簡(jiǎn)單歸類是兩個(gè)階段，第一個(gè)階段主要以人口導(dǎo)入為階段，沒(méi)有人就是空城，那么導(dǎo)入的人口要解決工作與生活平衡問(wèn)題。第二個(gè)階段就是聚集要素，提高城市的影響力的階段。開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)入新城的商業(yè)項(xiàng)目策略是不一樣的，初期階段采用引擎的策略，項(xiàng)目應(yīng)該給這個(gè)新城帶來(lái)引爆點(diǎn)，在后面的發(fā)展期和成熟期，企業(yè)可以采取助力策略。新城開(kāi)發(fā)面臨的問(wèn)題就是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，開(kāi)發(fā)企業(yè)如何做引爆點(diǎn)？應(yīng)對(duì)是投放城市級(jí)的商業(yè)，通過(guò)一些創(chuàng)新的主題跟業(yè)態(tài)來(lái)做引爆。是不是一定做這個(gè)策略就行呢？當(dāng)這些因素具備的時(shí)候大家可以嘗試，不具備的時(shí)候慎重一點(diǎn)。什么條件呢？第一個(gè)是產(chǎn)業(yè)發(fā)展因素，做城市級(jí)商業(yè)需要和服務(wù)業(yè)要有初步的形成，如果人口導(dǎo)入量不夠的話，那也確實(shí)是比較麻煩的事。第二是如何導(dǎo)入人口，要通過(guò)產(chǎn)業(yè)的引入 ，政府的政策。人口基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展這兩點(diǎn)在前期要充分考慮。第三個(gè)是交通條件，第四是商業(yè)環(huán)境，這些都是在初期的引爆期。在發(fā)展期開(kāi)發(fā)商要考慮如何打造新城亮點(diǎn)，完成產(chǎn)業(yè)調(diào)整和升級(jí)，最終引導(dǎo)整個(gè)區(qū)域。當(dāng)新城發(fā)展到一定階段以后，開(kāi)發(fā)企業(yè)要看這個(gè)產(chǎn)業(yè)是否已經(jīng)進(jìn)行了一次或者第一次的產(chǎn)業(yè)升級(jí) ，并且由制造業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型。交通條件，該有的交通節(jié)點(diǎn)比較建設(shè)完成，主要的路網(wǎng)也要建設(shè)完成，基本的配套商業(yè)都完成了，這時(shí)開(kāi)發(fā)商可以考慮買地和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　擇市 產(chǎn)品定位要匹配“勢(shì)“

　　最后一點(diǎn)說(shuō)擇市，市說(shuō)的狹義一點(diǎn)就是產(chǎn)品。戴德梁行做過(guò)很多項(xiàng)目，可以簡(jiǎn)單歸類成這幾類，第一類是核心綜合體，第二類是區(qū)域綜合體，第三類是新區(qū)綜合體。根據(jù)綜合體的規(guī)模和特征，在城市核心、次核心、功能區(qū)，對(duì)應(yīng)投放核心綜合體、區(qū)域綜合體和新區(qū)綜合體。擇市的時(shí)候拿哪些產(chǎn)品去匹配，然后選擇不同的地塊，用不同的產(chǎn)品區(qū)匹配。

　　總結(jié)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在擇勢(shì)的時(shí)候，隨著市場(chǎng)規(guī)律是考慮主心、次核。其次要考慮能級(jí)，考慮商業(yè)屬性，然后不同的行業(yè)要考慮不同的時(shí)段和策略。在最后，這個(gè)小節(jié)是開(kāi)始，而不是結(jié)束，最后我讓大家欣賞一幅名畫(huà)，這是《手畫(huà)手》，埃舍爾1942年的作品，這幅畫(huà)你能難分清是左手畫(huà)的右手，還是右手畫(huà)的左手。第一，城市開(kāi)發(fā)是企業(yè)跟政府，個(gè)人和城市互動(dòng)的結(jié)果，我們今天在創(chuàng)造城市，城市也在同樣創(chuàng)造我們。第二， 城市也是生長(zhǎng)的過(guò)程，描繪從2D到3D的過(guò)程也是一個(gè)發(fā)展的過(guò)程，所有的時(shí)代都是一個(gè)開(kāi)始，而絕對(duì)不是一個(gè)結(jié)束。