合伙人招募馬不停蹄 越秀地產(chǎn)難解擴(kuò)張困局

合伙人招募馬不停蹄 越秀地產(chǎn)難解擴(kuò)張困局 中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)   2016-04-24 00:11

[摘要] 自2014年萬(wàn)科開(kāi)啟合伙人模式之后，各家房企紛紛搶灘試水。

自2014年萬(wàn)科開(kāi)啟合伙人模式之后，各家房企紛紛搶灘試水。

廣州市國(guó)資委麾下的越秀地產(chǎn)股份有限公司（越秀地產(chǎn)00123.HK），近日因通過(guò)全資附屬公司廣州宏勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“廣州宏勝”）出售其即將入市項(xiàng)目——越秀星匯云城49%的股權(quán)而飽受爭(zhēng)議。斥資38.81億元介入該項(xiàng)目的幕后之手，則來(lái)自險(xiǎn)企中的“地產(chǎn)一哥”平安不動(dòng)產(chǎn)擁有50%股權(quán)的廣州聯(lián)衡置業(yè)有限公司。

這一在3月10日昭告天下的“合伙人招募布告”塵埃落定，而38.81億元資金，除了承載49%股權(quán)支付的23.27億元售價(jià)，還囊括15.02億元的負(fù)債。

越秀地產(chǎn)對(duì)此的表態(tài)是，該項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較大，開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)，引入綜合實(shí)力強(qiáng)的合作伙伴可分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高自有資金使用效率，加快現(xiàn)金回流。

早在2015年7月27日，越秀地產(chǎn)就曾通過(guò)其附屬公司，與中國(guó)平安保險(xiǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（中國(guó)平安，601318.SH）的附屬公司成立合營(yíng)公司，共同開(kāi)發(fā)廣州市海珠區(qū)廣紙片區(qū)地塊。

引入險(xiǎn)資只是越秀地產(chǎn)融資布局的一次亮相而已。在追逐規(guī)模擴(kuò)張的途中，越秀地產(chǎn)繃直了資金鏈，而在轉(zhuǎn)向效益可持續(xù)發(fā)展的途中，越秀地產(chǎn)不得不通過(guò)合伙人的招募來(lái)贏得更多的資金助力。

招募合伙人步步為營(yíng)

對(duì)于越秀地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，在2014到2015年兩個(gè)年份之間，存有一個(gè)微妙的關(guān)系，越秀地產(chǎn)合伙人身份的變更。

2015年之前越秀地產(chǎn)的合伙人帶著國(guó)資的帽子，一直到這些合伙人出現(xiàn)“撂挑子”的傾向?yàn)橹埂?/p>

2014年12月8日，寶億萊軟裝加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，同樣隸屬?gòu)V州市國(guó)資系統(tǒng)的廣州友誼集團(tuán)股份有限公司（廣州友誼，000987.SZ）通過(guò)公開(kāi)募集100億元，收購(gòu)?fù)瑸閲?guó)企的廣州越秀金融控股集團(tuán)（簡(jiǎn)稱(chēng)“越秀金控”）100%股權(quán)，這標(biāo)志著越秀地產(chǎn)跟國(guó)資走上分手之路。

其原因是：越秀金控旗下一家并不知名的企業(yè)——廣州越秀產(chǎn)業(yè)基金投資管理有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“越秀產(chǎn)投”）曾任廣州國(guó)資產(chǎn)業(yè)發(fā)展股權(quán)投資基金（簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)資基金”）的管理人，而這家國(guó)資基金曾在越秀地產(chǎn)瘋狂拿地時(shí)承擔(dān)買(mǎi)單人的角色。

國(guó)資基金的實(shí)際控制人，也就是越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)張招興曾在2014年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示“公司的拿地模式是基金合作，以較低成本獲取土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而后根據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況選擇性回購(gòu)，先拿地后付錢(qián)。”據(jù)悉，截至上述收購(gòu)之日，越秀地產(chǎn)與國(guó)資基金共同拿地合計(jì)五宗，但在總額高達(dá)167.16億元的拿地金額中，國(guó)資基金買(mǎi)單金額約150億元。許是資金承受難以持續(xù)，國(guó)資基金選擇不玩了，還在廣州友誼的評(píng)估報(bào)告中透出“減少地產(chǎn)投入”的口風(fēng)。

如此，越秀地產(chǎn)倒是暫時(shí)躲過(guò)了負(fù)債率蹭蹭上漲的災(zāi)難，但卻引來(lái)了一場(chǎng)不期而至的分道揚(yáng)鑣，盡管越秀地產(chǎn)將“慎投地產(chǎn)”的風(fēng)向稱(chēng)為地方政府投資抉擇無(wú)權(quán)干涉，并擺出一幅不予置評(píng)的姿態(tài)。

失去國(guó)資基金的庇佑，越秀地產(chǎn)進(jìn)一步將目光鎖定在地產(chǎn)大咖身上，由借道融資拿地轉(zhuǎn)向分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)成本。繼2013年與保利地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)高達(dá)43.5億元的廣州蘿崗地王項(xiàng)目之后，2015年7月和11月，越秀地產(chǎn)分別與綠地、碧桂園合作開(kāi)發(fā)26.34億元的廣州廣紙片區(qū)項(xiàng)目和3.46億元的廣東省江門(mén)市蓬江區(qū)項(xiàng)目，顯露出“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”的陣勢(shì)。

對(duì)此，軟裝飾加盟寶億萊，越秀地產(chǎn)在2015年年報(bào)中明確表示已將合作發(fā)展模式列為業(yè)績(jī)亮點(diǎn)，并稱(chēng)“近年來(lái)，集團(tuán)通過(guò)跟投資基金和房地產(chǎn)企業(yè)合作，有效實(shí)現(xiàn)了資源整合和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)”。

所謂的投資基金，意指在與綠地合作同期，越秀地產(chǎn)引入平安不動(dòng)產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)廣州市廣紙片區(qū)一宗地價(jià)為88.97億元的項(xiàng)目，并在不久之前的4月13日二度與平安不動(dòng)產(chǎn)合作，越秀地產(chǎn)將其稱(chēng)為“分擔(dān)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)”。

緊隨其后的4月14日，越秀地產(chǎn)再次為其在武漢地區(qū)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目尋找新的合伙人，開(kāi)始深耕華中地區(qū)。武漢越秀地產(chǎn)方面在采訪中稱(chēng)其負(fù)責(zé)武漢地區(qū)的大部分項(xiàng)目。

擴(kuò)張后遺癥急需修復(fù)

將廣州作為大本營(yíng)的越秀地產(chǎn)，無(wú)論是在國(guó)資基金還是房企大咖的支持下，其遞進(jìn)式的規(guī)模擴(kuò)張和銷(xiāo)售額增長(zhǎng)都領(lǐng)先同級(jí)別房企一步。

2014年，越秀地產(chǎn)累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約220.14億元，累計(jì)合同銷(xiāo)售面積約188.61萬(wàn)平方米，同比分別上升50.4%和63.3%。2015年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約221.2億元，同比上升41%，累計(jì)合同銷(xiāo)售額約248.5億元，累計(jì)合同銷(xiāo)售面積約227.2萬(wàn)平方米，同比分別上升13%和21%。

在此基礎(chǔ)上，越秀地產(chǎn)將2016年的合同銷(xiāo)售金額目標(biāo)提高至258億元，而第一季度合同銷(xiāo)售金額便直指86.89億元，同比上升約123%，以此推算，這家企業(yè)已完成了年度銷(xiāo)售目標(biāo)的34%。

然而在向300億元陣營(yíng)邁進(jìn)的過(guò)程中，越秀地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況并非如其所言的“財(cái)務(wù)穩(wěn)健安全、融資渠道合理”。據(jù)悉，2015年越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)融資金額約152.0億元，其中境內(nèi)金額約為97.2億元，境外融資金額約為54.8億元，相較于2014年境內(nèi)外42∶58的比例，國(guó)內(nèi)借貸比例提高了21個(gè)百分點(diǎn)。顯然，在2015年高達(dá)73.1%的借貸比中，越秀地產(chǎn)更加偏向并且倚重國(guó)內(nèi)融資。

針對(duì)越秀地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況，國(guó)內(nèi)外的研究機(jī)構(gòu)呈現(xiàn)出兩種截然不同的態(tài)度。國(guó)內(nèi)諸如中信建設(shè)等機(jī)構(gòu)均給出“估值修復(fù)機(jī)會(huì)高、盈利能力在加強(qiáng)”的評(píng)價(jià)，而國(guó)外如德意志銀行等機(jī)構(gòu)卻給出了“利潤(rùn)繼續(xù)緊縮、財(cái)務(wù)狀況轉(zhuǎn)差”的預(yù)警。

一位證券人士分析，國(guó)內(nèi)側(cè)重公司的穩(wěn)定性或持續(xù)的盈利能力，國(guó)外可能側(cè)重公司的增長(zhǎng)比例，各自考核和參考的財(cái)務(wù)指標(biāo)各有側(cè)重。

在平安不動(dòng)產(chǎn)收購(gòu)越秀星匯云城49%股權(quán)的第二天，穆迪對(duì)越秀地產(chǎn)做出了降級(jí)預(yù)警，認(rèn)為負(fù)債比率高以及盈利能力弱是其亟須面臨的挑戰(zhàn)，軟裝設(shè)計(jì)拎包入住，寶億萊軟裝加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，并稱(chēng)這家企業(yè)利用目前內(nèi)地普遍較低的借貸成本，增加債務(wù)融資或進(jìn)行收購(gòu)，令負(fù)債水平上升。

在越秀地產(chǎn)過(guò)去五年的高歌猛進(jìn)中，各項(xiàng)重要的財(cái)務(wù)指標(biāo)都在變差，2015年尤為顯著。相關(guān)資料顯示，從2013年到2015年，這家企業(yè)凈資產(chǎn)收益率分別為12.43%、9.28%和3.45%，銷(xiāo)售毛利率則分別為28.89%、26.35%和21.07%。2014年越秀地產(chǎn)總負(fù)債按年升34%至230億元，凈負(fù)債按年升23%，凈負(fù)債率亦升至66%，2015年資產(chǎn)負(fù)債率則達(dá)71.93%。

標(biāo)簽： 資產(chǎn)負(fù)債率 30億元

100 100