寶億萊精裝房拎包入住物業(yè)管理服務(wù)行業(yè):南都物業(yè)IPO過(guò)會(huì),行業(yè)資本化進(jìn)程加速

　　12月5日,第十七屆發(fā)審委2017年第61次會(huì)議審核結(jié)果公告,南都物業(yè)服務(wù)股份有限公司首發(fā)獲通過(guò)。

　　投資要點(diǎn):

　　南都物業(yè)首發(fā)過(guò)會(huì),物管行業(yè)境內(nèi)資本化預(yù)期加強(qiáng)。南都物業(yè)首發(fā)申請(qǐng)過(guò)會(huì),即將成為A股物業(yè)服務(wù)第一股,根據(jù)公司招股書(shū)披露,此次公司預(yù)計(jì)發(fā)行不超過(guò)1984.127萬(wàn)股,大約募集資金41070.81萬(wàn)元。自2014年彩生活在香港上市以來(lái),碧桂園、中海、保利等大型房企瞄準(zhǔn)中國(guó)房地產(chǎn)后市場(chǎng)巨大潛力,相繼分拆旗下物業(yè)管理資產(chǎn)向“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型,國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的完善為物管企業(yè)提供良好的證券化和融資平臺(tái)。截止當(dāng)前,除剛過(guò)會(huì)的南都物業(yè)外,已有4家公司在港股上市及58家企業(yè)在新三板掛牌,碧桂園物業(yè)、新城悅正在A(yíng)股IPO審核中。我們認(rèn)為,此次南都物業(yè)的過(guò)會(huì)一定程度上解答了市場(chǎng)對(duì)于物管公司在A(yíng)股上市可行性的質(zhì)疑,為物管企業(yè)資本化的重要突破,這將加強(qiáng)大型房企分拆物管服務(wù)資產(chǎn)境內(nèi)上市的信心和動(dòng)力,從供給上推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的資本化進(jìn)程。

　　促進(jìn)行業(yè)進(jìn)入輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)時(shí)代,增強(qiáng)企業(yè)盈利能力。單獨(dú)上市賦予物業(yè)管理公司在資本市場(chǎng)平臺(tái)獨(dú)立融資的能力,有希望獲得外部資金來(lái)源從而脫離業(yè)務(wù)發(fā)展過(guò)程中對(duì)房企集團(tuán)的資金依賴(lài),在市場(chǎng)監(jiān)督下加強(qiáng)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理改革,促進(jìn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式形成,改善傳統(tǒng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)勞動(dòng)力密集型和低利潤(rùn)率弱點(diǎn),提升盈利能力。一方面,社區(qū)智能化改造、管理信息化升級(jí)可提升服務(wù)品質(zhì)、減少人力依賴(lài);另一方面,進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈擴(kuò)張和跨細(xì)分市場(chǎng)擴(kuò)張,增加利潤(rùn)來(lái)源;最后,基于線(xiàn)下社區(qū)資源進(jìn)行多元化業(yè)務(wù)拓展,構(gòu)建商業(yè)社區(qū)模型,升級(jí)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。例如,此次南都物業(yè)計(jì)劃融資4.11億元,1.4億元將用于物業(yè)管理智能化系統(tǒng)項(xiàng)目、社區(qū)O2O平臺(tái)建設(shè)等,而新城悅、碧桂園物業(yè)招股書(shū)中顯示分別約36%、41%的募集資金計(jì)劃用于技術(shù)升級(jí)和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)升級(jí)所需的基礎(chǔ)建設(shè)。

　　促進(jìn)兼并收購(gòu),加速行業(yè)集中度提升。全國(guó)共有超過(guò)10萬(wàn)家的物業(yè)管理公司,龍頭企業(yè)的市場(chǎng)占有率依然很低。企業(yè)在盈利需求驅(qū)動(dòng)下,通過(guò)規(guī)模擴(kuò)張?zhí)嵘�市�?chǎng)地位、獲取優(yōu)質(zhì)社區(qū)資源的意愿強(qiáng)烈,由于物管行業(yè)的區(qū)域性特征和存量替代的周期性特征,收并購(gòu)為主流物管企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張較為快速、有效的手段。例如,南都物業(yè)本次首發(fā)融資中9860萬(wàn)元用于物業(yè)管理項(xiàng)目拓展,而新城悅、碧桂園物業(yè)公告用于項(xiàng)目拓展的資金占比也都超過(guò)計(jì)劃募集資金規(guī)模的50%。上市融資增強(qiáng)企業(yè)資金實(shí)力,加速行業(yè)集中度提升,這一過(guò)程中龍頭企業(yè)將享受行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)和市場(chǎng)集中度提升的雙重紅利。

　　行業(yè)評(píng)級(jí)及投資策略:我們認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)前景廣闊,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)處于尚處于初級(jí)階段,企業(yè)境內(nèi)上市獲得突破進(jìn)展,將從供給上推進(jìn)行業(yè)資本化進(jìn)展,促進(jìn)企業(yè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)升級(jí)和行業(yè)集中度提升,堅(jiān)定看好行業(yè)未來(lái)發(fā)展空間及頭部企業(yè)的成長(zhǎng)潛力。

　　重點(diǎn)推薦個(gè)股:看好兼具資源和品牌優(yōu)勢(shì)、持續(xù)擴(kuò)張能力強(qiáng)的行業(yè)龍頭,關(guān)注區(qū)域性?xún)?yōu)質(zhì)企業(yè)跨區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略布局,以及基于優(yōu)質(zhì)社區(qū)資源進(jìn)行商業(yè)模式創(chuàng)新的標(biāo)的。首推綠城服務(wù)(2869.HK),重點(diǎn)關(guān)注彩生活(1778.HK)、南都物業(yè),同時(shí)關(guān)注新三板標(biāo)的保利物業(yè)(871893.OC)、遠(yuǎn)洋億家(837149.OC)、嘉寶股份(834962.OC)、開(kāi)元物業(yè)(831971.OC)等標(biāo)的。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示:1)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn);2)勞動(dòng)力成本上漲風(fēng)險(xiǎn);3)企業(yè)業(yè)務(wù)創(chuàng)新及轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn);4)推薦公司業(yè)績(jī)不達(dá)預(yù)期風(fēng)險(xiǎn);5)上市/掛牌公司股價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。