保利整合地產(chǎn)業(yè)務(wù) 將和融創(chuàng)爭四阿哥位置

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　　近日，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，保利地產(chǎn)(600048,股吧)發(fā)布公告，公司第五屆董事會(huì)第十五次會(huì)議審議通過了《關(guān)于收購保利（香港）控股有限公司50%股權(quán)的議案》，擬采用現(xiàn)金方式收購母公司保利集團(tuán)持有的保利香港控股50%股權(quán)，成交價(jià)格為23.82億元，并按照50%的持股比例承接保利香港控股應(yīng)償還保利集團(tuán)的股東借款本金和應(yīng)付未付利息27.71億元，總計(jì)價(jià)款51.53億元。

　　保利香港控股的主要資產(chǎn)為持有保利置業(yè)39.66%股份（實(shí)際擁有40.39%的表決權(quán)），這一議案的通過，意味著央企保利系醞釀已久的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合終于拉開了序幕。

　　保利發(fā)力

　　此次將正式納入保利地產(chǎn)旗下的保利置業(yè)集團(tuán)，1993年被保利控股收購，2005年開始逐步轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)業(yè)并在保利集團(tuán)的扶持下快速擴(kuò)張。

　　早在一年前，保利地產(chǎn)便發(fā)布公告，宣布以發(fā)行股份購買相關(guān)項(xiàng)目的方式整合保利置業(yè)集團(tuán)。但因條件尚不成熟，保利地產(chǎn)隨后公告決定終止籌劃該重大事項(xiàng)。

　　一年后，寶億萊家居飾品，整合一事終于迎來突破性進(jìn)展。

　　在易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，類似收購股權(quán)而整合地產(chǎn)資源，具有積極作用。從今年保利地產(chǎn)的投資和拿地來看皆是如此，寶億萊家居飾品，此舉也體現(xiàn)了保利未來的戰(zhàn)略，尤其會(huì)在梳理業(yè)務(wù)條線和梳理投資板塊等方面將有新的動(dòng)作。

　　嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，就兩家公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)而言，保利置業(yè)本身在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上發(fā)展節(jié)奏比較慢，反倒是這兩年保利地產(chǎn)持續(xù)拿地，同時(shí)強(qiáng)化了對(duì)三四線城市的投資，所以實(shí)際上保利地產(chǎn)未來的地產(chǎn)發(fā)展的平臺(tái)條件會(huì)更加好。

　　值得注意的是，此次保利地產(chǎn)除了收購保利控股外，還以1496.58萬元收購中金正祥(上海)股權(quán)投資管理中心(有限合伙)持有的保利(橫琴)資本管理有限公司15%股權(quán)。收購?fù)瓿珊螅�該公司持股比例將�?0%增至45%。

　　保利開始在地產(chǎn)主業(yè)上發(fā)力了。

　　畢竟，在2016年的業(yè)績說明會(huì)上，保利地產(chǎn)便透露出未來3至5年沖擊5000億元銷售規(guī)模的目標(biāo)。

　　爭奪第四把交椅

　　就擴(kuò)大規(guī)模這一目標(biāo)而言，融創(chuàng)和保利是相似的，甚至，整體軟裝寶億萊家居飾品，孫宏斌的野心要更大些。此番保利重組后，房企的排名也將悄然發(fā)生變化。

　　根據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年1-11月，房企銷售金額（流量金額）排行中，“碧恒萬”毫無懸念繼續(xù)在榜首上演“三國殺”游戲，碧桂園已經(jīng)率先吸到了5000億陣營的空氣，恒大、萬科則紛紛突破4500億，鉚足勁沖向年度紀(jì)錄新高。

　　三強(qiáng)之后便是融創(chuàng)中國，孫宏斌前一輪的招兵買馬、攻城略地終于顯示出了充足的馬力，融創(chuàng)一舉由去年的第七升至第四，銷售金額達(dá)2973億元，直逼3000億大關(guān)。

　　保利地產(chǎn)以2678億元位居第五，保利置業(yè)以378.1億元排名42位。整合后，保利地產(chǎn)的銷售金額將以微弱優(yōu)勢超過融創(chuàng)。

　　第四把交椅的最終歸屬，還要看最后一個(gè)月。

　　然而，即便是第一陣營，數(shù)據(jù)間的落差也劃分出了鮮明的不同梯隊(duì)。保利、融創(chuàng)距離三強(qiáng)雖有一定差距，但已經(jīng)拉開了身后1字打頭的中海、龍湖等一個(gè)段位，現(xiàn)處1.5梯隊(duì)中。

　　這是一個(gè)不進(jìn)攻便退守的位置。緊隨三強(qiáng)，有機(jī)會(huì)成為破局者，也有可能滑落至下一梯隊(duì)。

　　融創(chuàng)和保利，誰將有機(jī)會(huì)向三強(qiáng)發(fā)起有力沖擊？

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，脫穎而出取決于企業(yè)整合的速度和力度。相較于保利此次集團(tuán)體系內(nèi)部的整合，融創(chuàng)更擅于通過公開市場的收并購來加速規(guī)模化進(jìn)程，性質(zhì)的不同決定了這兩家企業(yè)在提高行業(yè)地位時(shí)采取了不同的道路。

　　易居研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，融創(chuàng)和保利誰將笑到最后，關(guān)鍵要看土地、資金、勞動(dòng)力、技術(shù)、管理這五個(gè)房企的主要生產(chǎn)函數(shù)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步解釋，保利的土儲(chǔ)資源無疑是比較大的，而且央企身份在融資方面有優(yōu)勢�？v觀融創(chuàng)的打法，其顯然在技術(shù)層面表現(xiàn)更好。換言之，寶億萊家居飾品，因?yàn)槿趧?chuàng)擅長通過并購來促進(jìn)成長，其手中握有大量性價(jià)比頗高的土地，銷售回款的節(jié)奏也控制得更好。

　　嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，實(shí)際上在生產(chǎn)函數(shù)中，還有一個(gè)重要因素是制度因素。如果保利混合所有制改革積極推進(jìn)，那么制度因素會(huì)釋放更好的紅利。

　　央企重整

　　保利地產(chǎn)重組背后折射出大勢所趨下的央企整合。

　　央企整合最早可以追溯到2010年的3月，時(shí)值國務(wù)院國資委向78家非主業(yè)央企發(fā)出“退房令”，只保留16家以“房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營”為主業(yè)的中央企業(yè)，但由于沒有時(shí)間表和具體實(shí)施方案，“退房令”一直進(jìn)展緩慢。隨著新一輪深化國企改革，地產(chǎn)央企整合步伐明顯加快。

　　隨后，招商蛇口和中海地產(chǎn)率先啟動(dòng)。

　　招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司以換股形式吸收合并招商地產(chǎn)(000024,股吧)再上市，成為招商局集團(tuán)的唯一地產(chǎn)上市平臺(tái)。

　　中海地產(chǎn)以310億元的交易對(duì)價(jià)收購中信旗下的中信地產(chǎn)和中信泰富的住宅物業(yè)組合后，由此獲得中信布局于25個(gè)城市、總建筑面積為2400萬平方米的土地儲(chǔ)備。

　　張宏偉對(duì)此頗為樂觀，他認(rèn)為鑒于目前尚未形成明確的退出機(jī)制。因此，對(duì)于這78家需要?jiǎng)冸x地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企而言，還得進(jìn)行資產(chǎn)重組。

　　嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，地產(chǎn)央企中，保利和中海表現(xiàn)皆屬上乘，它們都積極通過資源整合來實(shí)現(xiàn)業(yè)績成長。但它們存在的最大問題是希望在傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上加速發(fā)展，因此背后的資源整合是有一定壓力的。