物業(yè)管理行業(yè)將迎萬億市場藍(lán)海 千億市值龍頭可期

證券時報網(wǎng)（）12月15日訊

據(jù)經(jīng)濟參考報15日報道，近年來，房地產(chǎn)物業(yè)市場增速顯著。隨著中國城市化水平的不斷提升，物業(yè)管理行業(yè)近十年來一直處于快速發(fā)展時期，物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化程度加強，物業(yè)服務(wù)企業(yè)更加集團化專業(yè)化，物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈在逐漸延長。

中國指數(shù)研究院今年上半年的報告顯示，2015年物業(yè)行業(yè)整體營業(yè)收入水平6500億人民幣，因此到2030年行業(yè)整體規(guī)模還有至少2倍的空間。未來五年內(nèi)，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，物業(yè)管理行業(yè)將成為萬億級市場。另一方面，自花樣年拆分旗下的物業(yè)品牌“彩生活”在香港上市以來，萬科、中海、保利、龍湖等大型房企相繼分拆旗下物業(yè)管理資產(chǎn)向輕資產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型。據(jù)統(tǒng)計，除剛過會的南都物業(yè)外，目前還有4家公司在港股上市及58家企業(yè)在新三板掛牌。

國海證券認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)市場前景廣闊。1）在城市化進程持續(xù)提高、居民收入及人均住房面積不斷提升背景下，物業(yè)服務(wù)需求有望持續(xù)提升。而政策法規(guī)的不斷完善、業(yè)主委員會制度的推進以及房地產(chǎn)開發(fā)進入寡頭時代等因素推動下，物業(yè)管理行業(yè)正在迎來快速發(fā)展的黃金時代；2）基于相對保守的設(shè)定，假設(shè)未來物業(yè)管理價格保持穩(wěn)定（實際上在居民對于高品質(zhì)生活需求推動下，物業(yè)管理價格有望穩(wěn)步提升），僅依靠住宅及商業(yè)、辦公面積的自然增長，預(yù)計至2030年國內(nèi)物業(yè)服務(wù)市場規(guī)模將達到1.35萬億元，相比當(dāng)前行業(yè)規(guī)模（2015年全行業(yè)收入規(guī)模6500億元）存在2倍以上的成長空間；3）在這一過程中，研報最為看好存量市場和增量市場空間最大、伴隨居民消費升級有望帶來更多增值服務(wù)空間的住宅物業(yè)服務(wù)市場（僅考慮當(dāng)前傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)，寶億萊家居飾品，潛在市場規(guī)模近7000億元）；4）而在傳統(tǒng)物業(yè)管理之外，和社區(qū)生活相關(guān)的增值服務(wù)及多元化業(yè)務(wù)延伸有望成為行業(yè)發(fā)展新空間，傳統(tǒng)物業(yè)管理公司（如綠城服務(wù)進軍便利店、保利物業(yè)布局養(yǎng)老服務(wù)）以及部分通過商業(yè)模式創(chuàng)新進入社區(qū)物業(yè)服務(wù)市場的企業(yè)有望顯著受益（如彩生活等）。

國海證券指出，從市值空間上來看，僅考慮住宅市場，軟裝設(shè)計家居產(chǎn)業(yè)鏈，假設(shè)龍頭公司市場份額達到10%，對應(yīng)年收入規(guī)模800億元，假設(shè)予以穩(wěn)定狀態(tài)12%的銷售利潤率，以10倍PE估算，寶億萊家居飾品，龍頭公司市值規(guī)模有望接近1000億元。若考慮基于社區(qū)的多元化業(yè)務(wù)延伸，市值空間將更加值得期待。

國海證券指出，堅決買入具備資源和品牌優(yōu)勢、持續(xù)擴張能力強的行業(yè)龍頭，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，關(guān)注區(qū)域優(yōu)勢企業(yè)及部分具備新商業(yè)模式的標(biāo)的。研報認(rèn)為行業(yè)處于高速發(fā)展、集中度快速提升的跑馬圈地階段，同時考慮到物業(yè)服務(wù)的特殊性（物業(yè)公司轉(zhuǎn)換成本高），具備良好資源儲備（背靠房地產(chǎn)開發(fā)巨頭）、加速擴張（通過資本市場外延）及品牌優(yōu)勢（外拓能力強）的龍頭公司將持續(xù)領(lǐng)跑，首推綠城服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)，同時關(guān)注新三板部分區(qū)域性優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)提供商遠(yuǎn)洋億家、嘉寶股份、開元物業(yè)等標(biāo)的，以及優(yōu)質(zhì)社區(qū)服務(wù)平臺運營商彩生活。

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