家居飾品生活館2015年中考：上半年樓市預(yù)測(cè)之總結(jié)與展望

時(shí)光匆匆，不等人。上半年轉(zhuǎn)眼即逝�；叵氚肽曛�前，除了一線城市市場(chǎng)有所復(fù)蘇之外，全國(guó)樓市總體仍在冬天中掙扎。而短短半年過(guò)后，市場(chǎng)已由冬天轉(zhuǎn)至春天，其中深圳已是盛夏天氣。

按照老楊的慣例，每年元旦做年度回顧與預(yù)測(cè)，年中時(shí)也要對(duì)年初的預(yù)測(cè)進(jìn)行總結(jié)與展望。按照年初時(shí)對(duì)《2015年全年房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)》，一條一條的進(jìn)行對(duì)照，總結(jié)并展望。

一、政策：

1、貨幣政策趨松，將會(huì)降息降準(zhǔn)。

2、個(gè)人房貸政策繼續(xù)放松，大城市首套房貸利率折扣中樞趨向9折。

3、房地產(chǎn)稅立法難出臺(tái)。二手房交易環(huán)節(jié)可能有減稅舉措。

4、穩(wěn)定住房消費(fèi)方面可能會(huì)有動(dòng)作。

5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸仍偏緊，但資本市場(chǎng)融資趨于放松。

6、一線城市限購(gòu)暫難取消，局部有放松可能。

7、棚改加速，開(kāi)家居生活館，資金支持力度加大。

總結(jié)與展望：

1、降息降準(zhǔn)，預(yù)測(cè)準(zhǔn)確，家居飾品加盟，不過(guò)也沒(méi)什么難度。下半年還有兩次左右降準(zhǔn)，無(wú)降息或有一次。

2、大城市首套房貸利率折扣中樞趨向9折：這條預(yù)測(cè)得就牛叉了！因?yàn)槟瓿鯐r(shí)，有兩種預(yù)期觀點(diǎn)，一種是8折，寶億萊家居生活館，因?yàn)楣俜街厣曜畹涂芍疗?折；另一種觀點(diǎn)受當(dāng)時(shí)情況影響，認(rèn)為是95至98折。而當(dāng)前在一線城市中，搞到9折已不難。連續(xù)降息之后，銀行難過(guò)，且房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)漲，下半年首套房貸折扣趨穩(wěn)。

3、房地產(chǎn)稅立法難出臺(tái)：確實(shí)沒(méi)這么快，下半年也沒(méi)戲，這一預(yù)測(cè)沒(méi)什么含金量，罷了。

二手房交易環(huán)節(jié)可能有減稅舉措：完全命中。二手房營(yíng)業(yè)稅由五減二。但年內(nèi)不再有新減稅了。

4、穩(wěn)定住房消費(fèi)方面可能會(huì)有動(dòng)作：3.30政策，公積金新政，應(yīng)驗(yàn)。

5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸仍偏緊，但資本市場(chǎng)融資趨于放松：開(kāi)發(fā)貸確實(shí)仍偏緊，上半年藍(lán)光、綠地等上市通過(guò)。

6、一線城市限購(gòu)暫難取消，局部有放松可能：限購(gòu)沒(méi)取消�；�本也沒(méi)怎么松動(dòng)。按當(dāng)前深圳房?jī)r(jià)暴漲形勢(shì)，下半年一線限購(gòu)不會(huì)放松，更不可能取消。

7、棚改加速，資金支持力度加大：棚改再升級(jí)，已提出新三年計(jì)劃。這東東，已經(jīng)成為改善民生和拉動(dòng)投資的“神器”！

二、成交量：

1、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局口徑的全國(guó)商品房成交量同比增長(zhǎng)5%左右。

2、交易中心口徑的一線城市商品住宅成交量同比增長(zhǎng)20%左右。

3、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積將同比增長(zhǎng)3%左右。

總結(jié)與展望：

1、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局口徑的全國(guó)商品房成交量同比增長(zhǎng)5%左右。年初，很多投行和經(jīng)濟(jì)學(xué)家，預(yù)測(cè)2015年這個(gè)指標(biāo)為負(fù)增長(zhǎng)，老楊只能說(shuō)他們不太懂房地產(chǎn)！今前5個(gè)月，這一指標(biāo)已由年初的下跌近二成，收窄至下跌0.2%，全年實(shí)現(xiàn)5%正增長(zhǎng)已經(jīng)無(wú)憂。而且，還可上調(diào)3個(gè)百分點(diǎn)。

2、交易中心口徑的一線城市商品住宅成交量同比增長(zhǎng)20%左右。今年一線城市的樓市回暖速度，都超出我這個(gè)樂(lè)觀派的預(yù)期了，上半年我院跟蹤的30個(gè)城市成交量同比增長(zhǎng)24%，開(kāi)家居飾品店，一線城市更高�，F(xiàn)將這個(gè)一指標(biāo)調(diào)高，預(yù)計(jì)全年一線城市成交量可能增長(zhǎng)40%左右。

3、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積將同比增長(zhǎng)3%左右。今年前5個(gè)月，土地購(gòu)置面積同比下跌31%，地市仍然成交冷清，主因是地市滯后于房市，且地方政府很狡猾，下半場(chǎng)市場(chǎng)溫度更高時(shí)才會(huì)大量推地。這一指標(biāo)暫不調(diào)整。

三、價(jià)格：

1、價(jià)格重點(diǎn)在于70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)：月度環(huán)比以上漲為主，同比以下跌為主；預(yù)計(jì)2015年3-5月環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，同比12月跌幅收窄至0%左右。

2、全國(guó)商品房成交均價(jià)同比上漲3%左右。

3、全國(guó)房企購(gòu)地均價(jià)同比上漲10%左右。

總結(jié)與展望：

1、70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)預(yù)計(jì)2015年3-5月環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲。這是所有樓市指標(biāo)當(dāng)中，最核心、最關(guān)鍵的一個(gè)指標(biāo)。結(jié)果，按國(guó)統(tǒng)局說(shuō)法，4月上拐，按70城算術(shù)平均值，則5月上拐！對(duì)于核心指標(biāo)的預(yù)測(cè)，老楊必須在此傲嬌一下！對(duì)于今年房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)，如果老楊不算最靠譜，我看國(guó)內(nèi)找不到幾個(gè)人有資格說(shuō)最靠譜。房?jī)r(jià)上拐后，年內(nèi)就一直保持上漲，沒(méi)有任何懸念！即便股市跌破3000點(diǎn)，即便跌破1000點(diǎn)，也不能阻擋年內(nèi)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的鐵蹄！

2、全國(guó)商品房成交均價(jià)同比上漲3%左右。與商品房成交量預(yù)測(cè)相似，年初，很多投行和經(jīng)濟(jì)學(xué)家，預(yù)測(cè)2015年這個(gè)指標(biāo)為負(fù)增長(zhǎng)，當(dāng)時(shí)老楊3%的預(yù)測(cè)，基本上屬于最樂(lè)觀的。結(jié)果呢，今年前5個(gè)月的漲幅已達(dá)3.3%！沒(méi)辦法，只能上調(diào)目標(biāo)，全年6%左右吧。

3、全國(guó)房企購(gòu)地均價(jià)同比上漲10%左右。結(jié)果，今年前5個(gè)月上漲7.6％，此指標(biāo)維持。

四、投資建設(shè)：

1、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)10%左右。

2、全國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積同比下跌3%左右。

總結(jié)與展望：

1、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)10%左右。去年以來(lái)，此增幅一直下滑，至今未企穩(wěn)，今年前5個(gè)月同比增長(zhǎng)5.1%。預(yù)感這一指標(biāo)，可能是本年度最失誤的一個(gè)預(yù)測(cè)。估計(jì)下半年此指標(biāo)一定會(huì)企穩(wěn)，就看四季度反彈的高度了。估計(jì)應(yīng)在7％左右。年底再看謎底吧。

2、全國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積同比下跌3%左右。今年前5個(gè)月，此指標(biāo)下降16％，下半年應(yīng)會(huì)收窄。此指標(biāo)維持不變。

五、總體：

我曾預(yù)測(cè)2012年樓市是“三部曲”：探底、筑底、復(fù)蘇；預(yù)測(cè)2013年市場(chǎng)總體特征是“一條線”：震蕩上行，有驚無(wú)險(xiǎn)；預(yù)測(cè)2014年為“退燒年”：高位振蕩，漸趨降溫。在這里，我預(yù)測(cè)2015年為“復(fù)蘇年”：探明底部，復(fù)蘇上行。其中，上半年以探底為主，下半年以復(fù)蘇為主；一線城市先復(fù)蘇，三四線仍需去庫(kù)存。

總結(jié)與展望：

“探明底部，復(fù)蘇上行”這是指代全國(guó)，其實(shí)一線城市成交量早在去年10月就已起飛。就1-5月的全國(guó)數(shù)據(jù)來(lái)看，商品房成交量、成交價(jià)、70城房?jī)r(jià)指數(shù)，都于上半年完成探底，下半年鐵定復(fù)蘇上行。購(gòu)地、開(kāi)工、開(kāi)發(fā)投資，此三項(xiàng)指標(biāo)還未能確定底部，但未來(lái)三個(gè)月左右，皆能探明底部，至四季度則基本上房地產(chǎn)全部指標(biāo)皆轉(zhuǎn)為上行。

從房地產(chǎn)短周期的四大驅(qū)動(dòng)因素分析，關(guān)于下半年，經(jīng)濟(jì)低位企穩(wěn)，政策面趨松節(jié)奏放緩（房地產(chǎn)政策趨穩(wěn)，貨幣政策小幅放松，幅度小于上半年），資金面繼續(xù)趨松，主要城市住宅庫(kù)存繼續(xù)減少�？傊�，下半年市場(chǎng)回暖。

去年8月，老楊率先呼吁新一輪購(gòu)房季即將來(lái)臨； 9.30之后進(jìn)一步樂(lè)觀，堅(jiān)定提出：新一輪購(gòu)房季正在來(lái)臨；今年一季度更加急迫的建議大家買房，3.30之后甚至提出：一線城市抄底季已經(jīng)溜走。與此同時(shí)，多次反擊“賣房炒股”言論。

并于6月中旬開(kāi)始頻頻提示股市風(fēng)險(xiǎn)，建議粉絲賣股買房（并非鼓勵(lì)投資性購(gòu)房，而是如有自住需求，尤其是改善需求，可趁此房?jī)r(jià)剛漲的次佳時(shí)機(jī)入市）。

6月下旬，開(kāi)始警示深圳房?jī)r(jià)暴漲之后的風(fēng)險(xiǎn)，建議大家不要繼續(xù)激進(jìn)式的投資投機(jī)深圳房產(chǎn)了。5月開(kāi)始，提出上海將成為本輪房?jī)r(jià)上漲的帶頭二哥，大哥是深圳。

從房地產(chǎn)短周期的運(yùn)行進(jìn)程來(lái)看，我對(duì)2015年預(yù)測(cè)比較靠譜。雖然還有半年時(shí)間沒(méi)有過(guò)去，開(kāi)家居飾品店，但根據(jù)上半年數(shù)據(jù)，基本上可以如此定論了。2013年中考，我給自己打85分，2014年中考只打70分，今年中考可以打90分，哈哈。

老楊，加油！網(wǎng)友們總是懶得鼓勵(lì)老楊，只能自我加油嘍。

來(lái)源：樂(lè)居自媒體   作者：楊紅旭