寶億萊軟裝：杭州豪宅市場爆發(fā) 今年前8個月成交量超去年全年

　　近段時間，杭州樓市簡直進入了豪宅時代。大家綠城·金麟府、金茂府、濱江·錦繡之城，及先前綠城九龍倉·柳岸曉風(fēng)等豪宅樓盤的輪番亮相，軟裝設(shè)計家居產(chǎn)業(yè)鏈，讓杭州購房者陷入了“瘋狂”——排隊看樣板房、托關(guān)系買房的火熱場景持續(xù)上演。

　　在這撥購房者群體中，除了自住改善居住環(huán)境，有相當(dāng)一部分人屬于投資客。

　　豪宅真的適合投資嗎？從近幾年二手豪宅市場的表現(xiàn)，及未來供應(yīng)量來看，投資豪宅可能更需謹(jǐn)慎一些。(備注：本文豪宅特指單價高于35000元/平方米的住宅。)

　　今年豪宅成交已創(chuàng)歷史新高

　　豪宅市場的爆發(fā)，其實早已開始。

　　據(jù)快房網(wǎng)K指數(shù)研究室數(shù)據(jù)，軟裝設(shè)計家居產(chǎn)業(yè)鏈，截止到8月15日，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，杭州市區(qū)(含余杭、蕭山、大江東)已累計成交豪宅3975套，超過2015年全年的3462套，創(chuàng)2009年以來最高紀(jì)錄。

　　在豪宅成交的區(qū)域分布中，江干區(qū)占了最大比例，成交1715套，占成交總量的43%；上城區(qū)、西湖區(qū)、拱墅區(qū)依次位列第二、三、四位。

　　從豪宅分布的板塊來看，江干區(qū)的凱旋路、錢江新城、景芳是豪宅的主要聚集地；在上城區(qū)，豪宅主要集中在錢江新城、南星單元、紫陽單元；西湖區(qū)主要是在蔣村、文教板塊，而拱墅區(qū)的豪宅主要分布在市中心、申花、橋西。

　　住宅物業(yè)類型中，公寓類豪宅仍舊是成交主力，共成交3685套，占比超9成，比2015全年增加562套。

　　最近幾個單價4萬級別的豪宅樓盤的火熱表現(xiàn)，更是將豪宅的熱度推向了高峰。金麟府、金茂府和錦繡之城等樓盤，幾乎都出現(xiàn)了“搶房”場面。

　　三年前交付的豪宅

　　現(xiàn)在售價與買進價格基本持平

　　豪宅市場這么火熱，投資的話，靠譜嗎？

　　多個中介門店反饋的信息顯示，二手豪宅市場表現(xiàn)并不活躍，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，漲價的能力也不如剛需改善樓盤，因為它的起始房價基數(shù)已經(jīng)相對較高。

　　錢江新城某豪宅樓盤，2013年的成交均價高達50000元/平方米。交付后近三年時間過去了，如今大多數(shù)房源的掛牌價仍是50000元/平方米左右。算上利息和本金投資成本，大部分購房者是虧本出售的。

　　還有某知名豪宅，多年前價格就已達到60000元/平方米。而現(xiàn)在，二手房價格仍然是這個價格，甚至還更低。

　　中介工作人員表示，豪宅購房者的經(jīng)濟實力普遍很強，很多人其實不愿意花高總價買入住過的二手房。“富人比較在意房子前主人的情況，比如前主人若是生意失敗，或者破產(chǎn)，寶億萊家居飾品，購房者還是在意的。”

　　據(jù)介紹，杭州某豪宅小區(qū)近三年來僅出現(xiàn)10余套二手房交易。

　　豪宅精裝修易折舊投資傾向毛坯房

　　造成二手豪宅交易低迷、漲價乏力的另一個原因是，精裝修易折舊。

　　現(xiàn)在的豪宅樓盤，基本上是每平方米4000-5000元的高檔精裝修，這其實是很容易折損的。如果一套新房交付后幾年沒有入住，精裝修的墻紙會變得灰灰的，白色的櫥柜有可能發(fā)黃；黃梅天時，衣柜也有可能發(fā)霉。

　　如果一套豪宅交付5年還沒有賣出去，基本上裝修就要打5折了。所以如果是投資，不少人還是喜歡選擇毛坯房。

　　參觀精美樣板房的時候，大部分人會被那些精美的軟裝迷住，可是這些并非交付標(biāo)準(zhǔn)，與房子本身好壞沒有任何關(guān)系。有位田先生表示，有一次他看了一套軟裝全配好的樣板房后非常心動，再去看了自己想買的那套符合交付標(biāo)準(zhǔn)的、無家具的裸房，一下子清醒過來，馬上就打消了買房的念頭。

　　未來或?qū)⑿略?.2萬-1.4萬套豪宅

　　除了易折舊的精裝修，比較充足的供應(yīng)量也是影響二手豪宅市場的原因之一。

　　快房網(wǎng)梳理2014年-2016年8月成交的地塊后發(fā)現(xiàn)，樓面價大于18000元/平方米的住宅、商住地塊共有22宗(高價地通常會打造成豪宅)。其中有15宗地塊的項目還沒有上市，當(dāng)中又有12宗是今年成交的。

　　這15宗地塊，土地價值583.7億元。如果相應(yīng)的15個豪宅項目在今年底或者明年陸續(xù)上市的話，杭州的豪宅體量將新增245.33萬平方米。按照今年豪宅房源熱銷面積段120-140平方米計算，未來豪宅市場預(yù)計會有1.2萬-1.4萬套入市。

　　前七個月杭州市區(qū)去化3667套豪宅，按這個去化速度，15個豪宅項目的房源需要23-27個月去化。這還是在火爆樓市背景下、不考慮目前可售豪宅等前提條件下，得出的樂觀計算結(jié)果。

　　豪宅并不是稀缺產(chǎn)品，購買力強勁的富人們自然會傾向于新房。

　　改善居住環(huán)境好選擇

　　作為投資則需謹(jǐn)慎

　　因此，從二手市場的表現(xiàn)來看，投資豪宅需要謹(jǐn)慎。當(dāng)然，一些配套齊全、供應(yīng)特別稀缺的板塊，無論什么樣的房子，保值增值功能都會更加突出。

　　如果你只是為了改善居住條件，豪宅不失為優(yōu)質(zhì)選擇。它有地暖、中央空調(diào)、新風(fēng)凈水系統(tǒng)，戶型設(shè)計更合理；整個小區(qū)的業(yè)主群體相似；也不用忍受別人家的裝修噪聲；而且新房總比你現(xiàn)在住的老房子更保值。對改善人群來說，豪宅有諸多優(yōu)勢，假設(shè)經(jīng)濟實力足夠，還是很值得購買的。