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寶億萊軟裝配飾生活館香港地產教父郝繼霖教你如何做商業(yè)地產

郝繼霖,香港人,年近花甲,寶億萊軟裝設計,在和記黃埔、太古地產等知名開發(fā)商工作數(shù)十年,是華人商業(yè)地產界公認的教父級人物。1997年起派駐內地開始做內地的商業(yè)地產開發(fā),往返內地與香港,深諳國際和內地商業(yè)地產開發(fā)及招商環(huán)境、人群需求。在擔任廣州太古匯操盤者期間,他拍板將大面積鋪位租給了當時還籍籍無名的方所書店,后者成為如今內地赤手可熱的現(xiàn)代書店經營典范。郝繼霖的商業(yè)地產從業(yè)經驗如同一本商業(yè)地產界百科全書,排兵布陣,信手拈來。

以下是郝繼霖演講實錄:

我在 1987 年回到國內開始做商業(yè),有值得驕傲的案例,像太古匯,在廣州大家引以為榮,大家為它驕傲,也有不是很成功的案例。首先我會提到幾件事情,商業(yè)地產開發(fā)的重要因素,一些經營的方式。第二商業(yè)地產除了開發(fā)還有經營,我講講經營的理念。

1、選址

我覺得有幾個考慮的點,在重要的開發(fā)里。選址是重要的,然后是設計,從選址之后開始做一個設計,設計對我來說是非常重要的,我常說一個mall是否成功,不一定開業(yè)的時候看到,開業(yè)的時候成功也不一定代表它成功,我常說一件事情,有沒有基本錯誤,如果沒有基本錯誤,外在的環(huán)境可以不是很配合,但是總有一天可以翻身;惧e誤很難去改了,你不要忘記都是水泥,都是鋼筋做出來的東西,不是不可以改,付出的代價會很大,也沒有辦法的。

我有一個分享,30年前的太古城,20年前的太古廣場,10年前的又一城,兩三年前的太古匯,這都是太古的一個系列,你會覺得它不斷地在進步,但是不能把太古城改為太古匯,這是一個結構,所以這個是很難的。最后當然還要考慮到投資成本,商場的定位非常重要,你怎么設計跟定位有關系,你找哪些顧問跟你的定位有關系,投資成本跟你的定位也有關系。

我在三年前講的時候,是很少人做商場的,現(xiàn)在所有發(fā)展商都講商場了,所以我越來越受歡迎了。因為每個人都在發(fā)展商場,但是發(fā)覺商場是很難抓得對的地方,這個尺度是考慮到重要的因素?赡苡腥寺犖抑v我,選址很重要,這塊地是怎樣的,這個地跟周邊的環(huán)境有什么關系。

香港的太古廣場不是直接在地鐵上蓋的,很多人認為地鐵上蓋是一個很重要的原因,這個是的,但是當時太古做定位的時候,想把太古廣場成為全香港最高級的商場,沒有辦法在中心區(qū),中心區(qū)不是不好,但是晚上就有很多人走,禮拜六和禮拜天又沒有人。所以就選到金鐘,對面是金鐘地鐵站,上面就已經有一些發(fā)展了,什么同一中心啊,感覺不是很好。所以寧愿選金鐘的對面,用很好的連接把這個站里的人帶到這個商場,如果有機會,你們去看看有一個地方叫金鐘廊,現(xiàn)在做得不錯。

商業(yè)跟人走路的速度很有關系,走得越快就越不會買東西,所以要調節(jié)人走步的速度。金鐘廊是很快的,從中環(huán)那邊過來,坐地鐵,地鐵站很重要,大家地鐵站帶給人流的步伐是快步伐,我們需要的是慢下來的步伐。所以就選擇了金鐘站的對面,家居飾品加盟,好像在地鐵上海會更好一些,人更多,但是對于商業(yè)來說,人多固然重要,但是人走路的速度更加重要。經過這個橋到了太古廣場,你一到達,就調整了你的速度,所以選址很重要,跟周圍的環(huán)境很重要。

我來廣州的時候要選擇一塊地,大家都知道天河路,我講這些話是沒有意思講哪個商場好,哪個商場不好,只不過那個時候到天河路發(fā)覺有天河城,有正佳廣場,很多人告訴我要在天河路的南面蓋一個商場,我說錯了,我要在天河路的北面,我不能離開天河路,已經是一個商業(yè)形成的地區(qū)。但是我寧愿挑選天河路的北面,因為我想跟它們有分別,我要在對面挑一塊地,就算是在對面的街頭、街尾和街中間都是不一樣的。

你要明白,你要把自己的定位和環(huán)境放在一起,這是很重要的。如果是有得選,你要知道自己在做什么。大概是在2000年第一次因為工作來廣州,我挑了這塊地,我一定要跟它們有分別,因為我想做一個商場是超前10年的商場,所以我寧愿做在對面,對面只有你一個是無所謂的,如果做得好還是可以的。

地塊面積的大小跟你做綜合體有關系,不夠大的地塊做不了大的綜合體,但也不一定每次都要做大地塊。現(xiàn)在的地塊越來越大,所以越來越難做,有人覺得商場做得越大越好,這次在北京看到一個很大的商場,40萬平米,做得很不錯,但是你讓里面走很難走,永遠都走不完,但是做得很成功。

對于我來說,我的能力有限,一個商業(yè)的組合大概15萬平方米左右,其實我要的不是面積,要的是店鋪的數(shù)目,大概有300個店鋪,我就覺得這個商場容易吸引人,地塊的形狀,現(xiàn)在都知道了,做商業(yè)你希望你的地塊是怎樣的,方正,這是很土的,一說要做方正,都想著做東南西北門,很多人喜歡這樣做。但是你們想象一下,一個正方形的東西,怎么劃這個流線,如果是做成東南西北門,形成一個圈,你會發(fā)現(xiàn)很多深的大的店鋪,所有深的店鋪租金是很低的,我以前估價的時候,最好的店鋪是1:3,門面是1,深度是3,最后這1/3是倉庫,前面的2/3是你做生意的地方,這個比例1:3是最好的。

我們估價也是分三塊,第一部分是多少錢,第二是它的一半,最后的就不值錢。越深的店鋪拿的租金越少,所以我比較喜歡是長方形的,你會看到一些圖,有人問我,世界上最喜歡的商場是哪里,作為中國香港人,我就非常喜歡,我認為到現(xiàn)在為止最好的商場是又一城,九龍?zhí)恋挠忠怀,很可惜太古把它賣掉了,你會發(fā)覺它是一個很好的長方形的布局,其實不是的,只是把它做成長方形而已,所以長方形對我們來說,只有一條主走廊了。這個主走廊怎么擺,有很多細節(jié)的,你們要抄什么東西,要了解。

2、設計:多逛商場,不是靠坐在家想出來的

設計有很多講究,第一,對于我來說,對于商業(yè)來說,我用了另外一個詞,交通。交通是對外的交通,也是內部的交通,對外的交通就是人家是否能來到,是否方便,這個跟道路有問題,跟到達有問題,跟停車庫有認識。

就好象深圳市是全中國擁有汽車數(shù)量第二高的城市,我不建議地鐵,反而要有足夠的停車庫,我跟自己挑戰(zhàn),做了4000位的停車庫,這個不難做。最難的是,一個女士很開心買了很多東西,回去找她的車找不到的時候,這是最痛苦的,最困難的是在中國做設計,還要考慮到人防,現(xiàn)在怎么人防都沒有用的,但是還是蓋人防,停車庫又看不穿,4000個停車位的停車庫,要找到自己的車,我現(xiàn)在還在研究。

交通很重要,路怎么進來。有很多人認為,一個商場有不同的設計師,4000的車位,應該有多少個進口,多少個出口,對于購買東西來說,我不想每一次開車都要重新想從哪一個出口出去。在這之間有做規(guī)劃的人,有做設計的人,大部分做設計的人自己不購物的,自己困在自己的房間里畫圖。所有的東西要從購物者的心態(tài)去看,我們的領導說過,以人為本,不是以你自己為本,是要以購物的人為本等等。

          
               
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