家居生活館[廣州]二手房成交均價(jià)連續(xù)三月下跌 1月下降3.6%

　　天河量跌兩成 番禺跌幅最大

　　根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)“陽(yáng)光家緣”中介二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)顯示，2015年首月二手住宅成交呈現(xiàn)出“量?jī)r(jià)齊跌”趨勢(shì)，成交宗數(shù)環(huán)比上月下跌近30%。1月全市二手住宅成交均價(jià)為22307元/m2，環(huán)比上月繼續(xù)下降3.6%，這是自11月以來(lái)，成交均價(jià)連續(xù)三個(gè)月錄得跌幅。在廣州主要成交的六區(qū)中，荔灣和白云區(qū)域成交環(huán)比微幅上漲，其他四個(gè)區(qū)域環(huán)比下跌，天河環(huán)比下降近兩成；成交價(jià)方面，海珠和天河環(huán)比微幅上漲，其他區(qū)域環(huán)比結(jié)構(gòu)性下降，其中番禺跌幅最大。

　　荔灣：花語(yǔ)水岸缺貨 部分客戶回流

　　1月份，荔灣區(qū)中原地產(chǎn)二手住宅成交均價(jià)為19739元/m2，環(huán)比結(jié)構(gòu)性下降19.63%，“陽(yáng)光家緣”中介網(wǎng)簽成交量環(huán)比微長(zhǎng)約1.97%。1月由于康王路板塊成交樓盤物業(yè)品質(zhì)有所下降，寶億萊家居生活館，因此結(jié)構(gòu)性拉低了成交均價(jià)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究部調(diào)研，荔灣區(qū)近半年二手潛在客戶都被新盤花語(yǔ)水岸分流，該盤目前均價(jià)在24000~25000元/m2，相比之前的23000元/m2有所提升，推貨量階段性減少，因此部分客戶開始回流二手市場(chǎng)。目前，荔灣區(qū)成交量處于低位，主要是有購(gòu)房資格的客戶被吸引到一手市場(chǎng)外，一些有購(gòu)房需求但沒(méi)有資格的客戶相對(duì)較多，如康王路片區(qū)玉器市場(chǎng)商人有購(gòu)房需求，但基本都無(wú)社保，被“穗六條”拒之門外。

　　越秀：物業(yè)抗跌性強(qiáng) 促業(yè)主價(jià)“企穩(wěn)”

　　1月份，越秀區(qū)中原二手住宅成交均價(jià)為23214元/m2，環(huán)比結(jié)構(gòu)性下跌17.2%，“陽(yáng)光家緣”中介網(wǎng)簽成交量環(huán)比下降13.95%。由于在北京路板塊成交了多宗樓梯樓散盤物業(yè)，該板塊均價(jià)在16857元/m2，環(huán)比下跌31%，結(jié)構(gòu)性拉低了成交均價(jià)。由于越秀區(qū)稀缺的學(xué)位房資源以及市中心核心地段，業(yè)主心態(tài)普遍比較穩(wěn)定，超過(guò)300萬(wàn)元的物業(yè)議價(jià)空間在5%~10%，而對(duì)于一些50~60平方米150萬(wàn)元左右的物業(yè)，議價(jià)空間基本上在2%左右，因此買賣雙方較為僵持，致使成交量有所下降。

　　越秀區(qū)物業(yè)的一大特性是抗跌屬性強(qiáng)，從租金回報(bào)率來(lái)看，越秀區(qū)2014年樓梯樓租金回報(bào)率在2.62%，電梯樓租金回報(bào)率在2.32%。雖然本月股市資金較為活躍，但是對(duì)于越秀區(qū)的樓市影響也不大，客戶購(gòu)買越秀區(qū)物業(yè)主要考慮學(xué)位、居住等因素，但同時(shí)也兼具有投資目的，投資可考慮具有學(xué)位房的樓梯樓物業(yè)。

　　海珠：有業(yè)主生意難做 被迫低價(jià)賣樓

　　上月，海珠區(qū)中原地產(chǎn)二手住宅成交均價(jià)26015元/m2，環(huán)比結(jié)構(gòu)性上升3.94%，“陽(yáng)光家緣”中介網(wǎng)簽成交量環(huán)比下降13.13%。二手住宅成交連續(xù)上漲三個(gè)月后，本月成交沖高回落，一方面是政策效應(yīng)有所減淡，另一方面是由于二手價(jià)格總體呈下行趨勢(shì)，目前海珠區(qū)一些急售的業(yè)主讓價(jià)空間在5%~10%左右，再加上節(jié)前淡季來(lái)臨，客戶觀望的情緒更濃厚。1月海珠區(qū)新港西板塊成交較為低迷，環(huán)比下降三成左右，開家居生活館，海珠新港西的紡織品批發(fā)市場(chǎng)向來(lái)是非�；钴S的商業(yè)市場(chǎng)，但今年由于經(jīng)濟(jì)下行，生意難做，很多商人需要周轉(zhuǎn)資金，將物業(yè)低價(jià)出售以盤活資金，但客戶仍然觀望猶豫，成交氛圍較為低迷。

　　白云：多套房業(yè)主出貨 “筍盤”增多

　　1月份，白云區(qū)中原地產(chǎn)二手住宅成交均價(jià)為18146元/m2，環(huán)比基本保持平穩(wěn)，1月“陽(yáng)光家緣”網(wǎng)簽成交量環(huán)比微幅上漲2.08%。量?jī)r(jià)都保持平穩(wěn)、成交相對(duì)活躍的板塊為機(jī)場(chǎng)路板塊，成交均價(jià)為11296元/m2。

　　據(jù)中原地產(chǎn)相關(guān)人士透露，由于不動(dòng)產(chǎn)登記在3月1日正式執(zhí)行，很多多套房業(yè)主陸續(xù)將手頭上的物業(yè)放售，例如在機(jī)場(chǎng)路板塊的又一居小區(qū)，在前半年幾乎無(wú)盤源放出，而目前則有20~30套房源放出，開家居飾品店，盡管業(yè)主叫價(jià)較高，但有實(shí)客時(shí)仍有較大的可談空間，客戶淘到“筍盤”的幾率會(huì)較大。例如本月成交一宗要價(jià)245萬(wàn)元的物業(yè)，最終成交價(jià)為200萬(wàn)元。

　　天河：買賣雙方價(jià)差大 錯(cuò)失多宗交易

　　1月份，天河區(qū)中原地產(chǎn)成交均價(jià)為28945元/m2，價(jià)格環(huán)比保持基本穩(wěn)定，“陽(yáng)光家緣”中介網(wǎng)簽成交量環(huán)比下降兩成左右。天河區(qū)成交較為活躍的為珠江新城板塊，成交量環(huán)比上漲20%，如粵海麗江花園、方圓月島、都會(huì)華庭、保利心語(yǔ)花園等住宅盤都有成交，這部分客戶持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間看房，寶億萊軟裝配飾，希望在年前定下來(lái)，因此出手較為爽快。但總體來(lái)看，天河區(qū)物業(yè)價(jià)值相對(duì)較高，部分業(yè)主認(rèn)為2015年樓市將回暖，家居軟裝體驗(yàn)館>，因此心態(tài)增強(qiáng)，普遍可議價(jià)的空間縮窄，但客戶砍價(jià)心態(tài)依然存在，因此雙方較為僵持，致使成交量下跌。如天河區(qū)匯景新城因買賣雙方價(jià)格不一，錯(cuò)失了好幾宗交易，雙方價(jià)格差距少的在20萬(wàn)元左右，大的在70萬(wàn)~80萬(wàn)元左右。

　　番禺：新增兩成盤源 議價(jià)空間大

　　1月份，番禺區(qū)中原地產(chǎn)二手成交均價(jià)為13291元/m2，環(huán)比結(jié)構(gòu)性下降33.53%，“陽(yáng)光家緣”中介網(wǎng)簽成交量環(huán)比下降12.71%。1月番禺區(qū)盤源新增了兩成左右，一方面是目前樓市價(jià)位處于階段性的低位，很多業(yè)主由于“二孩”政策放寬，家中人口增多，“賣一買一”擴(kuò)大居住面積，還有一部分業(yè)主屬于私營(yíng)企業(yè)主，年底需要放盤盤活資金。

　　從業(yè)主心態(tài)來(lái)看，議價(jià)空間相對(duì)較大。這兩種類型業(yè)主都希望較快出手可以盤活資金，也希望能在價(jià)位低點(diǎn)購(gòu)入更大面積的物業(yè)。此外，雖然周邊一手項(xiàng)目時(shí)代傾城、諾德名筑、江山頤景所剩盤源不多，但萬(wàn)科歐泊仍在加大營(yíng)銷力度吸引客戶。總體來(lái)看，二手業(yè)主談價(jià)空間仍然可期。隨著華南板塊商圈完善、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)、地鐵線路的增加以及一手項(xiàng)目貨量的逐漸減少，預(yù)計(jì)番禺華南板塊二手物業(yè)會(huì)逐漸回暖。